Chociaż większość nabywców domów wybiera kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, istnieją przypadki, w których warto przyjrzeć się bliżej kredytowi hipotecznemu o zmiennym oprocentowaniu. Na przykład ARM może być mądrym wyborem dla osób, które kupują nieruchomość w celu wynajęcia lub sprzedaży, lub które zamierzają przeprowadzić się w ciągu kilku lat, co oznacza, że przeprowadzą się przed zakończeniem wstępnego okresu stałej stopy procentowej ARM i rozpoczęciem dostosowań.
Czytaj dalej, a wyjaśnimy, jak działa ARM, kiedy możesz rozważyć ARM zamiast pożyczki o stałym oprocentowaniu, i przyjrzymy się aktualnym stawkom ARM od niektórych najlepszych pożyczkodawców.
Raport stawek ARM z poprzedniego dnia roboczego możesz zobaczyć tutaj.
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ARM
Fortune dokonało przeglądu najnowszych danych dostępnych na dzień 31 października 2025 r. Są to przykładowe współczynniki dostarczone przez instytucje. Każdy z nich opiera się na konkretnych założeniach dotyczących profilu kredytowego i lokalizacji hipotetycznego kredytobiorcy. Szacunki mogą obejmować założenie dotyczące punktów rabatowych kredytu hipotecznego. Jeśli zdecydujesz się aplikować, pamiętaj, że stawka, którą otrzymasz, może różnić się od przykładowych stawek pokazanych tutaj.
Bank of America 7/6 ARMU.US. Bank 7/6 ARM Zillow Home Loans 7/6 ARM Stopa procentowa 5,625% 5,750% 6,250% RRSO 6,516% 6,523% 6,790% Oprocentowanie 5,625% 5,750% 6,250% RRSO 6,516% 6,523% 6,790%
7/6 ARM to taki, który ma stałą stawkę przez siedem lat, a następnie okresy dostosowawcze co sześć miesięcy.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu a kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu
Około 92% gospodarstw domowych zaciągniętych na kredyt hipoteczny posiada kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. W przeciwieństwie do ARM, gdzie stopa procentowa może się zmieniać po początkowym okresie o stałym oprocentowaniu, w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu Twoja stawka jest taka sama przez cały okres trwania pożyczki. Łatwo zrozumieć, dlaczego jest to popularny wybór.
Jednakże ARM mogą mieć sens w pewnych sytuacjach. Innymi słowy, możesz należeć do około 8% posiadaczy kredytów hipotecznych, którzy uznają, że ten rodzaj pożyczki oferuje szansę.
Kiedy możesz rozważyć kredyt hipoteczny z regulowaną stopą procentową
Oto trzy kategorie nabywców domów, dla których ARM mogą być pomocne:
Tymczasowi lub „startowi” nabywcy domów. Jeśli masz pewność, że nie będziesz długo w domu, ARM może być strategicznym wyborem, ponieważ możesz skorzystać z niskiej stopy procentowej o stałym okresie, a następnie sprzedać dom przed nadejściem okresu dostosowawczego. Inwestorzy. Wielu inwestorów na rynku nieruchomości lubi ARM z podobnego powodu. Mogą z góry uzyskać niskie oprocentowanie, a gdy zbliża się okres dostosowawczy (trzy, pięć lub siedem lat), mogą dostosować czynsz, aby odzwierciedlał nową spłatę kredytu hipotecznego, lub podnieść i kupić następny. Kupujący w okresach wysokich stóp procentowych. Wreszcie, wielu kupujących decyduje się na kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu w okresach wysokiego oprocentowania, ponieważ jest bardziej prawdopodobne, że zaoferują niższą stopę z góry i na koniec, zakładając, że sytuacja się uspokoi po wygaśnięciu ustalonego okresu. Jak działają kredyty hipoteczne z regulowaną stopą procentową
ARM zazwyczaj rozpoczynają się od niskiej, stałej stopy procentowej na określony czas (na przykład trzy, pięć, siedem lub 10 lat), a po wygaśnięciu „stałego okresu” rozpoczyna się „okres dostosowawczy”.
Tutaj sprawy stają się interesujące. W okresie dostosowawczym stopa procentowa ARM może się zmieniać w zależności od kilku kluczowych czynników, w tym:
Stopy referencyjne. ARM zwykle czerpią swoją podstawową stopę procentową z poziomu odniesienia zwanego stopą bezpiecznego finansowania jednodniowego (SOFR). Departament Skarbu USA publikuje codziennie rano nowy raport SOFR, aby poinformować banki i pożyczkodawców „hej, oto dzisiejszy koszt pożyczenia pieniędzy”. To z kolei pomaga pożyczkodawcom ustalić odpowiednie dla rynku stopy procentowe dla różnych produktów, od kredytów samochodowych po kredyty hipoteczne. Marginesy. Marża to stały procent, który pożyczkodawca dodaje do indeksu, aby uzyskać stopę procentową ARM. Jeśli więc masz ARM powiązany z SOFR, a SOFR wynosi 5%, a Twoja marża wynosi 2%, Twoja stawka ARM wyniesie 7%. Marże zazwyczaj wahają się od 2% do 3,5% i mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, pożyczki i Twojej zdolności kredytowej. Marże są również ustalane na stałe w ramach umowy pożyczki, dlatego najlepiej rozejrzeć się, aby zobaczyć, którzy pożyczkodawcy mogą zaoferować najbardziej konkurencyjne marże. Limity stawek. Wreszcie, limity stóp procentowych określają, o ile Twoja stawka może wzrosnąć w trakcie trwania pożyczki. „Początkowe” limity korygujące kontrolują, o ile stopa może wzrosnąć za pierwszym razem, „kolejne” limity korygujące określają, o ile może wzrosnąć po początkowym limicie, a „dożywotnie” limity dostosowawcze wyznaczają limit całkowitego wzrostu stopy procentowej.
Najpopularniejszym okresem ARM może być 5/1, co oznacza, że pożyczka ma stałą stopę procentową przez pięć lat, a po jej wygaśnięciu stopa procentowa zacznie się zmieniać co roku przez 25 lat (większość ARM ma okresy 30-letnie).
Innym powszechnym czasem trwania ARM jest 10/6, co oznacza, że będziesz mieć 10-letni okres stały i 20-letni okres dostosowawczy, podczas którego stopa procentowa zmienia się co sześć miesięcy. Możesz także zobaczyć ARM 3/1, ARM 7/1 i ARM 10/1.
Dowiedz się więcej: Dlaczego gwarantowana stopa finansowania jednodniowego może być ważna dla Twojego kredytu hipotecznego.
Sprawdź nasze codzienne raporty cenowe
Refinansowanie ARM do kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu
Czasami, nawet jeśli zakup nieruchomości przy użyciu ARM byłby korzystny, w końcu zdajesz sobie sprawę, że preferowany byłby kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w przyszłości. Być może zdecydowałeś na przykład, że Twój pierwszy dom będzie jednak domem na lata. Jeśli tak jest, nie jesteś sam: badanie przeprowadzone w 2024 r. wykazało, że znacznej liczby właścicieli domów z pokolenia Y i pokolenia Z nie stać na modernizację i decydują się na domy na start.
Niezależnie od konkretnego powodu, wiedz, że możliwa jest refinansowanie z ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. W rzeczywistości jest to prawdopodobnie dość częsty powód refinansowania przez posiadaczy ARM.
Refinansowanie kredytu hipotecznego ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu nie jest nauką o rakietach i działa podobnie jak refinansowanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Złożysz wniosek do wielu pożyczkodawców, aby znaleźć najlepsze stawki, dostarczyć niezbędną dokumentację, zamknąć nową pożyczkę i spłacić w całości starą pożyczkę.
Plusy i minusy kredytów hipotecznych z regulowaną stopą procentową
Jak każdy inny rodzaj kredytu hipotecznego, ARM mają kombinację zalet i wad. Chociaż Twój pożyczkodawca może ostatecznie zdecydować, który rodzaj kredytu hipotecznego będzie dla Ciebie odpowiedni, znajomość podstaw może pomóc w przygotowaniu budżetu i przejściu pierwszych etapów procesu:
ZaletyMożliwość uzyskania niższego początkowego oprocentowania. Kredytodawcy zazwyczaj oferują niższe oprocentowanie ARM niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu w początkowym (zwanym również stałym) okresie. Niższe wymagania dla kredytobiorcy. Ponieważ miesięczne płatności zaczynają się od niższych kwot, wielu pożyczkodawców może złagodzić wymagania wobec pożyczkobiorców ARM w porównaniu z pożyczkobiorcami o stałym oprocentowaniu (na przykład potencjalnie akceptując pożyczkobiorców z 50% DTI). Płatności miesięczne mogą ulec zmniejszeniu. Jeśli stopy procentowe spadną od teraz do końca ustalonego okresu, być może będziesz musiał płacić jeszcze niższą miesięczną opłatę. WadyAle płatności miesięczne mogą wzrosnąć. Po wygaśnięciu stałej stopy procentowej stopa procentowa może wzrosnąć w takim stopniu, w jakim pozwala na to dożywotni limit (często do 5 punktów procentowych więcej niż stopa początkowa). Na przykład, jeśli oprocentowanie kredytu głównego o wartości 400 000 dolarów wzrosłoby z 7% do 12% z dnia na dzień, miesięczna spłata wzrosłaby z około 2661 dolarów do około 4114 dolarów, co stanowi wzrost o 1453 dolarów, czyli 54,6%, mówiąc inaczej. Ceny trudno ocenić. Po usunięciu z równania punktów rabatowych porównanie ofert kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu od pożyczkodawców nr 1 i 2 będzie stosunkowo łatwe. Jednakże ARM mają wiele ruchomych części i znalezienie właściwej oferty z góry może być trudne. Mniej spokoju. Nawet gdy rosną koszty podatków i ubezpieczeń, kredytobiorcy o stałym oprocentowaniu mogą spać spokojnie, wiedząc, że ich podstawowa spłata kredytu hipotecznego nigdy się nie zmieni. Kredytobiorcy ARM mogą cieszyć się niższymi stopami procentowymi z góry i prawdopodobnie niższymi stopami w dłuższej perspektywie, ale nie będą cieszyć się poczuciem stabilności w dłuższej perspektywie. Fortune Brainstorm AI powraca do San Francisco w dniach 8–9 grudnia, aby zgromadzić najmądrzejszych ludzi, jakich znamy – technologów, przedsiębiorców, kadrę kierowniczą z listy Fortune Global 500, inwestorów, decydentów i błyskotliwe umysły pomiędzy nimi – aby zbadać i odpowiedzieć na najpilniejsze pytania dotyczące sztucznej inteligencji w innym kluczowym momencie. Zarejestruj się tutaj.
