Przez lata swojej pracy jako reporter kredytów hipotecznych i mieszkaniowych śledziłem kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutami i chociaż wydają się one interesującą koncepcją, zawsze byłem wobec nich ostrożny. Firmy takie jak Milo już od jakiegoś czasu oferują kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutami, ale są one trudne do zakwalifikowania i stosunkowo drogie.
Ale znaczenie terminu „hipoteczny zabezpieczony kryptowalutą” właśnie się zmieniło.
Kredytodawca hipoteczny Better Home and Finance nawiązał współpracę z giełdą kryptowalut Coinbase, aby zaoferować pożyczki mieszkaniowe zabezpieczone kryptowalutami akceptowane przez Fannie Mae.
Fannie Mae, podobnie jak Freddie Mac, jest sponsorowanym przez rząd przedsiębiorstwem (GSE), które ubezpiecza kredyty hipoteczne. W czerwcu 2025 r. dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa Bill Pulte opublikował w X, że nakazał GSE przygotowanie się do przyjęcia kryptowaluty jako aktywa hipotecznego.
Fannie Mae ubezpiecza odpowiednie pożyczki, co prawdopodobnie przychodzi na myśl, gdy myślisz o „zwykłym kredycie hipotecznym”. Według Biura Ochrony Finansów Konsumentów, pożyczki zgodne są najczęstszym rodzajem kredytu hipotecznego.
Te nowe pożyczki zabezpieczone kryptowalutą różnią się od swoich poprzedników, ponieważ kryptowalutę można wykorzystać jako zaliczkę na zgodną pożyczkę wspieraną przez Fannie Mae, a nie wyspecjalizowany rodzaj kredytu hipotecznego o wysokich wymaganiach. Oznacza to, że znacznie więcej Amerykanów może się do nich kwalifikować.
Jak działają kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutą wspierane przez Fannie Mae?
Obecnie Better Home and Finance jest jedynym pożyczkodawcą oferującym kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutami za pośrednictwem Fannie Mae. Dlatego pożyczkobiorcy muszą przechowywać swoje kryptowaluty na koncie Coinbase i uzyskać pożyczkę za pośrednictwem Better.
Dzięki temu programowi faktycznie otrzymasz dwie pożyczki. Pierwsza to regularna, zgodna z umową pożyczka ubezpieczona przez Fannie Mae. Podobnie jak większość kredytów hipotecznych, wykorzystuje Twój dom jako zabezpieczenie na wypadek, gdybyś nie dokonał miesięcznych płatności.
Powiązane: Redfin ujawnia zmianę cen domów i rynku nieruchomości
Druga pożyczka to ta zabezpieczona kryptowalutami, która pokrywa Twoją zaliczkę. Nie musisz likwidować swojej kryptowaluty, aby przeznaczyć środki na zaliczkę: zatrzymujesz swoją kryptowalutę, a pożyczka wykorzystuje ją jako zabezpieczenie zamiast domu. Bitcoin i USD Coin to jedyne rodzaje kryptowalut, które mogą wesprzeć tę pożyczkę.
Załóżmy, że chcesz kupić dom za 500 000 dolarów, ale nie stać Cię na wpłatę zaliczki w gotówce. Możesz zaciągnąć pożyczkę o wartości 400 000 dolarów zabezpieczoną przez Fannie Mae, a następnie wykorzystać wartość swojego krypto na zaliczkę w wysokości 100 000 dolarów.
Kryptowaluty charakteryzują się zmiennością, dlatego potencjalni pożyczkobiorcy mogą obawiać się tego, co się stanie, gdy wartość ich kryptowalut spadnie. Czy miałoby to wpływ na Twoją pożyczkę?
Nie. Wartość Twojej kryptowaluty wpływa na Twój kredyt hipoteczny tylko wtedy, gdy nie spłacasz swoich płatności. Lepiej byłoby wtedy zlikwidować swoje kryptowaluty, aby służyły jako zabezpieczenie.
Należy pamiętać, że pożyczki zabezpieczonej kryptowalutą można używać wyłącznie w Fannie Mae w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na 30 lub 15 lat. Nie możesz uzyskać kredytu hipotecznego o regulowanej stopie procentowej (ARM) ani pożyczki typu jumbo.
Jak zakwalifikować się do kredytu hipotecznego zabezpieczonego kryptowalutą za pośrednictwem Fannie Mae
Pamiętaj, że w ramach tego programu otrzymasz dwie pożyczki i musisz kwalifikować się do każdej z nich. Są dobre wieści dotyczące pożyczki Fannie Mae: wymagania są takie same, jak w przypadku każdej pożyczki zgodnej z Fannie Mae. Oto zasady:
Wartość nieruchomości: Fannie Mae wymaga, aby wartość Twojej nieruchomości wynosiła 832 750 USD lub mniej w przypadku nieruchomości jednorodzinnej w 2026 r., chociaż zgodne limity pożyczek są wyższe w określonych obszarach o wysokich kosztach w USA. Ocena kredytowa: Nie ma już ścisłej zasady dotyczącej oceny zdolności kredytowej wymaganej w przypadku pożyczki Fannie Mae, ponieważ GSE analizuje cały Twój obraz finansowy. Ogólna zasada jest jednak taka, że będziesz potrzebować zdolności kredytowej na poziomie 620. Stosunek zadłużenia do dochodu: Powinieneś mieć wskaźnik DTI na poziomie 45% lub mniej, ale Fannie Mae bierze pod uwagę Twoją ogólną sytuację finansową, więc może pozwolić na wskaźnik DTI do 50%. Dokumenty finansowe: Będziesz musiał przedstawić dowód zatrudnienia, dochodów i majątku za ostatnie dwa lata. Zaliczka: Fannie Mae wymaga również 3% zaliczki na podstawowe domy. Jeśli więc masz wystarczającą ilość kryptowaluty, aby pokryć 3%, możesz sobie pozwolić na uzyskanie kryptohipotecznego kredytu hipotecznego za pośrednictwem Fannie Mae.
Jeśli chodzi o pożyczkę zabezpieczoną kryptowalutą, głównym wymaganiem jest używanie bitcoina lub USD Coin. A raczej może zaakceptować inne formy kryptowalut później, ale jeszcze nie teraz.
Kryptohipoteczne kredyty hipoteczne mogą zwiększyć możliwości dla nabywców domów.
Zdjęcie: Oscar Wong z Getty Images
Narzędzie dla ultrabogatych czy bardziej przystępna opcja dla kupujących?
Przyznaję, powstrzymałem się od przewrócenia oczami, gdy przeczytałem nagłówek ogłaszający, że Fannie Mae wspiera kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutami. Wydawało mi się, że jest to sposób na uruchomienie przez rząd programu, który sprawiałby wrażenie, jakby pomagał nabywcom domów, ale w rzeczywistości pomagałby tylko osobom, które były już bogate i posiadały dużo kryptowalut.
Ale po przeprowadzeniu badań zacząłem zmieniać zdanie.
„41% konsumentów nie ma wystarczającej ilości gotówki na wpłatę zaliczki, ale posiada akcje lub aktywa cyfrowe” – powiedział TheStreet Vishal Garg, dyrektor generalny Better Mortgage. „Możliwość zastawienia tych aktywów zamiast gotówki radykalnie zwiększyłaby liczbę konsumentów, którzy mogliby kupić dom”.
Więcej na temat kredytów hipotecznych i nieruchomości:
Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych po raz kolejny uderza w nabywców domów Koszty zakupu domu są czterokrotnie wyższe od tego, czego oczekują kupujący Działania mające wpływ finansowy, jeśli zakup domu jest stratą pieniędzy
Właściciele kryptowalut w USA to także bardziej zróżnicowana grupa ludzi, niż sobie wyobrażałem. Według badania Coinbase około 52 miliony Amerykanów posiada kryptowaluty; 70% zarabia 100 000 dolarów lub mniej rocznie, 68% to milenialsi lub pokolenie Z, a 48% to osoby rasy innej niż biała.
„Mamy nadzieję, że pomoże to większej liczbie osób kupujących dom po raz pierwszy wejść na rynek mieszkaniowy” – powiedziała TheStreet Melissa Cohn, wiceprezes regionalny w William Raveis Mortgage. „Zobaczmy, jak to się potoczy. Mamy nadzieję, że zmieni to zasady gry i inni pożyczkodawcy zaoferują konkurencyjne produkty”.
Te kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutą są tańsze niż podobne kredyty mieszkaniowe, które są już dostępne. Na przykład minimalna kwota kredytu hipotecznego Milo wynosi 275 000 USD, podczas gdy wartość Twojej kryptowaluty musi być wystarczająco wysoka, aby pokryć 3% zaliczki u Fannie Mae.
Milo pobiera również od 7% do 9% opłat za kredyty hipoteczne zabezpieczone kryptowalutami. Ostatecznie powinieneś zapłacić mniejsze odsetki za pożyczkę kryptowalutową za pośrednictwem Fannie Mae.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, a ta pożyczka oferuje wyjątkowe rozwiązanie: przedstawiciel powiedział TheStreet, że oprocentowanie kredytów hipotecznych Fannie Mae jest o 0,3% niższe w przypadku pożyczek zgodnych w ramach tego programu niż w przypadku zwykłych pożyczek zgodnych. Zamiast płacić na przykład 6,25%, zapłaciłbyś 5,95%.
Oprocentowanie będzie nieco wyższe w przypadku pożyczki zabezpieczonej kryptowalutą, ale ponieważ większość Twojego zadłużenia będzie dotyczyć kredytu hipotecznego Fannie Mae o niższym oprocentowaniu, prawdopodobnie otrzymasz całkiem niezłą ofertę.
Możesz także kwalifikować się do zwrotu kosztów zamknięcia. Członkowie Coinbase One mogą otrzymać zwrot do 5000 dolarów, a osoby niebędące członkami mogą otrzymać aż do 1000 dolarów.
Powiązane: Suze Orman dzieli się strategią budowania bogactwa dla właścicieli domów
