Przez lata mojej pracy na temat rynku mieszkaniowego zwracałem szczególną uwagę na oprocentowanie kredytów hipotecznych: ich codzienne zmiany, czynniki, które na nie wpływają, a także przewidywania ekspertów dotyczące dalszego kierunku stóp procentowych.
Co miesiąc z niecierpliwością czekam na prognozy sponsorowanego przez rząd przedsiębiorstwa (GSE) Fannie Mae dotyczące oprocentowania kredytów hipotecznych i ogólnie rynku mieszkaniowego.
A Fannie Mae obniżyła w tym tygodniu marcową prognozę cen mieszkań.
Marcowe prognozy Fannie Mae dotyczące oprocentowania kredytów hipotecznych były bardziej optymistyczne niż w lutowej prognozie mieszkaniowej, ale oczekiwania dotyczące nowej budowy domów jednorodzinnych pogarszały się przez większą część 2026 roku.
To miecz obosieczny: niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że mieszkania są tańsze, ale mniejsza liczba domów na rynku zwiększa konkurencję i może sprawić, że mieszkania będą droższe.
Fannie Mae przewiduje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie poniżej 6%
W marcowej prognozie Fannie Mae dotyczącej nieruchomości mieszkaniowych przewidywano, że w pierwszym kwartale (który kończy się za kilka tygodni) średnia stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych pozostanie na poziomie 6%, ale przez pozostałą część lat 2026 i 2027 stopa 30-letnich kredytów hipotecznych pozostanie poniżej 6%.
Fannie Mae prognozuje, że do 2026 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnie w drugim kwartale 5,9%, w trzecim 5,8%, a w czwartym 5,7%. Organizacja spodziewała się, że w 2027 r. stopa ta będzie wynosić od 5,6% do 5,7%.
Jak wspomniałem, prognozy te były lepsze niż lutowe prognozy GSE dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych. W lutym Fannie Mae spodziewała się, że średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego wyniesie 6,1% w pierwszym i drugim kwartale 2026 r., a następnie 6% do końca 2027 r.
Co więc się zmieniło? Aby to zrozumieć, musimy przyjrzeć się innej miesięcznej prognozie Fannie Mae: ogólnej prognozie gospodarczej.
W marcowej prognozie gospodarczej Fannie Mae przez większą część lat 2026 i 2027 przewidywano wolniejszy wzrost produktu krajowego brutto (PKB) niż w lutowej prognozie gospodarczej.
Gdy PKB kraju rośnie, oznacza to silniejszą gospodarkę. Oprocentowanie kredytów hipotecznych na ogół rośnie, gdy gospodarka USA kwitnie, i spada, gdy boryka się z trudnościami. Oczekiwania Fannie Mae na wolniejszy wzrost PKB wskazują na słabszą gospodarkę w nadchodzących latach iw tym przypadku oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie.
Marcowa prognoza gospodarcza również umieściła rentowność 10-letnich obligacji skarbowych poniżej prognozy lutowej. Stała stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych dokładniej odzwierciedla rentowność 10-letnich kredytów hipotecznych niż jakikolwiek inny wskaźnik, zatem niższa rentowność prawdopodobnie przełożyłaby się na spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
GSE zmieniła swoje oczekiwania co do budowy domów jednorodzinnych
W marcowej prognozie mieszkaniowej Fannie Mae na pierwsze trzy kwartały 2026 r. przewidywano mniej rozpoczętych budowy domów jednorodzinnych niż w lutowym raporcie. Najnowsza prognoza organizacji przewiduje, że liczba budowniczych domów jednorodzinnych spadnie o 6,2% rok do roku.
W marcowym raporcie zmieniono jednak nastawienie na czwarty kwartał 2026 r. i cały 2027 r., przewidując więcej budownictwa jednorodzinnego niż w lutym. W zeszłym miesiącu Fannie Mae spodziewała się wzrostu budowy domów jednorodzinnych o 2,4% w 2027 r. W tym miesiącu prognozuje wzrost o 5,1%.
Więcej o oprocentowaniu kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowym:
Wojna w Iranie powoduje wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Trump podpisał dwa rozporządzenia wykonawcze mające na celu poprawę przystępności cenowej mieszkań. Dotychczasowa sprzedaż domów przekracza oczekiwania Goldman Sachs.
Jeśli buduje się mniej domów, oznacza to, że jest mniej zasobów mieszkaniowych, a popyt kupujących przewyższa podaż na rynku. W rezultacie ceny domów często rosną. Jest odwrotnie: jeśli zapasy rosną, ceny są bardziej stabilne.
Zaległości w zakresie zapasów są głównym czynnikiem powodującym problemy z przystępnością cenową mieszkań i jednym z powodów, dla których prezydent Donald Trump podpisał w zeszłym tygodniu zarządzenie wykonawcze przyspieszające proces budowy.
Jak prognozy Fannie Mae wpływają na nabywców i właścicieli domów
Wiem, że czytanie tony kwartalnych liczb i procentów może być przytłaczające. Przyjrzyjmy się więc, jak marcowa prognoza Fannie Mae dotycząca rynku mieszkaniowego wpływa na Amerykanów w prawdziwym życiu.
Teraz może być dobry moment na refinansowanie kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli Twoje obecne oprocentowanie przekracza 6%. Jeśli jednak nie jesteś jeszcze gotowy na refinansowanie, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych jeszcze w tym roku pozwoli Ci zaoszczędzić na kosztach zamknięcia lub poprawić swoją zdolność kredytową i nadal refinansować z niższą stopą w ciągu kilku miesięcy. Jeśli jesteś nabywcą lub sprzedawcą domu, przygotuj się na to, że ceny domów pozostaną stosunkowo wysokie w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Nawet jeśli nie wzrosną w wyniku niskich zapasów, jest mało prawdopodobne, że spadną. Obniżające się oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że zakup domu jest tańszy, niższa miesięczna rata i w dłuższej perspektywie pozwala zaoszczędzić pieniądze na odsetkach. Jednak nie próbuj monitorować rynku mieszkaniowego w czasie. Tak jak przewidywania Fannie Mae zmieniały się od lutego do marca, tak mogą zmienić się ponownie w kwietniu. Rynek nieruchomości jest nieprzewidywalny, dlatego najlepiej skupić się na kupnie, refinansowaniu lub sprzedaży, kiedy nadejdzie odpowiedni dla Ciebie czas, nie czekając na niższe stopy procentowe czy ceny.
Powiązane: Trump podpisuje dwa rozporządzenia wykonawcze mające na celu poprawę przystępności cenowej mieszkań
