Opcja A to piękny dom w Kalifornii w pobliżu dobrych szkół i możliwości pracy. Ale kosztuje prawie milion dolarów (przeciętny dom w Kalifornii kosztuje 906 500 dolarów), a spłacałbyś kredyt hipoteczny, który wzrósł o 82% od stycznia 2020 r.
Opcja B to podobny dom w Teksasie, gdzie średni koszt domu wynosi mniej niż połowę: zaledwie 353 700 dolarów. Sztuczka? Wariant B zlokalizowany jest na obszarze o znacznym ryzyku wystąpienia huraganów i powodzi.
Jako profesor urbanistyki wiem, że nie jest to tylko hipotetyczny scenariusz. To niemożliwy wybór, przed którym codziennie stają miliony Amerykanów, gdy kryzys mieszkaniowy w Ameryce zderza się ze zmianami klimatycznymi. I nie radzimy sobie z tym dobrze.
Liczby opowiadają historię.
Zaznaczono wzorce migracji. Weźmy na przykład Kalifornię, która w 2024 r. straciła 239 575 mieszkańców, co stanowi największą migrację ze wszystkich stanów. Głównym czynnikiem są wysokie koszty mieszkania: średnia cena domu w Kalifornii jest ponad dwukrotnie wyższa od średniej krajowej.
Dokąd zmierzają ci wysiedleni mieszkańcy? Wielu udaje się do południowych i zachodnich stanów, takich jak Floryda i Teksas. W Teksasie, będącym głównym celem podróży byłych mieszkańców Kalifornii, w 2024 r. odnotowano wzrost netto o 85 267 osób, głównie z powodu migracji wewnętrznej. Tych nowicjuszy przyciągają przede wszystkim tańsze rynki nieruchomości.
Nie są to po prostu ludzie dążący do niższych podatków. Trwa kryzys dostępności mieszkań. Według najnowszej analizy roczny dochód gospodarstwa domowego niezbędny do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego na dom średniej klasy w Kalifornii wyniósł w czerwcu 2025 r. około 237 000 dolarów, co stanowi ponad dwukrotność średniego dochodu gospodarstwa domowego w stanie.
Według U.S. Census Bureau w 2023 r. ponad 21 milionów gospodarstw domowych najemców w całym kraju wydało ponad 30% swoich dochodów na koszty mieszkania. Dla nich i innych osób, które mają trudności z przetrwaniem, kalkulacje finansowe są proste, nawet jeśli kalkulacja ryzyka taka nie jest.
Uważam to za niepokojące. Zasadniczo Stany Zjednoczone tworzą system, w którym od Twoich dochodów zależy Twoje narażenie na katastrofy klimatyczne. Kiedy mieszkania w bezpieczniejszych obszarach stają się niedostępne, jedyne dostępne i niedrogie nieruchomości często znajdują się w bardziej ryzykownych lokalizacjach: nisko położonych obszarach zagrożonych powodzią w Houston i na wybrzeżu Teksasu lub obszarach o większym ryzyku pożarów w miarę rozszerzania się miast Kalifornii w podatne na pożary wzgórza i kaniony.
Ryzyko klimatyczne staje się częścią równania
Miejsca docelowe, które przyciągają przybyszów, nie są do końca bezpiecznymi przystanią. Badania pokazują, że o 63 365 osób więcej przybyło do hrabstw o wysokim ryzyku pożarowym w Stanach Zjednoczonych niż opuściło je w 2023 r., przy czym większość z nich przedostała się do Teksasu. Tymczasem moje własne badania i inne badania dotyczące odbudowy po katastrofie pokazały, że najbardziej bezbronne społeczności (mieszkańcy o niskich dochodach, osoby kolorowe, najemcy) napotykają największe bariery w odbudowie po katastrofie.
Weź pod uwagę kryzys ubezpieczeniowy rozwijający się w tych stanach docelowych. W ostatnich latach kilkudziesięciu ubezpieczycieli na Florydzie, Luizjanie, w Teksasie i innych krajach upadło, nie mogąc udźwignąć rosnących roszczeń wynikających z coraz częstszych i poważniejszych katastrof, takich jak pożary i huragany. Ekonomiści Benjamin Keys i Philip Mulder, którzy badają wpływ zmian klimatycznych na sektor nieruchomości, opisują rynki ubezpieczeń w niektórych obszarach wysokiego ryzyka jako „zepsute”. W latach 2018–2023 ubezpieczyciele anulowali prawie 2 miliony polis dla właścicieli domów w całym kraju, co stanowi czterokrotność typowej stopy historycznej.
Jednakże ludzie w dalszym ciągu przemieszczają się w kierunku obszarów ryzyka. Na przykład ostatnie badania pokazują, że ludzie przemieszczali się w kierunku obszarów o podwyższonym ryzyku pożarów, nawet utrzymując poziom zamożności i inne czynniki na stałym poziomie. Dzikie piękno obszarów zagrożonych pożarami może być częścią atrakcyjności, ale także dostępność i koszt mieszkań.
Polityczne niepowodzenia stojące za fałszywymi wyborami
Moim zdaniem nie jest to tak naprawdę wybór indywidualny, ale porażka polityczna. Stan Kalifornia zamierza wybudować 2,5 miliona nowych domów do 2030 roku, co wymagałoby dodawania ponad 350 000 mieszkań rocznie. Jednak w 2024 r. państwo dodało jedynie około 100 000, czyli znacznie mniej niż jest potrzebne. Kiedy samorządy lokalne ograniczają rozwój budownictwa mieszkaniowego poprzez wykluczanie stref, skutecznie wykluczają rodziny pracujące i spychają je na ryzyko.
Moje badania dotyczące usuwania skutków klęsk żywiołowych konsekwentnie wykazały, w jaki sposób polityka mieszkaniowa łączy się z wrażliwością na zmiany klimatyczne. Społeczności posiadające ograniczone możliwości mieszkaniowe przed klęską stają się później jeszcze bardziej ograniczone. Ludzie nie mogą „wybrać” odporności, jeśli odporne miejsca nie pozwalają im na budowę niedrogich mieszkań.
Rząd federalny zaczął dostrzegać to powiązanie… w pewnym stopniu. Na przykład w 2023 r. Federalna Agencja Zarządzania Kryzysowego zachęcała społeczności, aby oprócz aspektów takich jak ryzyko geograficzne brały pod uwagę „słabość społeczną” podczas planowania katastrof. Wrażliwość społeczna odnosi się do czynników społeczno-ekonomicznych, takich jak ubóstwo, brak transportu lub bariery językowe, które utrudniają społecznościom radzenie sobie z klęskami żywiołowymi.
Jednak niedawno agencja cofnęła to rozwiązanie, gdy rozpoczął się sezon huraganów w 2025 r.
Moim zdaniem, gdy społeczeństwo zmusza ludzi do wyboru między płaceniem za mieszkanie a zachowaniem bezpieczeństwa, oznacza to porażkę. Mieszkanie powinno być prawem, a nie kalkulacją ryzyka.
Jednak dopóki decydenci nie zajmą się leżącymi u ich podstaw politykami, które powodują niedobory mieszkań na bezpiecznych obszarach i nie chronią ludzi na obszarach wrażliwych, zmiany klimatyczne będą w dalszym ciągu wpływać na to, kto gdzie mieszka i kto zostanie pozostawiony w przypadku kolejnej katastrofy.
Ivis García, profesor nadzwyczajny architektury krajobrazu i urbanistyki, Texas A&M University
Ten artykuł został ponownie opublikowany w The Conversation na licencji Creative Commons. Przeczytaj oryginalny artykuł.
