Administracja Trumpa kontynuuje prace nad planem wprowadzenia 50-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu – reformy, która według urzędników może sprawić, że posiadanie domu stanie się bardziej realne dla milionów Amerykanów w obliczu rosnących cen i rosnących obaw o przystępność cenową.
„Dzięki prezydentowi Trumpowi pracujemy nad 50-letnim kredytem hipotecznym, co stanowi radykalną zmianę” – oznajmił w sobotę dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa Bill Pulte w oświadczeniu opublikowanym w mediach społecznościowych.
Oświadczenie to nastąpiło po tym, jak Trump udostępnił w Internecie grafikę porównującą jego propozycję z 30-letnimi polisami hipotecznymi, za którymi opowiadał się prezydent Franklin D. Roosevelt podczas Nowego Ładu.
Przy 30-letnich stałych stopach procentowych utrzymujących się na poziomie powyżej 6% przez ponad trzy lata, wysokie koszty posiadania domu trzymają wielu potencjalnych nabywców z dala od rynku. Według danych Redfin przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe wydaje obecnie około 39% swoich miesięcznych dochodów na spłatę kredytu hipotecznego, czyli znacznie powyżej długoterminowych poziomów odniesienia.
Tymczasem „efekt blokady” uniemożliwił wielu potencjalnym sprzedawcom wystawienie swoich domów na rynek, ponieważ nie chcieli oni rezygnować z ultraniskiego oprocentowania, jakie otrzymywali przed gwałtownym wzrostem kosztów kredytu w 2022 r. Rezultatem była stagnacja na rynku mieszkaniowym, która sprawia, że posiadanie domów staje się poza zasięgiem młodszych Amerykanów, co pogarsza ogólną przystępność cenową.
Ponieważ kupujący szukają alternatyw w obliczu wysokich stóp procentowych i rekordowej wartości domów, popyt na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu cieszy się obecnie większym zainteresowaniem i obecnie stanowią one co najmniej 10% wniosków o kredyt hipoteczny, co stanowi najwyższą liczbę od 2021 r., według Mortgage Bankers Association.
Pulte oskarżył prezesa Rezerwy Federalnej Jerome’a Powella, który podniósł stopy procentowe, aby ograniczyć inflację, ale od tego czasu ostrożnie wznowił ich obniżanie, mówiąc na X.com, że utrzymuje stopy „sztucznie wysokie”.
Powiedział również, że administracja „koncentruje się na zapewnieniu MŁODYM ludziom amerykańskiego snu, a to może się wydarzyć jedynie na poziomie ekonomicznym zakupu domu. Kredyt hipoteczny na 50 lat to po prostu jedna z potencjalnych broni w SZEROKIM arsenale rozwiązań, które obecnie opracowujemy. BĄDŹ NA CZASIE!”
Jak działałby (lub nie) kredyt hipoteczny na 50 lat
Celem proponowanego produktu pożyczkowego na 50 lat jest obniżenie miesięcznych płatności poprzez wydłużenie standardowego okresu amortyzacji. Na przykład kalkulator Fannie Mae szacuje, że w przypadku domu o wartości 400 000 dolarów z oprocentowaniem 6,575% i zaliczką w wysokości 20% miesięczna kwota główna i odsetki wyniosą 2788 dolarów na okres 30 lat, 2640 dolarów na 40 lat i 2572 dolarów na 50 lat.
Krytycy ostrzegają jednak, że ryzyko jest znaczne. Wydłużenie okresu kredytowania kredytów hipotecznych do 50 lat zwiększyłoby całkowite płacone odsetki i spowolniłoby budowanie kapitału własnego, co mogłoby uwięzić kredytobiorców w długach na całe życie. Ekonomista Tyler Cowen z wpływowego bloga Marginal Revolution przedstawił tę koncepcję w GPT-5 i powrócił z wnioskiem, że wspierany przez rząd kredyt hipoteczny na 50 lat „prawdopodobnie obniżyłby miesięczne płatności, ale podniósłby ceny mieszkań, spowolniłby akumulację kapitału (i zwiększyłby ryzyko niewypłacalności w sytuacjach kryzysowych) oraz zwiększyłby ryzyko stopy procentowej w systemie finansowym”.
W krótkiej perspektywie oznaczałoby to, że sprzedawcy i obecni właściciele odnieśliby znaczną część korzyści, podczas gdy kupujący po raz pierwszy musieliby zapłacić wyższe ceny wejścia.
Jednak obecna sytuacja jest daleka od optymalnej. W obliczu burzliwych sytuacji na rynku nieruchomości w ostatnich latach średni wiek osób kupujących dom po raz pierwszy stale rośnie. Niedawno Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami ustaliło, że w 2025 r. upłynie 40 lat, co będzie najwyższą liczbą w historii.
Jak zauważył Lance Lambert z ResiClub w oświadczeniu dla Fortune, oznacza to, że typowy nabywca domu po raz pierwszy jest tak samo blisko otrzymania ubezpieczenia społecznego, jak ukończenia szkoły średniej.
Pulte sprzedaje Fannie i Freddie, kupując akcje
Propozycja kredytu hipotecznego na 50 lat pojawiła się wśród lawiny postów Pulte, członka jednej z najwybitniejszych amerykańskich rodzin zajmujących się budową domów, który właśnie pojawił się w piątek na ResiDay, konferencji dotyczącej nieruchomości mieszkaniowych organizowanej przez ResiClub.
Pulte powiedział, nie ujawniając szczegółów, że Fannie Mae i Freddie Mac będą starali się przejąć udziały w spółkach z sektora prywatnego w sposób podobny do bezprecedensowego porozumienia z Intelem kilka miesięcy wcześniej.
„Mamy wszystkie karty” – Pulte powiedział ResiClub o Fannie i Freddie, które znajdują się pod rządową opieką od czasu Wielkiego Kryzysu Finansowego w 2008 roku. „(My) prawdopodobnie przejmiemy na własność różne spółki w ramach firm, które oferują im akcje w zamian za to, że Fannie i Freddie będą z nimi mądrze robić interesy” – stwierdził, porównując to do Intela.
