Pomimo lawiny agresywnych zapowiedzi politycznych ze strony Białego Domu, mających na celu odblokowanie zamrożonego rynku nieruchomości mieszkaniowych w USA, stratedzy Morgan Stanley argumentowali w tym miesiącu, że wprowadzone środki nie zmienią znacząco perspektyw potencjalnych nabywców domów w 2026 r.
W nocie badawczej opublikowanej 18 stycznia stratedzy James Egan i Jay Bacow scharakteryzowali ostatnie dyrektywy prezydenta Trumpa jako jedynie „skromnie pomocne dla przystępności cenowej właścicieli domów”, ostrzegając, że ostatecznie sprowadzają się one do marginalnej korekty, a nie lekarstwa na rynek.
Centralnym elementem strategii administracji jest dyrektywa dla przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd (GSE), Fannie Mae i Freddie Mac, nakazująca zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) o wartości 200 miliardów dolarów. Bank zauważył, że natychmiastowa reakcja rynku była pozytywna, ponieważ spready kredytów hipotecznych zawęziły się o 15 punktów bazowych, spychając oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych poniżej 6% po raz pierwszy od 2022 roku.
Jednak Egan i Bacow napisali, że ich zdaniem rynek już skutecznie wycenił interwencję Trumpa. Choć przyznają, że spadek stóp zmierza w pozytywnym kierunku, argumentują, że duży wolumen istniejących kredytów hipotecznych o niskim oprocentowaniu sprawia, że polityka ta jest mniej skuteczna, niż oczekiwano.
Efekt „blokady” utrzymuje się
Główną przeszkodą uniemożliwiającą ożywienie na rynku mieszkaniowym pozostaje efekt blokady, przy czym Morgan Stanley zauważył, że około dwie trzecie wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych nadal ma stopę procentową poniżej 5%. Torsten Slok z Apollo Global Management, wpływowy i poczytny analityk z Wall Street, zauważył na początku stycznia, że aż 40% amerykańskich gospodarstw domowych nie ma kredytu hipotecznego, co oznacza, że zależność jest jeszcze większa, niż wskazują dane dotyczące kredytów hipotecznych.
W Białym Domu panuje niepokój związany z zamrożeniem rynku nieruchomości mieszkaniowych, gdy Trump i jego dyrektor ds. mieszkaniowych Bill Pulte narzekają, że prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell utrzymuje zbyt wysokie stopy procentowe, a tym samym zbyt wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na listopadowej konferencji ResiDay Pulte nazwał Powella „obłąkanym” i „maniakalnym”.
Na poziomie pokoleniowym wydaje się, że milenialsi w wieku zakładającym gospodarstwa domowe i coraz częściej trzydziestokilkuletni przedstawiciele pokolenia Z są wyceniani z rynku przez przedstawicieli pokolenia boomu, którzy na emeryturze przenoszą się na emeryturę do domu na start lub mieszkają w większych domach, których potrzebują rodziny, które mają więcej dzieci.
W tym kontekście Apollo’s Slok zauważył w grudniu, że rekordowa część całkowitego majątku w sektorze gospodarstw domowych należy do osób powyżej 70. roku życia, co niewątpliwie napędza kapitał mieszkaniowy.
Slok podkreślił zmiany demograficzne w populacji USA, ponieważ niższy wskaźnik urodzeń i starzenie się społeczeństwa łącznie spowalniają ogólny wzrost populacji. Liczba rodzin z dziećmi poniżej 18 roku życia osiągnęła najwyższy poziom w 2007 r. i wyniosła około 37 mln, a następnie spadła do około 33 mln w 2024 r.
W wywiadzie dla Fortune zastępca głównego ekonomisty Moody’s, Cristian deRitis, powiedział, że nie wierzy, że kraj „buduje wyjście z tej” sytuacji. Argumentował, że nie ma sensu, aby firmy budujące domy zalewały rynek nowymi domami, skoro znają sytuację demograficzną. „Być może dla młodszych pokoleń będzie wystarczająco dużo domów i może zobaczymy tutaj małą zmianę, ale nie wiem, czy to dużo zmieni w przypadku osób po 30., 40. roku życia”. Dodał, że nawet przy zwiększonej podaży za pięć lat ta grupa starszych millenialsów będzie prawdopodobnie zamknięta w jakimkolwiek układzie mieszkaniowym, jaki ma obecnie.
„Nie widzę, abyśmy rozwiązywali ten problem w bardzo dramatyczny sposób, kiedy nagle budowalibyśmy wiele domów, tak jak to zrobiliśmy po drugiej wojnie światowej, i nagle powstają wszystkie te nowe domy” – powiedział deRitis. „Myślę, że jest to znacznie bardziej stopniowe”. Ten splot czynników sprawia, że Stany Zjednoczone stają się „trochę bardziej europejskie” – stwierdził, przynajmniej jeśli chodzi o strukturę mieszkalnictwa.
Dlaczego stopy procentowe i kredyty hipoteczne nie ustępują (dużo)
Morgan Stanley argumentował, że nawet przy interwencji prezydenta, która obniżyła stopy procentowe do wysokiego poziomu 5%, obecni właściciele domów mają niewielką motywację finansową do sprzedaży swoich domów i finansowania nowego zakupu po wyższej stopie. W rezultacie Morgan Stanley spodziewa się, że wpływ tej zmiany na podaż mieszkań będzie znikomy. „Chociaż przystępność cenowa może poprawić się dla marginalnego nabywcy, niekoniecznie„ odblokuje ”znaczną dodatkową podaż do zakupu” – napisali analitycy.
Na krótko przed grudniem Slok ostrzegał, że perspektywy na niższe stopy procentowe (a co za tym idzie i kredyty hipoteczne) maleją. „Obawy fiskalne i inflacyjne wywierają presję na podwyżkę długoterminowych stóp procentowych w całej grupie G3 (Stany Zjednoczone, Niemcy i Japonia) i obawy te nie znikną w najbliższym czasie” – napisał w swojej kolumnie Daily Spark. „Wyższe stopy utrzymają się dłużej”.
W wyniku programu zakupów GSE Morgan Stanley nieznacznie obniżył prognozę oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2026 roku z 5,75% do 5,6%. Firma zauważyła również, że zmiana ta zwiększyłaby jej obecną prognozę sprzedaży domów jedynie „ułamkowo”, pozostawiając jednocześnie prognozę rocznego wzrostu cen domów na niezmienionym poziomie 2%.
Ze swojej strony Apollo Real Estate Outlook stwierdziła bez ogródek, że warunki zakupu domów „nie są dobre” i że popyt maleje z powodu wysokich cen domów, wysokich oprocentowania kredytów hipotecznych i spadającej imigracji. Chociaż podaż mieszkań jest stabilna, ponieważ efekt zamknięcia sprawia, że obecni właściciele domów niechętnie sprzedają swoje domy, a podaż nowych domów rośnie, „konkluzja jest taka, że spadający popyt i rosnąca podaż wywierają presję na obniżenie cen domów”.
Zakazy instytucjonalne i przyszłe dźwignie
Morgan Stanley jeszcze bardziej lekceważąco odniósł się do potencjalnego zakazu nałożonego przez administrację dużych inwestorów instytucjonalnych na zakup domów jednorodzinnych, stwierdzając, że taki zakaz nie będzie miał znaczącego wpływu na ceny domów. Inwestorzy instytucjonalni „po prostu nie posiadają wystarczającej liczby domów”, aby mieć wpływ na rynek. Tak czy inaczej, ostatnio znacznie zmniejszali swoje udziały.
Sean Dobson, dyrektor generalny The Amherst Group, jednego z wyżej wymienionych największych inwestorów instytucjonalnych, powiedział w styczniu „Fortune”, że obwinianie właścicieli instytucjonalnych za problemy z przystępnością cenową na rynku mieszkaniowym jest po prostu „niewłaściwe”. „Źle rozumiesz zarówno problem, jak i rozwiązanie” – stwierdził, zrzucając winę za obecny kryzys przystępności cenowej na „lata niepowodzeń polityki, a nie na rodziny, które wynajmują mieszkania, czy kapitał, w którym je mieszkają”.
Na listopadowej konferencji ResiDay Dobson argumentował, że te niepowodzenia polityczne „prawdopodobnie sprawiły, że mieszkania stały się niedostępne dla całego pokolenia Amerykanów”. Na marginesie konferencji powiedział Fortune, że wiele osób w Stanach Zjednoczonych ma poczucie, że zrobiło wszystko dobrze, a „nie dostało tego, co im obiecano” w zakresie mieszkalnictwa. Powiedział na scenie Lance’owi Lambertowi z ResiClub, że własne analizy Amhersta pokazują, że „przystępność cenową można osiągnąć tylko na jeden z trzech sposobów: zmieniając cenę domu, cenę pieniędzy lub dochód rodziny”. Oznacza to, że ceny domów musiałyby spaść o około jedną trzecią, stopy procentowe spadłyby do 4,6%, a dochody nabywców wzrosłyby gwałtownie o 55%. Innymi słowy, nie ma szybkiego rozwiązania.
Żadnego złotego środka
Patrząc w przyszłość, analitycy Morgan Stanley wskazali inne dźwignie, które rząd mógłby wykorzystać w celu dalszego obniżenia stóp procentowych. GSE mogłyby obniżyć opłaty pobierane za gwarancję kwoty głównej i odsetek. Organy regulacyjne mogłyby również zmniejszyć wagę ryzyka tradycyjnych kredytów hipotecznych, aby zwiększyć popyt bankowy. Tymczasem nowi członkowie zarządu Rezerwy Federalnej mogliby podjąć kroki, aby powstrzymać wyprzedaż listów zastawnych. Łącznie te działania mogłyby obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych o kolejne 50 punktów bazowych, szacuje Morgan Stanley. Jednakże powrót do zakresu 4%, jaki obowiązywał w 2010 r., byłby w rzeczywistości niemożliwy wyłącznie dzięki działaniom GSE; taka zmiana „wymagałaby zmiany stóp procentowych skarbu państwa”.
W raporcie podkreślono, że wyzwania stojące przed rynkiem nieruchomości mają charakter strukturalny. Chociaż Rezerwa Federalna obniżyła stopy referencyjne o 75 punktów bazowych od września 2025 r., oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło w tym okresie łącznie jedynie o 20 punktów bazowych.
Dynamika zapasów również ulega nieoczekiwanym zmianom. Zapasy nowych domów osiągnęły najwyższy poziom od 2007 r., co powoduje, że ceny nowych domów są niższe od cen istniejących. Jednakże biorąc pod uwagę, że 65% amerykańskich gospodarstw domowych jest narażonych na ceny mieszkań jako atut, decydenci stoją przed delikatnym zadaniem znalezienia równowagi. Jak podsumowano w raporcie, „przystępność cenowa mieszkań w Stanach Zjednoczonych to drażliwa kwestia, na którą brakuje złotego środka”.
