Od lat narrację o amerykańskim rynku mieszkaniowym przyświeca stały temat: w Ameryce brakuje mieszkań. Zillow był jednym z najgłośniejszych głosów kształtujących tę narrację, publikując badania, z których wynika, że w kraju brakuje 4,7 miliona mieszkań. Liczba ta została powtórzona przez Izbę Handlową Stanów Zjednoczonych i cytowana w mediach finansowych.
Jednak nowa analiza przeprowadzona przez doradcę podatkowego i inwestora na rynku nieruchomości Toby’ego Mathisa komplikuje tę historię. Mathis, założyciel Anderson Business Advisors i autor bestsellerów na temat inwestowania w nieruchomości, w niedawnym filmie omówił dane dotyczące krajowego deficytu mieszkaniowego i argumentuje, że w konwencjonalnej narracji o niedoborach brakuje krytycznego kontekstu, szczególnie dla każdego, kto próbuje zrozumieć, gdzie są prawdziwe możliwości i zagrożenia na rynku mieszkaniowym.
„Nie mamy jednolitego niedoboru mieszkań w całych Stanach Zjednoczonych” – stwierdził Mathis. „Mamy niedobór niedrogich mieszkań w pożądanych lokalizacjach”.
Rozróżnienie to ma charakter nie tylko akademicki. Zdaniem Mathisa sposób, w jaki inwestorzy, nabywcy domów i decydenci interpretują niedobór, zasadniczo zmienia zalecenia, którymi się posługują, i pomija najważniejsze pytanie: czy rynek mieszkaniowy jest przeznaczony na krach, czy na dobre wyniki.
Co pokazują dane dotyczące niedoborów mieszkaniowych Zillow
Z badania Zillow, które firma przytoczyła niedawno w lutowej aktualizacji, wynika, że niedobór mieszkań w kraju wynosi około 4,7 miliona domów. To o 159 tys. więcej niż w poprzedniej ocenie. Niniejsza analiza wskazuje na lukę strukturalną, podkreślając, że chociaż całkowita liczba gospodarstw domowych w USA wzrosła w 2023 r. o 1,4 mln, wzrost ten nie był wystarczający, aby zaspokoić popyt 1,8 mln nowych rodzin tworzonych każdego roku.
Liczba Zillow stała się jedną z najczęściej cytowanych statystyk w dyskusjach na temat polityki mieszkaniowej i chociaż należy do najwyższych, nie jest jedyną. Freddie Mac oszacował deficyt na 3,7 mln jednostek, Goldman Sachs zaś określił go na 3–4 mln. Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami podało liczbę około 4 milionów, a Amerykańska Izba Handlowa podzieliła się szacunkami Zillow na 4,7 miliona.
Podsumowując, spójność między głównymi instytucjami ugruntowała narrację o niedoborze mieszkań zarówno w mediach głównego nurtu, jak i w kręgach politycznych. Konsensus trafił na pierwsze strony gazet na temat potrzeby wprowadzenia agresywnych zachęt budowlanych, reform zagospodarowania przestrzennego i polityki przystępności cenowej. W swej istocie każdy nacisk opiera się na założeniu, że w Stanach Zjednoczonych po prostu nie ma wystarczającej liczby mieszkań.
Choć przyznaje, że brakuje mieszkań, Mathis utrzymuje, że surowe liczby opowiadają bardziej skomplikowaną historię, niż sugerują nagłówki gazet.
Więcej o nieruchomościach i rynku nieruchomości:
Kupujący stają przed nieoczekiwaną szansą po nowej zmianie na rynku mieszkaniowym Inwestorzy na rynku nieruchomości otrzymują pilne ostrzeżenie po istotnej zmianie podatkowejFannie Mae przewiduje zmianę oprocentowania kredytów hipotecznych i cen domówDlaczego perspektywy niedoboru mieszkań są bardziej skomplikowane
Analiza Mathisa rozpoczyna się od prostej obserwacji dotyczącej niedoborów, która rzadko trafia na pierwsze strony gazet. Zauważa, że w 2026 r. Stany Zjednoczone będą miały około 148 milionów mieszkań i około 134 miliony domów. Na papierze jest to nadwyżka w wysokości około 14 milionów sztuk, a nie niedobór.
Mathis utrzymuje, że surowe liczby nie odzwierciedlają powszechnie akceptowanego niedoboru, ponieważ w rzeczywistości kilka kategorii mieszkań nie jest dostępnych dla gospodarstw domowych, które ich potrzebują.
Niektóre jednostki są puste, ponieważ nie nadają się do zamieszkania. Inne to drugie domy, nieruchomości sezonowe lub inwestycje wstrzymane z rynku. Inne zlokalizowane są na obszarach, na których nie ma zatrudnienia ani lokalnego popytu. Mathis szacuje, że około 6 milionów domów znajdujących się w wykazie krajowym nie jest ani bezpiecznych, ani nadających się do zamieszkania bez znacznych inwestycji.
Shutterstock
Mathis zwraca również uwagę na często pomijaną rzeczywistość: twierdzi, że zdrowy rynek mieszkaniowy w rzeczywistości wymaga pewnego poziomu pustostanów, aby mógł funkcjonować. Ekonomiści na ogół szacują, że zrównoważony rynek potrzebuje od 5% do 8% bezrobocia, aby uwzględnić normalne zdarzenia życiowe, takie jak zmiana pracy, rozwody, przeprowadzki i obecna fala zwolnień pracowników starszych Amerykanów. Mathis wskazuje, że w odniesieniu do 148 milionów mieszkań oznacza to około 16 milionów domów, które w danym momencie musiałyby być puste, aby system działał.
Kiedy Mathis dostosuje całkowitą liczbę 148 milionów do lokali niezamieszkanych i nienadających się do zamieszkania, efektywna podaż mieszkań spadnie bliżej 126 do 132 milionów, co stanowi wartość tuż na granicy liczby 134 milionów domów.
„Czy brakuje nam mieszkań? Tak, ale nie w sposób, w jaki ludzie myślą” – powiedział Mathis.
Kluczowe wnioski na temat niedoboru mieszkań w USA Zillow szacuje, że niedobór mieszkań wyniesie 4,7 miliona: najnowszy raport Zillow podaje, że krajowy niedobór mieszkań wynosi 4,7 miliona mieszkań, podczas gdy inne instytucje, takie jak Freddie Mac, Goldman Sachs i NAR, szacują go na 3–4 miliony. Surowe liczby pokazują nadwyżkę, a nie niedobór: w 2026 r. w USA będzie około 148 milionów mieszkań i 134 miliony domów. Na powierzchni wygląda to na nadpodaż. Funkcjonalnie funkcjonujący rynek mieszkaniowy wymaga pustostanów: ekonomiści szacują, że od 5 do 8% mieszkań musi pozostać wolnych w dowolnym momencie, aby umożliwić normalne zdarzenia życiowe, takie jak przeprowadzki, modernizacje i zmniejszanie rozmiaru, odejmując około 16 milionów mieszkań od efektywnej podaży. Niedobór to niedopasowanie, a nie czysty deficyt: Stany Zjednoczone mają pod dostatkiem mieszkań w regionach o niskim popycie, ale odczuwają poważny niedobór niedrogich mieszkań na szybko rozwijających się rynkach, takich jak Teksas, Arizona, Floryda, Tennessee i Nevada.
Powiązane: Kupujący stają przed nieoczekiwaną szansą po nowej zmianie na rynku nieruchomości
