Przez dziesięciolecia Słoneczny Stan był postrzegany jako słoneczny i jasny. Na Florydzie nie ma podatku dochodowego, a koszty życia w wielu obszarach metropolitalnych pozwalały ludziom z klasy robotniczej, takim jak nauczyciele, pielęgniarki i pracownicy branży hotelarsko-gastronomicznej, na zbudowanie wygodnego stylu życia klasy średniej.
Ale czasy się zmieniają.
Pandemia zapoczątkowała ogromną falę przeszczepów zamożnych osób, powodując wzrost cen domów i czyniąc Sunshine State jednym z największych przegranych na obecnym rynku mieszkaniowym.
Według danych Internal Revenue Service, Floryda zyskała w 2023 roku więcej bogactwa dzięki przeszczepom o wysokich dochodach niż jakikolwiek inny stan. Z analizy Realtor.com opublikowanej 27 marca wynika, że Sunshine State zarobił 20,65 miliarda dolarów rocznego skorygowanego dochodu brutto od podatników, którzy przenieśli się tam z innego stanu w USA. Według Gay Cororaton, głównego ekonomisty Miami Realtors, średni dochód osób, które przeprowadziły się na Florydę z innego stanu, wyniósł 122 530 dolarów i był najwyższy spośród wszystkich stanów USA.
„Ta migracja bogactwa jest głównym czynnikiem powodującym wzrost cen, a ceny nadal rosną ze względu na duży popyt, mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło przekraczać 5% w 2022 r., a do tej pory utrzymywało się na podwyższonym poziomie ponad 6,5%” – Cororaton powiedział Fortune.
Zatem wraz ze wzrostem bogactwa inne grupy dochodowe są wypierane. Teraz ludzie pracujący w restauracjach, szpitalach i klasach odchodzą, a klasa średnia zanika.
„To, co obserwujemy, to nie tylko zmiany w mieszkalnictwie – to zmiana tego, kogo faktycznie stać na życie na tych rynkach” – powiedziała Fortune Tara Benson, agentka nieruchomości współpracująca z Douglasem Ellimanem, który pracuje zarówno na Florydzie, jak i w Nowym Jorku. „Kiedy napływający nabywcy mają znacznie większą siłę nabywczą niż lokalni mieszkańcy, nie tylko podnosi to ceny, ale wypiera całe grupy dochodowe”.
Lawina bogactwa o wartości 137 miliardów dolarów
Jak wynika z analizy danych dotyczących migracji IRS, przeprowadzonej przez Miami Realtors, w latach 2019–2023 Floryda pochłonęła 137 miliardów dolarów dochodu netto z innych stanów. W tym samym okresie Kalifornia straciła 91 miliardów dolarów, a Nowy Jork 76 miliardów dolarów. Wielu z tych zamożnych imigrantów poszukiwało ograniczonej podaży mieszkań na Florydzie, co ostatecznie podniosło ceny domów i utrudniło przystępność cenową innym grupom dochodowym.
Cororaton podała, że w Miami-Dade średnie roczne ceny domów jednorodzinnych wzrosły o 10,1% w 2020 r., o 23% w 2021 r. (rekordowe tempo) i o kolejne 11,1% w 2022 r. Tymczasem udział domów wycenionych w milionach dolarów w Miami-Dade wzrósł z 8% w 2019 r. do 28% w pierwszym kwartale 2026 r. Według danych Cororaton w hrabstwie Palm Beach prawie jedna trzecia domów jest wyceniana na co najmniej 1 milion dolarów.
„Niskie stawki napędzały mecz, napędzały go niedobory podaży, inwestorzy dodawali ciepła, a zamożni nowicjusze dolewali gazu” – powiedział Fortune Arman Javaherian, dyrektor generalny platformy zakupów domów Homa i były dyrektor Zillow.
Gotówka nadal króluje, a miejscowi nie mogą konkurować
Kolejnym czynnikiem, z którym mieszkańcy Florydy o średnich dochodach nie mogą konkurować, są pieniądze.
Javaherian powiedział, że w ostatnich latach około 39% zakupów domów w Miami i 48% zakupów w West Palm Beach dokonano wyłącznie za gotówkę. W przypadku luksusowych domów proporcje są jeszcze większe: 82% sprzedaży mieszkań w Miami w 2025 r. przekroczy 1 milion dolarów – dodał Cororaton.
„Wielu kupujących tutaj operuje płynnością, a nie długiem” – powiedział.
Tego rodzaju konkurencja jest ogromną wadą dla finansowanych lokalnych nabywców. Michael Merrill, który prowadzi The Exclusive Group w Douglas Elliman w Miami Beach, Palm Beach, Boca Raton i Vero Beach, powiedział, że oferty gotówkowe obecnie rutynowo zamykają transakcje z premią wynoszącą zaledwie 5% do 10% w stosunku do ofert finansowanych.
„Pewność czystej i szybkiej transakcji często przewyższa oferty finansowane” – powiedział Merrill. „Ta dynamika w dalszym ciągu stawia lokalnych nabywców w niekorzystnej sytuacji”.
Oczywiście oferty gotówkowe nie pochodzą wyłącznie od nabywców spoza stanu. David Druey, regionalny prezes Centennial Bank na Florydzie, powiedział Fortune, że niektórzy pochodzą od wewnątrz.
„Wielu kupujących ze stanu Floryda składa również oferty za gotówkę” – powiedział. Obejmuje to obecnych właścicieli domów handlujących cenionymi wartościami, co zwiększa presję na kupujących po raz pierwszy i o średnich dochodach.
Obciążenia kosztowe dla klasy średniej
Ekonomiści zajmujący się mieszkalnictwem zazwyczaj klasyfikują gospodarstwo domowe jako „obciążone kosztami” lub „ubogie”, gdy koszty mieszkania przekraczają 30% dochodu. Floryda przekroczyła ten próg.
Według danych ze spisu ludności, średnia cena domu jednorodzinnego w całym stanie wynosi około 420 000 dolarów, a średni dochód gospodarstwa domowego wynosi około 77 000 dolarów. Oznacza to, że stosunek ceny do dochodu jest większy niż 5,4.
„Powyżej pięciokrotności stosunku ceny do zysku obciążenie staje się oczywiste” – powiedział Javaherian.
Oprócz wysokich cen domów i niedopasowanych zarobków, ogromną przeszkodą dla mieszkańców Florydy jest ubezpieczenie. Według Insurify średnia roczna składka na ubezpieczenie domu w tym stanie wynosi 8292 dolarów, czyli o 181% więcej niż średnia krajowa. Kiedy składki pochłaniają 5% lub więcej dochodu gospodarstwa domowego, „kupujący zaczynają odchodzić” – powiedział Javaherian.
Druey, którego bank codziennie finansuje domy na Florydzie, powiedział, że pasek ubezpieczenia jest teraz dostosowany do każdej przesyłki. Domy zbudowane zgodnie z nowoczesnym kodeksem huraganów Miami-Dade mają niższe składki, ale starsze domy bez zmodernizowanych dachów i okien są droższe.
„To staje się punktem zwrotnym dla wielu kupujących” – powiedział. „Nie chodzi tu o całkowite wypchnięcie gospodarstw domowych z klasy średniej z rynku, a bardziej o to, czy konkretny dom jest opłacalny finansowo, biorąc pod uwagę ubezpieczenie”.
Benson powiedział, że presja jest największa w przypadku gospodarstw domowych zarabiających od 75 000 do 125 000 dolarów, ponieważ zarabiają za dużo, aby kwalifikować się do dotacji, ale nie na tyle, aby pokryć pełne miesięczne koszty mieszkania.
„Jednakże staje się to coraz szerszym problemem klasy średniej, a nie ogranicza się do wąskiego przedziału dochodów” – stwierdził.
„Zmęczenie południowej Florydy”
Wysokie ceny mieszkań, ubezpieczenia i konkurencja ze strony zamożnych imigrantów powodują, że mieszkańcy Florydy przeprowadzają się gdzie indziej. Druey nazywa to „zmęczeniem południowej Florydy”.
Pracujące rodziny i emeryci odczuwają ogólną presję życia na południowej Florydzie, więc wyjeżdżają.
„Widzimy, że ludzie wyprzedają swoje nieruchomości i przenoszą się do tańszych obszarów stanu, takich jak Fort Lauderdale do Stuart lub Fort Myers do Lakeland” – powiedział. „Inni rozważają nawet powrót do miejsc, w których mieszkali 15 lub 20 lat temu, gdzie koszty są niższe”.
Niektórzy przeprowadzają się ze stanu do Gruzji, Karoliny, Tennessee i Teksasu. Opublikowane w grudniu badanie Atlas Van Lines dotyczące wzorców migracji na rok 2025 umieściło Karolinę Północną, Tennessee i Alabamę wśród najczęściej przybywających stanów, a przystępność cenową jako najważniejszy czynnik wpływający na ruchy międzystanowe w 2025 r. Z ich badania wynika, że status imigracyjny Florydy jest „zrównoważony”, a przepływy przyjazdowe i wyjazdowe są mniej więcej równe. Według Atlas Van Lines była to „znacząca zmiana” po latach dużej migracji napływowej.
Mapa dzięki uprzejmości Atlas Van Lines
To z pewnością oznacza, że inne rynki mieszkaniowe mogą się zacieśnić, gdy więcej osób opuści Florydę.
„W tym sensie problem nie został rozwiązany” – powiedział Benson. „Jest w trakcie redystrybucji.
Gospodarka, która zbudowała Florydę, nie może bez nich funkcjonować
Dane dotyczące imigracji wskazują na problem strukturalny Florydy.
Cororaton twierdzi, że w obszarze metropolitalnym Miami tylko w 2024 r. odeszło około 10 000 pracowników handlu detalicznego. Handel detaliczny i hotelarstwo, branże, od których zależna jest gospodarka turystyczna i usługowa Florydy, najszybciej tracą pracowników.
Jak podał w tym miesiącu dziennik „Wall Street Journal”, według U.S. Census Bureau Orlando, Miami i Tampa znajdują się w pięciu najniższych z 25 największych amerykańskich obszarów metropolitalnych pod względem średniego dochodu gospodarstwa domowego. Na Florydzie brakuje koncentracji wysokopłatnych gałęzi przemysłu, które w przeciwnym razie mogłyby zamortyzować szok.
Prawie połowa mieszkańców Florydy ankietowanych w ankiecie Florida Atlantic University przeprowadzonej w listopadzie 2025 r. stwierdziła, że rozważała opuszczenie stanu ze względu na koszty utrzymania. Dziewięćdziesiąt procent stwierdziło, że martwią się inflacją; 80% na mieszkanie.
„Większość mieszkańców Florydy odczuwa bezpieczeństwo finansowe kosztem upadku” – stwierdziła w oświadczeniu Monica Escaleras, przewodnicząca wydziału ekonomii FAU i dyrektor Inicjatywy ds. Badań Ekonomicznych i Biznesowych. „Obietnica Florydy dotycząca słońca, wzrostu i mobilności w górę jest nadal aktualna, ale jej utrzymanie staje się kosztowne”.
