Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może być mądrą decyzją pozwalającą na budowanie bogactwa i osiągnięcie wolności finansowej. Ale to dobra strategia tylko dla niektórych osób.
Spotkałem się z pytaniem: Czy spłacić wcześniej kredyt hipoteczny, czy zainwestować? wielokrotnie na przestrzeni lat, zarówno zawodowo, gdy sporządzam raporty dotyczące kredytów hipotecznych i inwestycji, jak i osobiście jako właściciel domu, gdy dysponuję dodatkowymi środkami.
W niedawnym odcinku swojego podcastu „Kobiety i pieniądze (i wszyscy wystarczająco mądrzy, aby słuchać)” autorka bestsellerów Suze Orman wraz z żoną i współgospodarzem KT otrzymała pytanie od słuchaczki Michelle (36 l.). Michelle skorzystała z pożyczki VA na zakup domu w 2020 r. ze stałą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego na 30 lat wynoszącą zaledwie 2,25%. Zapytał Ormana, czy powinien wcześniej spłacić kredyt hipoteczny.
Michelle wpłacała dodatkowe 100 dolarów miesięcznie na kapitał hipoteczny, ale nadal była zniechęcona faktem, że zmniejszenie salda zajmuje tak dużo czasu. Oznajmił, że znajduje się w komfortowej sytuacji finansowej i rozważa przeznaczenie dodatkowych 20 000 dolarów rocznie na poczet kredytu hipotecznego.
Michelle stwierdziła, że wie, że zarobienie pieniędzy w inny sposób może mieć większy sens finansowy, ponieważ jej stawka była tak niska. Jednak nadal nie była pewna.
„Mam wrażenie, że nie da się wycenić bycia wolnym od długów i posiadania domu” – napisała Michelle.
Po zapoznaniu się z obliczeniami i rozważeniem różnych ścieżek, jakie może obrać Michelle, Orman powiedział: „Nie sądzę, że zapłaciłbym tę kwotę tu i teraz. Dałoby mi to więcej czasu, zwłaszcza przy takim oprocentowaniu”.
Suze Orman skupia się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych
Zastanawiając się, czy spłacić wcześniej kredyt hipoteczny, czy zainwestować, warto pomyśleć o stopie zwrotu.
Według Fidelity Investments średnia stopa zwrotu indeksu akcji S&P 500 wynosi około 10% od jego powstania w 1957 r. Jeśli oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego jest znacznie niższe niż 10%, inwestowanie na giełdzie prawdopodobnie zarobi więcej pieniędzy, niż zaoszczędziłoby na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.
Słuchacz Ormana miał wskaźnik znacznie niższy niż 10%. Wiele osób było w stanie utrzymać oprocentowanie kredytów hipotecznych poniżej 3% w szczytowym momencie pandemii Covid, a rodzaj pożyczki, którą miała Michelle (pożyczka VA) często wiąże się z jeszcze niższymi stopami procentowymi.
Powiązane: Wpływowiec finansowy ostrzega właścicieli domów przed tym błędem
W rzeczywistości obliczenia Realtor.com wykazały, że w trzecim kwartale 2025 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych dla 20% amerykańskich właścicieli domów wynosiło 3% lub mniej. Łącznie 68,6% osób miało kredyty hipoteczne o oprocentowaniu 5% lub niższym.
Na podstawie tych liczb sensowne byłoby, aby większość właścicieli domów zainwestowała dodatkowe środki, zamiast przeznaczać je na wcześniejszą spłatę kredytów hipotecznych.
Jeśli Twoja stawka znacznie przekracza 6%, możesz porozmawiać ze swoim doradcą finansowym w sprawie najlepszej opcji. Agresywna spłata kredytu mieszkaniowego może okazać się najlepszą opcją lub możesz refinansować przy niższej stopie oprocentowania kredytu hipotecznego.
Orman radzi właścicielowi domu, aby ponownie ocenił sytuację po kilku latach
Słuchacz Ormana miał zaledwie 36 lat. Fakt, że był młody, wpłynął na radę Ormana, aby zainwestować zamiast spłacać kredyt hipoteczny z dwóch powodów.
Po pierwsze, ponieważ Michelle była młoda, mogła nie mieszkać w swoim stałym domu. Było mnóstwo czasu na zmianę okoliczności życiowych, które spowodują jej przeprowadzkę i sprawią, że spłata kapitału stanie się mniej korzystna.
Po drugie, jeśli zacząłbyś teraz inwestować 20 000 dolarów rocznie na giełdzie, Twoje inwestycje musiałyby rosnąć przez dziesięciolecia.
Więcej o kredytach hipotecznych i oprocentowaniu kredytów hipotecznych:
Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych po raz kolejny uderza w nabywców domów Koszty zakupu domu są 4 razy wyższe niż oczekują kupujący Fannie Mae przewiduje zmiany w oprocentowaniu kredytów hipotecznych i na rynku mieszkaniowym
Pozostały kapitał Michelle wynosił 250 000 dolarów. Orman wyjaśnił, że jeśli zacznie spłacać dodatkowe 20 000 dolarów kapitału, spłaci kredyt hipoteczny w ciągu zaledwie ośmiu lat. Ale jeśli zainwestujesz 20 000 dolarów w ciągu tych ośmiu lat, zarobisz około 200 000 lub 250 000 dolarów.
Zatem obie opcje pojawią się nawet po ośmiu latach. Orman zaproponował jednak trzecią opcję.
„Jeśli jednak zainwestujesz 20 000 dolarów rocznie przez następne osiem lat… nadal będziesz odkładać te 100 dolarów miesięcznie plus na kredyt hipoteczny, ponieważ ma tak niskie oprocentowanie, za osiem lat prawdopodobnie będziesz winien tylko 180 000 dolarów z tytułu tego kredytu hipotecznego” – powiedział Orman.
W ten sposób słuchaczka zapłaciłaby nieco więcej za swój kredyt hipoteczny i dokonała większych inwestycji na osiem lat.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami średni czas, przez jaki Amerykanie mieszkają w swoich domach przed ich sprzedażą, wynosi 11 lat. Michelle mieszkała w swoim domu już od sześciu lat, a po kolejnych ośmiu Orman zalecił ponowną ocenę sytuacji. Czy czułbyś się, jakby to był Twój dom na zawsze? Jeśli tak, być może zdecydujesz się na szybszą spłatę kredytu hipotecznego.
Orman zauważył, że Michelle mogłaby nawet przeznaczyć zyski z inwestycji z ostatnich ośmiu lat na spłatę kredytu hipotecznego.
Spłacanie kredytu hipotecznego a inwestowanie: decyzja zależy od etapu życia
Sugestia Ormana, aby zamiast spłacać wcześniej kredyt hipoteczny zainwestować, dotyczy wielu Amerykanów, ale szczegóły zostały dostosowane do sytuacji Michelle. Najlepsza strategia (spłata kredytu hipotecznego, inwestycja lub podział środków pomiędzy jedno i drugie) zależy od etapu życia.
Ile masz lat? Jeśli jesteś młodszy, możesz skupić się na inwestowaniu, jak Orman zasugerował Michelle, więc Twoje inwestycje będą miały dziesięciolecia na zyskanie na wartości. Jeśli jednak jesteś starszy, zainwestowałeś już solidną sumę pieniędzy i mieszkasz w swoim stałym domu, wtedy skupienie się na kredycie hipotecznym może mieć większy sens. Jak długo planujesz zostać w domu? Im dłużej spodziewasz się mieszkać w tym domu, tym większy sens będzie mieć spłata kwoty głównej. Jakie jest oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego? Jeśli Twoja stopa wynosi mniej niż 6%, chciałbyś zarobić więcej inwestując niż spłacając wcześniej kredyt hipoteczny. Jeśli Twoja stawka jest nieco wyższa i nie masz pewności co do obliczeń, rozważ rozmowę z doradcą finansowym na temat Twojej konkretnej sytuacji.
Powiązane: Redfin ujawnia zmianę cen domów i rynku nieruchomości
