Kryzys przystępności cenowej mieszkań zmusza firmy budowlane do zrobienia czegoś, czego prawie nigdy nie robiły: obniżek cen nowych domów bardziej agresywnie, niż właściciele domów ograniczają liczbę zastosowań swoich domów na rynku. Jak wynika z opublikowanego w czwartek raportu Realtor.com, jest to pierwszy taki przypadek na rynku nieruchomości w najnowszej historii.
„Dzisiejszy rynek mieszkaniowy pogrążony jest w kryzysie przystępności cenowej, przez co wiele przeciętnych amerykańskich rodzin czuje się wykluczonych z tradycyjnej obietnicy mobilności w górę i posiadania domów” – powiedział Stuart Miller, dyrektor generalny Lennar, firmy zajmującej się budową domów z listy Fortune 500, podczas grudniowej rozmowy telefonicznej dotyczącej wyników finansowych. Według raportu zysków firmy Lennar średnia cena sprzedaży Lennara spadła o 10% rok do roku do 386 000 dolarów w czwartym kwartale 2025 roku.
Z raportu Realtor.com wynika, że w czwartym kwartale 2025 r. prawie 20% nowych domów stanęło w obliczu obniżki cen, a istniejące obniżki cen domów wynoszą około 18%. Ta zmiana sugeruje, że wchodzimy na rynek nabywcy, twierdzi Realtor.com, gdy ceny domów spadają.
„Nowe budownictwo było jedną z najbardziej stabilnych części rynku mieszkaniowego w ostatnich latach, jednak deweloperzy wyraźnie reagują na obecną presję związaną z przystępnością cenową i wyższym poziomem istniejących zasobów mieszkaniowych” – stwierdziła w oświadczeniu główna ekonomistka Realtor.com, Danielle Hale.
Pomimo tego działania przystępność cenowa pozostanie trudna. Oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal oscyluje wokół 6%, znacznie powyżej stóp poniżej 3%, z których korzystali kupujący domy podczas pandemii. Biorąc pod uwagę średnią cenę domu w Stanach Zjednoczonych, wynoszącą około 400 000 dolarów, początkujący nabywcy musieliby zapłacić 80 000 dolarów za zaliczkę. A większość Amerykanów nie ma nawet konta awaryjnego, na którym zaoszczędzono choćby 1000 dolarów, co oznacza, że wpłata zaliczki byłaby całkowicie wykluczona.
„Obserwujemy rynek, na którym nowe budownictwo jednorodzinne wypełnia lukę w przystępności cenowej, której odsprzedaż domów w coraz większym stopniu nie jest w stanie zapewnić” – stwierdził w oświadczeniu starszy ekonomista Realtor.com, Joel Berner.
Dotychczasowe zachęty do dzisiejszych rabatów
Jesień 2023 r. zapoczątkowała głębokie zamrożenie rynku mieszkaniowego, a sprzedaż istniejących domów osiągnęła najniższy poziom z Wielkiego Kryzysu przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych, które osiągnęło najwyższy poziom 8%. W tamtym czasie firmy budujące domy korzystały z zachęt, takich jak obniżki stawek, ulgi na koszty zamknięcia i bezpłatne ulepszenia.
Devyn Bachman, starszy wiceprezes ds. badań w John Burns Research and Consulting, stwierdził wówczas, że zachęty te są „numer jeden” czynnikiem wpływającym na wzrost liczby sprzedaży nowych domów.
„Zachęta” to po prostu bardzo wymyślne słowo na określenie rabatu i widzimy w tym kontekście, że to ono tworzy przewagę konkurencyjną na nowym rynku krajowym” – powiedział Fortune w 2023 r. Ulga w oprocentowaniu kredytów hipotecznych, branżowe określenie obniżonych stóp procentowych kredytów hipotecznych, to najbardziej „pożądana i skuteczna” zachęta oferowana obecnie na nowym rynku krajowym – dodał.
Ponadto niezależni sprzedawcy istniejących domów nie mogli dorównać rodzajom zachęt oferowanych zwykle przez dużych firm budowlanych, takich jak Lennar i Toll Brothers, powiedziała wówczas Erin Sykes, główna ekonomistka w firmie maklerskiej nieruchomości mieszkaniowych Nest Seekers International.
Ale teraz nowi budowniczowie domów są zmuszeni oferować bezpośrednie rabaty, aby zachować konkurencyjność i przyciągnąć kupujących.
„Budowniczowie są świadomi problemów związanych z przystępnością cenową, przed którymi stoją ludzie w całym kraju, i reagują na nie” – napisał Berner w sierpniowym raporcie Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Gdzie pojawiają się cięcia?
Choć rabaty stają się stosunkowo powszechne (w czwartym kwartale 2025 roku rabaty otrzymał co piąty nowy dom), to nie są one równomiernie rozłożone w skali kraju.
Według Realtor.com, obniżki cen koncentrują się głównie na południu i zachodzie kraju, gdzie w ostatnich latach skoncentrowała się większość nowego budownictwa w kraju. Jednakże pięć stanów, w których łączny udział ofert nowych domów po obniżonych cenach przekraczał średnią krajową, to stany stosunkowo krajowe: były to Nevada (prawie 25%), Indiana (23,3%), Karolina Południowa (21,6%), Minnesota (21,6%), Karolina Północna (21,3%), New Jersey (prawie 20%) i Teksas (19%).
Tymczasem „nowe budownictwo na północnym wschodzie i środkowym zachodzie jest produktem znacznie bardziej luksusowym i znacznie trudniejszym do zdobycia”, dlatego według Realtor.com nie jest ono dyskontowane z taką samą częstotliwością.
Rynek mieszkań wywrócił się do góry nogami
Jedynym wyjątkiem od trendu w zakresie nowych domów w obliczu spadków cen są mieszkania i domy szeregowe. W czwartym kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań i domów w zabudowie szeregowej była w rzeczywistości wyższa niż cena nowo budowanych domów jednorodzinnych.
Prawie 10% wszystkich nowych mieszkań na sprzedaż w Stanach Zjednoczonych znajduje się w Nowym Jorku lub Miami, gdzie średnie ceny ofertowe przekraczają 1 milion dolarów. Tymczasem nowe budownictwo jednorodzinne koncentruje się na bardziej przystępnych rynkach, takich jak Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta i Phoenix, gdzie ceny są bliższe średniej krajowej.
„Więcej nowych mieszkań może być skierowanych do nabywców luksusowych, podczas gdy wiele nowych domów jednorodzinnych jest przeznaczonych dla początkujących nabywców” – wyjaśniono w raporcie Realtor.com. „Może się również zdarzyć, że istniejące domy jednorodzinne utrzymają swoją wartość lepiej niż domy w zabudowie bliźniaczej”.
