Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) nie cieszą się w ostatnich latach szczególną popularnością. Ponieważ wyższe stopy procentowe wywierają dużą presję na te w większości zadłużone spółki, inwestorzy w dużej mierze porzucili sektor nieruchomości w obawie przed obniżkami dywidend.
Chociaż jednak istnieją firmy, które zaczynają się rozpadać po latach presji finansowej, istnieje kilka wyjątków. A teraz, gdy stopy procentowe wykazują stałą, ale zdecydowaną tendencję spadkową, te wyjątki nie tylko utrzymały dywidendy, ale je zwiększyły.
Doskonałym tego przykładem jest spółka Primary Health Properties (LSE:PHP), która kontynuuje wieloletnią passę ciągłego wzrostu dywidend. A biorąc pod uwagę, że w tym roku akcje spółki wzrosły już dwucyfrowo, osiągając nowy najwyższy poziom od 52 tygodni, czy teraz jest właściwy moment na wykorzystanie stopy dywidendy wynoszącej 6,6%?
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie jest to porada podatkowa ani nie stanowi ona żadnego rodzaju porady podatkowej.
Źródło obrazu: Getty Images
Trwałe dywidendy w opiece zdrowotnej
W skrócie: Primary Health Properties to REIT skupiający się na inwestycjach i wynajmie nieruchomości związanych z brytyjskim sektorem opieki zdrowotnej. I choć na liście klientów ma kilka prywatnych praktyk, większość jego nieruchomości jest dzierżawiona NHS.
Mając rząd Wielkiej Brytanii jako głównego najemcę, firma od początku swojego istnienia cieszy się wyjątkowo niezawodnymi przepływami pieniężnymi. Biorąc pod uwagę plany otwarcia setek nowych lokalnych ośrodków zdrowia w nadchodzących latach, firma wydaje się być dobrze przygotowana do dalszego zwiększania przepływów pieniężnych z wynajmu długoterminowego.
Co więcej, biorąc pod uwagę obiecujące przejęcie firmy i ciągłą integrację portfela nieruchomości związanych z opieką zdrowotną jej byłego rywala (Assura), a także niemal doskonałe obłożenie i średnią długość najmu wynoszącą 9,4 roku, nie jest zaskoczeniem, że zarząd ogłosił kolejną podwyżkę dywidendy.
Łącząc to wszystko z powolną, ale stałą poprawą nastrojów inwestorów wokół REIT, kilku analityków instytucjonalnych zaczęło ostatnio podnosić swoje docelowe ceny akcji. I choć do prognoz należy zawsze podchodzić ostrożnie, jest to nadal zachęcający znak wskazujący na możliwą okazję do zakupu.
Co może pójść nie tak?
Nawet przy zmianie nastrojów inwestorów spółka Primary Health Properties nadal stoi przed kilkoma wyzwaniami do pokonania, w tym – podobnie jak w przypadku większości REIT – dużą kwotą zadłużenia.
Sądząc po pokryciu odsetek, dźwignia finansowa spółki nadal mieści się w możliwym do kontrolowania zakresie. Dla porównania wskaźnik pokrycia odsetek przekracza minimalny cel administracji wynoszący 2,5 i od czerwca 2025 r. wynosi 3,1.
Jednak średni okres zapadalności zadłużenia grupy spada systematycznie od 2021 roku, z 8,2 roku do 5,1 roku. Zarząd ma jeszcze dużo czasu na przygotowanie się. Niemniej jednak wskazuje to na nadchodzącą falę terminów zapadalności, które trzeba będzie refinansować lub spłacić.
Innymi słowy, nawet przy dobrym oprocentowaniu spółka Primary Health Properties nadal znajduje się pod znaczną presją finansową. Tym bardziej, jeśli weźmiemy pod uwagę, że prawie cały zysk netto jest już wypłacany w formie dywidendy.
Załóżmy, że kierownictwo jest zmuszone sprzedać część aktywów w celu pokrycia wymagalności zadłużenia? W takim przypadku późniejsza utrata przychodów z czynszów ze zbywanych nieruchomości może skutkować zmniejszeniem dywidendy.
Dokąd to prowadzi inwestorów?
Ostateczny wynik
Nawet przy dzisiejszych obniżonych stopach procentowych REIT nie wychodzą na prostą, jeśli chodzi o niepokojące zadłużenie. Jednak spółka Primary Health Properties wydaje się być jedną z niewielu spółek charakteryzujących się niezawodnymi przepływami pieniężnymi, które zapewniają niemal idealną widoczność dochodów. Dlatego myślę, że warto zastanowić się nad tą akcją.
