Źródło obrazu: Getty Images
Jeśli chodzi o generowanie dochodu pasywnego, fantastycznym narzędziem są fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT). Ponieważ? Ponieważ te spółki wypłacają większość swoich zysków w postaci dywidend. I chociaż może to skutkować dużą zależnością od zadłużenia, podmioty posiadające duże przepływy pieniężne mogą z nawiązką pozwolić sobie na ten wydatek, utrzymując i zwiększając płatności na rzecz akcjonariuszy.
Na początku 2025 roku w moim portfelu dochodów znajdowały się trzy dedykowane REIT-y. Ale dzięki niedawno nabytemu i przejęciu firmy Warehouse REIT mam teraz dwa:
LondonMetric Property (LSE:LMP): zdywersyfikowany właściciel nieruchomości komercyjnych skupiający się na sektorach logistyki, handlu detalicznego, opieki zdrowotnej i rekreacji, ze stopą zwrotu na poziomie 6,4%. Greencoat UK Wind (LSE:UKW): Jeden z największych właścicieli lądowych i morskich farm wiatrowych w Wielkiej Brytanii, z rentownością na poziomie 9,3%.
Pytanie brzmi: czy inni inwestorzy powinni rozważyć dodanie tych spółek dochodowych do swoich portfeli?
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie ma ona stanowić ani nie stanowi żadnego rodzaju porady podatkowej.
Kontrola dywidendy
Obie firmy okazały się lukratywnym źródłem pasywnego dochodu. W rzeczywistości spółce LondonMetric udało się zwiększyć dywidendę przez 10 kolejnych lat średnio o 5,7% rocznie. Greencoat utrzymywał podobną passę wzrostów aż do 2024 r., kiedy to dywidendy pozostały stabilne. Wzrost był jednak podobny i wyniósł 5,1%.
Co kryje się za tym sukcesem? Przepływ środków pieniężnych.
Niezależnie od warunków gospodarczych portfel aktywów obu REITów jest bardzo odporny. Dzieje się tak dlatego, że LondonMetric współpracuje wyłącznie z dużymi firmami, takimi jak Amazon i Tesco, w ramach umów najmu obejmujących średnio 17 lat. Jeśli chodzi o firmę Greencoat, energia elektryczna nie wychodzi z mody w czasie recesji.
Przekłada się to na stały dopływ środków pieniężnych przez cały rok, co pozwala obu spółkom kontrolować zadłużenie i nagradzać akcjonariuszy.
na co patrzeć
Choć podziwiam te firmy, świadomość ryzyka jest niezwykle istotna. Jak wspomniano powyżej, REIT mają duże zadłużenie i ani LondonMetric, ani Greencoat nie są wyjątkiem.
W przeszłości nie był to duży problem, gdyż stopy procentowe były bliskie zera. W 2025 r. z pewnością już tak nie będzie. Następnie wywarł większą presję na przepływy pieniężne, jednocześnie zmniejszając wartość ich portfeli aktywów.
Ryzyko stopy procentowej jest powodem, dla którego akcje obu spółek notowane są z dyskontem i oferują dziś tak wysoką stopę zwrotu. Oczywiście zespoły zarządzające mogą sprzedawać nieruchomości o słabszych wynikach, aby zmniejszyć dźwignię finansową. Jednak przy niższych cenach aktywów może to w rzeczywistości zniszczyć wartość dla akcjonariuszy w dłuższej perspektywie.
To trochę tak, jakby inwestor był zmuszony sprzedać akcje świetnej firmy po straszliwej cenie podczas krachu na giełdzie. I niestety dla Greencoat, to już zaczęło się dziać.
W ciągu ostatnich dwóch lat prędkość wiatru w Wielkiej Brytanii była niska, co skutkowało niższą produkcją energii. Z tego powodu szał podwyżek dywidend został tymczasowo zatrzymany, co spowodowało wzrost rentowności w obliczu większej nerwowości inwestorów.
Czy nadal warto to rozważyć?
Uważam, że spośród dwóch REIT-ów LondonMetric jest obecnie zdecydowanie opcją o niższym ryzyku. Pozostanę jednak optymistycznie nastawiony do obu akcji spółek na wynajem, nawet jeśli ostatnio spółka Greencoat odnotowała pewne wzrosty.
Inwestowanie w wysoce zadłużone spółki jest obecnie przedsięwzięciem obarczonym większym ryzykiem. Jednak moim zdaniem, biorąc pod uwagę duży potencjał generowania długoterminowej gotówki w połączeniu z wyjątkowymi zwrotami, akcje te są warte ryzyka. Dlatego inwestorzy dochodowi mogą chcieć sięgnąć nieco głębiej.
