Gdybym obstawiał, że Rezerwa Federalna podtrzyma imprezę obniżek stóp procentowych, mam złą wiadomość: Bank of America właśnie polewał tę prognozę zimną wodą.
W nowej notatce badawczej, którą mi udostępniono, analitycy ujawnili niewygodną prawdę: choć Jerome Powell pozostaje na czele firmy do maja, „ulga” dla konsumentów już utknęła w martwym punkcie. Pomimo łagodzenia polityki Rezerwy Federalnej pod koniec ubiegłego roku, rentowność 10-letnich obligacji skarbowych (od których zależy wszystko, od kredytów hipotecznych po kredyty samochodowe) utrzymuje się uparcie w pobliżu 4,2%. Ten rozdźwięk między nadziejami Wall Street na „miękkie lądowanie” a rzeczywistością kredytową na Main Street osiągnął punkt krytyczny.
Ekonomiści 121-letniego banku spodziewają się, że Rezerwa Federalna pozostawi stopy procentowe na niezmienionym poziomie na posiedzeniu 28 stycznia i potencjalnie do końca kadencji Powella. Ta prognoza „ołówkiem w dół” jest zgodna z wykresem punktowym Fed z grudnia, który sygnalizował tylko jedną obniżkę w całym 2026 r. Odzwierciedla także narzędzie FedWatch firmy CME, na którym inwestorzy przesunęli szanse na jakąkolwiek realną ulgę najwcześniej do czerwca.
Jest to cios dla nabywców domów, którzy chcą zamknąć lukę w przystępności cenowej, oraz dla rodzin chcących refinansować. Konfiguracja sugeruje, że być może widzieliśmy już ostatnie załamanie ery Powella, pozostawiając kredytobiorców uwięzionych w rzeczywistości „wyżej na dłużej” w chwili, gdy rozpoczyna się zmiana przywództwa.
Chip Somodevilla/Getty Images
Fed pozostaje na uboczu, gdy kadencja Powella dobiega końca
Twarde stanowisko Bank of America w sprawie stóp procentowych wynika z grudniowego raportu o zatrudnieniu, który zasadniczo zamknął drogę do obniżek w styczniu.
„Kluczową statystyką jest to, że stopa procentowa spada do 4,4%” – napisali analitycy BofA. „Ta liczba sprawi, że Fed w styczniu pozostanie bez zmian. Podtrzymujemy nasze wezwanie, aby pod rządami administracji Powella nie dokonały już ponownie cięć stóp”.
Dla Rezerwy Federalnej działającej w oparciu o podwójny mandat: niską inflację i niskie bezrobocie, rok 2025 był rokiem brutalnych sprzeczności. W mojej 30-letniej karierze rzadko widziałem, żeby te dwa cele rywalizowały ze sobą tak zaciekle. Cła prezydenta Trumpa pomogły w wzroście CPI z 2,3% w kwietniu do 2,7% w listopadzie, podczas gdy bezrobocie osiągnęło najwyższy poziom 4,6% (skorygowane w dół do 4,5%) przed niedawnym spadkiem.
Napięcie było wyczuwalne i prawdopodobnie kosztowało Powella utratę pracy.
„Kulawa kaczka” Fed
Obawiając się podsycania płomieni inflacyjnych, Powell pozostawał na uboczu aż do września. Choć obniżył stopy procentowe na trzech ostatnich posiedzeniach w 2025 r., wydaje się, że było to za mało i za późno, aby zapewnić sobie nową nominację. Ekonomiści BofA uważają, że Rezerwa Federalna jest oficjalnie zawieszona, ponieważ jej kadencja wygasa 15 maja 2026 r.
Więcej Rezerwy Federalnej:
Reset raportu o zatrudnieniu w branży chłodniczej resetuje Fed stawia na obniżkę stóp procentowych Fed stoi w obliczu zamieszania w 2026 r. w związku z poprawą koniunktury w gospodarce, Powell odchodzi Oficjalne prognozy Fed odważne ścieżki dla stóp procentowych i PKB w 2026 r. Fed tnie stopy w obliczu pojawiających się dysydentów na kluczowym grudniowym posiedzeniu
„Do kwietnia obowiązuje teraz mniej niż połowa zniżki. To ma sens” – zauważył BofA. „Ponieważ od września zaplanowano już obniżki o 75 punktów bazowych, czas zrobić sobie przerwę”.
Ta przerwa to zła wiadomość dla pożyczkobiorców, gdyż sugeruje, że „prezent na pożegnanie”, na który wielu liczyło, nie zostanie zrealizowany. Zamiast tego rynek już patrzy poza Powella w stronę następcy, takiego jak Kevin Hassett czy Kevin Warsh, który być może będzie bardziej skłonny do włączenia akceleratora gospodarczego, choć przy wciąż utrzymującej się inflacji nawet to nie jest gwarantowaną wygraną dla kupujących domy.
Ulga w oprocentowaniu kredytów hipotecznych może pochodzić z innych źródeł
Cięcia Rezerwy Federalnej o trzy czwarte punktu pod koniec 2025 r. obniżyły stopę funduszy federalnych do zakresu od 3,5% do 3,75%. Chociaż Rezerwa Federalna nie ustala bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, FFR wpływa na rentowność obligacji skarbowych, którą zwykle śledzą kredyty hipoteczne (i inne oprocentowanie kredytów). Historycznie rzecz biorąc, oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło średnio około 1,5% do 2% powyżej rentowności 10-letnich obligacji skarbowych. Jednak w 2025 r. spread ten uparcie rósł, ponieważ inwestorzy odmówili zakupu obligacji skarbowych w obliczu rosnących obaw związanych z zadłużeniem. Zacieśnienie ilościowe – w ramach którego Rezerwa Federalna zezwoliła na usunięcie z bilansu papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) – tylko zwiększyło presję.
Od 2023 r. stopa FFR spadła o 1,75%, ale oprocentowanie kredytów hipotecznych podążało wolniej i 8 stycznia spadło z 7,76% do 6,16%. Jednak w chwili, gdy Rezerwa Federalna zaczęła wykazywać oznaki pozostawania na uboczu, w Białym Domu pojawił się niespodziewany „zawór ulgowy”.
„Interwencja” Trumpa MBS
8 stycznia prezydent Trump ogłosił, że instruuje Fannie Mae i Freddie Mac, aby wykorzystały płynność wynoszącą 200 miliardów dolarów na zakup MBS na otwartym rynku. Reakcja była natychmiastowa: 9 stycznia oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych spadło do 6,06%, najniższego poziomu od 2023 r. Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), potwierdził środek w X, stwierdzając, że Fannie i Freddie mają „wystarczającą płynność”, którą mogą wykorzystać. Polityka ta skutecznie odzwierciedla „luzowanie ilościowe” Rezerwy Federalnej, ale na mniejszą i bardziej ukierunkowaną skalę. Sekretarz skarbu Scott Bessent powiedział agencji Reuters, że celem jest „w przybliżeniu dorównanie Rezerwie Federalnej”, która co miesiąc pozwala na skreślanie z ksiąg około 15 miliardów dolarów w MBS. „Dzieje się tak, że Fed co miesiąc odpływa około 15 miliardów dolarów… Myślę, że pomysł jest taki, aby w przybliżeniu dorównać Fed, który naciska w przeciwnym kierunku” – powiedział sekretarz skarbu Scott Bessent.
Moje zdanie: Podczas gdy Fed pod przewodnictwem Powella może skończyć z obniżkami stóp procentowych do maja, Biały Dom wykorzystuje indeksy GSE do generowania ulg, których nie zapewni bank centralny. Dla nabywców domów oznacza to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może w dalszym ciągu spadać, nawet jeśli Rezerwa Federalna pozostanie na uboczu.
Powiązane: Zakłady na zmianę obniżek stóp procentowych Fed w styczniu
