W czasie pandemii miliony Amerykanów wskoczyły na rynek mieszkaniowy dzięki oprocentowaniu kredytów hipotecznych poniżej 3%. Jednak w miarę jak oprocentowanie kredytów hipotecznych i ceny domów zaczęły rosnąć (a płace pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie), spełnienie amerykańskiego snu wydaje się bardziej nieosiągalne niż kiedykolwiek. Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami średni wiek osób kupujących dom po raz pierwszy osiągnął najwyższy w historii poziom 40 lat.
„Historycznie niski odsetek osób kupujących nieruchomości po raz pierwszy podkreśla rzeczywiste konsekwencje rynku mieszkaniowego głodnego towarów po przystępnych cenach” – stwierdziła w oświadczeniu Jessica Lautz, zastępca głównego ekonomisty i wiceprezes ds. badań w NAR. „Udział osób kupujących po raz pierwszy w rynku spadł o 50% od 2007 roku, tuż przed wielką recesją”.
Chociaż pojawiły się krótkie przebłyski nadziei na poprawę przystępności cenowej mieszkań, takie jak spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z wysokiego poziomu 8% w 2023 r., eksperci zgadzają się, że jest „wysoce mało prawdopodobne”, aby zakup domu w najbliższym czasie stał się bardziej przystępny.
Według danych Realtor.com udostępnionych Fortune musiałaby nastąpić co najmniej jedna z trzech rzeczy: oprocentowanie kredytów hipotecznych musiałoby spaść do 2,65%; średni dochód rodziny musiałby wzrosnąć o 56%; lub ceny mieszkań musiałyby spaść o 35%. Do obliczeń kredytu hipotecznego Realtor.com przyjął 10% zaliczki, historyczne dane o dochodach odzwierciedlały średni dochód gospodarstwa domowego z ostatniego spisu, a ceny domów opierają się na cenie sprzedaży istniejących domów podanej przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, a oprocentowanie kredytów hipotecznych pochodzi od Freddiego Maca, powiedziała Hannah Jones, starszy analityk ds. badań ekonomicznych w Realtor.com, powiedziała Fortune.
Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi około 6,15%, co oznacza, że musiałaby ona spaść o kilka punktów procentowych, aby osiągnąć 2,65%. Tymczasem średni dochód gospodarstwa domowego musiałby wynosić 132 171 dolarów, a obecnie wynosi zaledwie 84 763 dolarów. Ceny domów musiałyby spaść do 273 000 dolarów z 418 000 dolarów, przy założeniu, że dochody, oprocentowanie kredytów hipotecznych i udział w dochodach pozostaną niezmienione, powiedział Jones. Dla porównania, ceny domów wzrosły o ponad 50% tylko w ciągu ostatnich sześciu lat, więc tak znaczący spadek byłby zdumiewający.
Nierealne opcje
Chociaż pomocne może być podanie rzeczywistych liczb dotyczących tego, co trzeba zrobić, aby mieszkanie stało się przystępne cenowo, opcje te nie odpowiadają realiom dzisiejszego rynku.
„Okolicznościami, które doprowadziły do spadku stóp poniżej 3% w latach 2020–2021, była (miejmy nadzieję) jedyna w swoim rodzaju globalna pandemia” – powiedział Fortune Max Slyusarchuk, dyrektor generalny A&D Mortgage. Tymczasem „ostatni raz zaobserwowaliśmy wzrost średnich wynagrodzeń o ponad 50% prawdopodobnie po drugiej wojnie światowej i myślę, że osiągnięcie tego zajęło ponad dwie dekady”.
Do tego dochodzi słabnący rynek pracy, wraz ze spowolnieniem wzrostu zatrudnienia i płac, co według Seana Robertsa, dyrektora generalnego firmy budowlanej Villa, jest mało prawdopodobne, aby zmieniło się w perspektywie krótko- i średnioterminowej. Zauważył również, że potrzebny byłby „potężny szok gospodarczy”, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych było znacznie niższe niż obecnie, co jest mało prawdopodobne.
„Rynek kredytów hipotecznych jest bardziej zdyscyplinowany i uregulowany, większość właścicieli domów ma znacznie większy kapitał własny w swoich domach, istnieje ogromny odsetek domów nieobjętych żadnym hipoteką, a wielu kredytobiorców boryka się obecnie z niskimi spłatami kredytów hipotecznych” – powiedział Roberts.
Ponad 30 milionów właścicieli domów nie ma obecnie kredytu hipotecznego, a odsetek właścicieli domów niespłacających kredytu hipotecznego wzrósł do 40% w 2023 r., w porównaniu z 33% w 2010 r. Odzwierciedla to tendencję w kierunku bezpośredniego posiadania domu i konserwatywnego zaciągania pożyczek, jak wynika z lipcowej noty Goldman Sachs.
„Widzimy, że rynek mieszkaniowy pozostaje w stosunkowo stagnacji i nie poczyniono większego postępu w zakresie przystępności cenowej, dopóki nie zobaczymy szybkiego przyspieszenia wzrostu dochodów (mało prawdopodobne), oprocentowania kredytów hipotecznych spadną bardzo znacząco (mało prawdopodobne), a ceny domów spadną znacząco (mało prawdopodobne) – dodał Roberts.
W rzeczywistości Realtor.com prognozuje spadek oprocentowania kredytów hipotecznych o zaledwie 0,3%, wzrost cen domów o 2,2% rok do roku i wzrost wzrostu płac o zaledwie 3,4%.
A nawet gdyby którykolwiek z tych czynników się zmaterializował, moglibyśmy stworzyć niezwykle konkurencyjny rynek nieruchomości.
„Jesteśmy w trudnej sytuacji” – powiedział Śliusarczuk. „Co się stanie, gdy osiągniesz postęp w zakresie któregokolwiek z tych czynników? Na rynku jest więcej ludzi kupujących i sprzedających domy, co z kolei zwiększa popyt, co ponownie powoduje wzrost cen”.
