Źródło obrazu: Getty Images
Myślę, że fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) to jedne z najlepszych inwestycji pasywnych dochodów. A w szczególności wyróżnia się po niedawnej umowie Pfizer z rządem Stanów Zjednoczonych.
Akcje nieruchomości Alexandra (NYSE: Are) to REIT, który wypożycza przestrzeń laboratoryjną dla firm farmaceutycznych. Został pobity przez ostatnią recesję w sektorze, ale myślę, że warto przyjrzeć się tym razem.
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnych okoliczności każdego klienta i może podlegać zmianom w przyszłości. Treść w tym artykule jest dostarczana tylko do celów informacyjnych. Nie ma być, nie stanowi żadnej formy porady fiskalnej.
Leczenie Pfizer
Rząd Stanów Zjednoczonych jest wrogo nastawiony do firm farmaceutycznych. Dlatego, aby uniknąć zagrożenia 100% stawki na importowane leki, Pfizer zgodził się obniżyć ceny i zainwestować w produkcję Stanów Zjednoczonych.
Reakcja na giełdę była pozytywna. Jednym z działań, które otrzymały największy impuls, jest Danaher, który zapewnia zespoły w całej branży.
Przeciwnie, działania w nieruchomości Aleksandrii nieznacznie obniżyły się. I istnieje zdecydowanie ryzyko, że wielka inwestycja w produkcję Stanów Zjednoczonych tworzy dodatkową konkurencję.
Uważam jednak, że firma skorzysta z sektora farmaceutycznego jako całości w silniejszej pozycji. Uważam więc, że wydajność dywidendy 6,5% jako potencjalna okazja.
Dochód z wynajmu
Wadą umowy Pfizer jest to, że oznacza niższe ceny sprzedaży dla firm farmaceutycznych. Ale nieruchomości w Aleksandrii są w dużej mierze chronione przed tym. Z perspektywy firmy liczy się to, że może przyciągnąć wystarczającą liczbę najemców, aby zajmować ich nieruchomości i że są w stanie płacić wynajem. To wszystko.
Dobrą ilustracją jest sytuacja z nowoczesnym. Firma walczyła od końca pandemii, ale nie było to problemem dla nieruchomości w Aleksandrii.
Wskaźniki zbioru wynajmu były konsekwentnie wysokie, chociaż współczesne jest jednym z największych najemców w firmie. Spowodowało to stały wzrost dywidend dla inwestorów.
Gdzie teraz jesteśmy?
Alexandria Real Estate ma obecnie 90% zajętych nieruchomości, które jest poniżej jej długoterminowej średniej. Dlatego inwestorzy będą chcieli być świadomi zagrożenia, że oferta jest online.
Średnia umowa najmu ma około 7,5 roku, co nie jest tak długie. Ale wśród 20 głównych najemców, którzy reprezentują ponad jedną trzecią ich całkowitego dochodu z wynajmu, liczba ta jest bliższa 10 lat.
Na początku tego roku firma musiała wydać 5,5% dług, aby zastąpić obligacje dojrzewania, które miały stopę procentową 3,45%. To nie jest idealne, ale droga do przodu wygląda znacznie wyraźniej na tym froncie.
Tylko 9% pożyczek spółki wygasa przed 2027 r., A perspektywa spadku stóp procentowych powinna w tym pomóc. Tak więc obecna pozycja wygląda o wiele bardziej stabilna niż w styczniu.
Możliwość dywidendy?
Nieruchomości Alexandria koncentrowały się na generowaniu wiarygodnych dochodów z wynajmu od najemców wysokiej jakości. I to jest strategia, która działała dobrze dla inwestorów dochodów pasywnych.
Chociaż porozumienie Pfizera z rządem Stanów Zjednoczonych może stworzyć dodatkową konkurencję, myślę, że powinna również ustabilizować sektor farmaceutyczny. Dlatego postrzegam to jako pozytywny dla firmy.
W perspektywie długoterminowej mam nadzieję, że akcje mogą być świetnym źródłem dochodów pasywnych. A wydajność dywidendy 6,5% jest niezwykle wysoka i warto ją poważnie rozważać jako potencjalnie atrakcyjny punkt wejścia.
