Kryzys mieszkaniowy to pałka, którą Biały Dom wybrał, aby pokonać prezesa Rezerwy Federalnej Jerome’a Powella. „Czy ktoś mógłby poinformować Jerome’a „Za późno” Powella, że poważnie szkodzi branży nieruchomości?” – napisał prezydent w Truth Social na początku tego roku. „Ludzie nie mogą przez niego dostać kredytu hipotecznego”.
W innym miejscu szef Trumpa ds. mieszkalnictwa nazwał Powella „maniakiem”, a sekretarz skarbu Scott Bessent zrzucił winę za kryzys mieszkaniowy na Rezerwę Federalną. Argumentował: „Największą przeszkodą w rozwoju budownictwa mieszkaniowego są oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli Rezerwa Federalna obniży oprocentowanie kredytów hipotecznych, będzie w stanie zakończyć recesję na rynku mieszkaniowym”.
Gdyby to było takie proste.
Choć Fed kontroluje krótkoterminową stopę procentową (która może w pewnym stopniu wpływać na długoterminowe kredyty hipoteczne), rynek pokazuje, że kredytodawcy rzadko mniej przejmowali się działaniami Federalnego Komitetu Otwartego Rynku (FOMC).
„Pomimo obniżek stóp procentowych Fed o 125 punktów bazowych od września 2024 r., różnica między oprocentowaniem niespłaconych kredytów hipotecznych a oprocentowaniem nowych kredytów hipotecznych przekracza 2% i jest najwyższa od 40 lat, co wskazuje, że konieczne mogą być dalsze obniżki, aby pobudzić aktywność na rynku mieszkaniowym” – napisał Morgan Stanley w notatce pod koniec października, zanim Powell dokonał kolejnej obniżki.
Nawet wtedy oprocentowanie kredytów hipotecznych prawie się nie wahało i nadal utrzymuje się na poziomie około 6,2%.
Ekonomiści ostrzegają, że wpływ Powella (a nawet jego następcy) na rynek mieszkaniowy nie powróci w najbliższym czasie. Chociaż wynik reżimu cięć FOMC może pobudzić wydatki, dla oszczędzających desperacko gromadzących tak ważne depozyty, niższe stopy procentowe tylko dodają soli na ranę.
Mieszkalnictwo było winą Rezerwy Federalnej, ale nie teraz
Obecnej polityki Rezerwy Federalnej nie można winić za stan rynku mieszkaniowego, przekonuje dr David Kelly, główny globalny strateg i szef zespołu strategii analizy rynku globalnego w JP Morgan Asset Management. Problemem są działania Rezerwy Federalnej w przeszłości.
„Można winić Rezerwę Federalną za jej zachowanie na rynku mieszkaniowym przez wiele lat, ale prawdziwym błędem nie jest to, że dzisiaj utrzymuje stopy na zbyt wysokim poziomie, ale to, że utrzymywały je na zbyt niskim poziomie przez zbyt długi czas po wielkim kryzysie finansowym” – Kelly mówi Fortune w ekskluzywnym wywiadzie.
Od końca 2008 r. do końca 2015 r. podstawowa stopa procentowa w USA wynosiła faktycznie zero, po czym wzrosła do około 2,4% w 2019 r., po czym została ponownie obniżona z powodu pandemii Covid-19. Kelly dodał, że spowodowało to „nienormalnie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych”, które utrzymywało się przez dłuższy czas, „zachęcając wszystkich do zakupu domu i podniesienia cen”.
Wyjaśnił: „Pytanie nigdy nie brzmiało, ile jest wart ten dom, ale na ile cię stać? Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 3%, ludzi byłoby stać na dużo. Kiedy Fed znormalizował stopy procentowe, w pewnym sensie zamknął pułapkę”.
Nawet w ostatnich latach zakup domu staje się coraz bardziej niedostępny dla osób kupujących go po raz pierwszy. Według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w 2022 r. wskaźnik przystępności cenowej mieszkań wyniósł 108, przy czym wartość 100 oznacza rodzinę o średnich dochodach, która ma dochody dokładnie wystarczające, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego na dom o średniej cenie. Do 2025 r. liczba ta spadła do 97,4, co oznacza, że przeciętna rodzina nie ma dochodów niezbędnych do otrzymania kredytu hipotecznego na dom po średniej cenie.
Dodatkowo problemem dla wielu kupujących niekoniecznie jest spłata zadłużenia w czasie; Chodzi przede wszystkim o zebranie jak największej kaucji potrzebnej do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Chociaż kredyty hipoteczne z zerową wkładem własnym są powszechnie oferowane na rynkach takich jak Wielka Brytania, w USA są one bardziej ekskluzywne i zazwyczaj zarezerwowane dla kupujących, takich jak weterani i osoby dokonujące zakupów na określonych obszarach wiejskich. Dla konsumentów, którzy się nie kwalifikują, jest to duże pytanie: listopadowe badanie przeprowadzone przez Empower wykazało, że jeden na trzech Amerykanów ma około 500 dolarów oszczędności awaryjnych; Główną barierą w gromadzeniu większej ilości środków były obecne koszty utrzymania.
Czy Rezerwa Federalna może w ogóle pomóc?
W „normalnych” warunkach gospodarczych niższa stopa Rezerwy Federalnej powinna przełożyć się na ograniczenie akcji kredytowej hipotecznej, mówi Fortune, szefowa polityki amerykańskiej Morgan Stanley, Monica Guerra. Ale nie jesteśmy w normalnej sytuacji ekonomicznej.
Obecne napięcia na rynku mieszkaniowym wynikają z ograniczonych zasobów mieszkaniowych, niższych stawek i zmienionego apetytu kupujących podczas pandemii – wyjaśnił: „W moim przekonaniu za tym wszystkim kryje się znaczący wpływ, jaki wywierają na nas przedstawiciele pokolenia milenialsów, którzy kupili w czasie Covid-19 i zgarnęli ostatnią część podaży dostępną po naprawdę niskich stopach procentowych”.
Choć obecne obniżki nie mają znaczącego wpływu na kredyty hipoteczne, dodał, kiedy zostanie osiągnięta redukcja o kolejne 50 punktów bazowych, kredytodawcy mogą zacząć zwracać na to uwagę, chociaż „może nie być to natychmiastowy i całkowity powrót do normalności”.
Guerra jest autorem notatki, w której podkreślił utrzymującą się od kilkudziesięciu lat różnicę między stopą funduszy Rezerwy Federalnej a obecnymi ofertami kredytów hipotecznych, wskazując na słaby wpływ, jaki obecnie FOMC ma na rynek mieszkaniowy. Ale to może się zmienić, dodał: „Myślę, że spread się zmniejszy, ulegnie kompresji, co oznacza, że z czasem Fed będzie miał większą kontrolę. Nawet w przypadku ceł będziemy mieli większą pewność, jak to będzie wyglądać i co może to oznaczać dla składek terminowych, pod koniec tego roku. (Cła mogą być powodem utrzymania stóp na wysokim poziomie do czasu omówienia przez FOMC ich skutków inflacyjnych.)
Czy istnieje cudowne rozwiązanie?
Guerra utrzymuje, że chociaż Rezerwa Federalna kontroluje kluczową dźwignię w mechanice rynku mieszkaniowego, polityka Waszyngtonu nie jest jedynym czynnikiem odgrywającym rolę. Szczególnie w gospodarce w kształcie litery K, w której losy bogatych i osób z dolnej części spektrum dochodów znacznie się różnią, konieczne jest skupienie się na czynnikach napędzających gospodarkę realną.
Nierówność dochodów to „niezwykle ważna kwestia” – zaczął Guerra, a „w tym scenariuszu nieposiadający… mogą odczuwać największą presję”.
Rząd federalny ma ograniczony wpływ na politykę stanową i lokalną, jeśli chodzi o biurokrację mieszkaniową, niezależnie od tego, czy chodzi o podział na strefy, przydziały mieszkań po przystępnych cenach, kwestie kodeksowe, ramy podatkowe itp., a wszystko to „drastycznie wpływa” na to, gdzie ludzie mogą mieszkać, powiedział. „Kiedy myślimy o przystępności cenowej, ważne jest, aby pamiętać, że nie chodzi tylko o rząd federalny… tak, odgrywa on główną rolę w zapewnianiu ludziom dostępu do dźwigni umożliwiającej uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup domu, ale aby uczynić go przystępnym cenowo, dzieje się to również na poziomie lokalnym z punktu widzenia zagospodarowania przestrzennego, podatków i polityki” – dodał.
Ogólnym problemem amerykańskiego rynku mieszkaniowego jest przystępność cenowa, twierdzi Liam Bailey, globalny szef badań w firmie doradczej Knight Frank, przy czym najbardziej dotknięte jest pokolenie Z i milenialsi: „Każdy, kto wchodzi na rynek po raz pierwszy, jest prawdopodobnie najbardziej dotknięty” – powiedział.
Fed nie ma możliwości ustalenia podstawowych czynników wpływających na ceny mieszkań, dodaje w ekskluzywnym wywiadzie dla Fortune. Pierwszym problemem jest niezwykle ważna zaliczka, której stopa oszczędności gwałtownie spada za każdym razem, gdy FOMC dokonuje cięć. Kolejnym jest niedobór mieszkań, a trzecim wzrost dochodów gospodarstw domowych w ciągu ostatnich 50 lat, gdyż zmiany społeczne spowodowały, że więcej kobiet pracowało, a w rezultacie rodziny miały więcej pieniędzy na podniesienie cen.
Jednym z czynników, który mógłby złagodzić znaczne tarcia na rynku, jest również zwiększenie motywacji do przeprowadzki: raczej zapewnienie, że właściciele domów nie stracą niskich umów kredytu hipotecznego na 30 lat.
„Problem pojawia się, gdy następuje szok stóp procentowych, taki jak ostatnio. W zasadzie rynek się zamyka, bo dlaczego ktoś miałby zmieniać swój stały kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 3% na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 7% w wyniku przeprowadzki?” Bailey wyjaśnił. „Po prostu by tego nie zrobili, więc się nie poruszają, a potem wszystko się kończy”.
