Podczas moich lat pracy nad oprocentowaniem kredytów hipotecznych i rynkiem mieszkaniowym (oraz innymi tematami związanymi z finansami osobistymi) odkryłem, że trendy na rynku nieruchomości mogą być trudne do przewidzenia.
Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku, gdy światowe wydarzenia gospodarcze stają się nieoczekiwanie zmienne, jak np. bieżące wydarzenia w Iranie i zamknięcie Cieśniny Ormuz.
Ponieważ ta dynamika już podnosi ceny ropy i ma wpływ na szerzej rozumianą gospodarkę, raport o inflacji z 10 kwietnia ujawnił, że według amerykańskiego Biura Statystyki Pracy wskaźnik cen towarów i usług konsumenckich (CPI) wzrósł o 0,9% po uwzględnieniu sezonowości i wzrósł o 3,3% w ciągu ostatnich 12 miesięcy (po wyłączeniu sezonowym).
Firma Redfin zajmująca się technologią nieruchomości skorzystała z okazji i przedstawiła prognozę dotyczącą wpływu tego raportu na oprocentowanie kredytów hipotecznych.
„W marcowych danych o inflacji ceny gazu wzrosły o 21%, a oleju opałowego o 31%” – napisał Chen Zhao, szef działu badań ekonomicznych Redfin. „Obserwatorzy rynku dokładnie prognozowali te skoki z wyprzedzeniem, a rynki obligacji wyceniły ich konsekwencje w ciągu ostatnich sześciu tygodni, więc reakcja rynku na te dane jest niewielka”.
„Inflacja zasadnicza, która obejmuje ceny żywności i energii, wzrosła w marcu, ale stopy (hipoteczne) nie zmienią się dziś zbytnio, ponieważ inflacja bazowa, która ignoruje te zmienne składniki, pozostała niska” – napisał Redfin.
Wydaje się, że prognoza ta była w dużej mierze trafna, ponieważ średnia krajowa dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu zakończyła się 10 kwietnia na poziomie 6,41%, nieco poniżej poprzedniego dnia, kiedy wynosiła 6,44%.
Następnie, według Mortgage News Daily (MND), 13 kwietnia średnia 30-letnia stała stopa procentowa nieznacznie spadła do 6,39%.
„Z 5,99% na koniec lutego stopy (hipoteczne) wzrosły do 6,64% w dniu 27 marca” – napisano MND. „Od tego czasu spadły one zauważalnie, ale umiarkowanie, ale niedawna trajektoria się spłaszcza, ponieważ rynek czeka, aby zobaczyć, jak zakończy się deeskalacja”.
Zillow informuje o dynamice rynku nieruchomości
Tymczasem firma Zillow, zajmująca się technologią nieruchomości, opublikowała swój marcowy raport rynkowy i stwierdziła, że rynek mieszkaniowy przyspieszył pomimo rosnących oprocentowania kredytów hipotecznych.
„Wydaje się, że stłumiony popyt wynikający z trzech lat niskiego wolumenu sprzedaży i zimowych burz w styczniu i lutym, w połączeniu z niekorzystnym wpływem niższych oprocentowania kredytów hipotecznych na początku roku, najwyraźniej pobudził rynek wraz z rozpoczęciem sezonu kupna domów” – napisał Zillow.
„Aktywność na rynku mieszkaniowym przyspieszyła w marcu, mimo że rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło podważać wcześniejszy wzrost przystępności cenowej” – dodała spółka.
Jednak obawy dotyczące rosnących kosztów energii w marcu dodały kolejną warstwę niepewności dla potencjalnych nabywców, którzy wciąż poruszają się po rynku po pandemii, wyjaśnił Zillow.
Według Freddiego Maca oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z 5,98% na koniec lutego do 6,38% na koniec marca, niwelując część wzrostu przystępności cenowej, który podniósł zaufanie na początku roku.
Typowa miesięczna opłata wzrosła o 1,5% w porównaniu z lutym, przed podatkami i ubezpieczeniami, co zaostrzyło budżety w chwili, gdy zaufanie zaczęło się poprawiać.
„Mimo to popyt pozostał silny, a średnia dzienna liczba odsłon na ogłoszenie na sprzedaż w serwisie Zillow wzrosła o 32% w porównaniu z marcem ubiegłego roku” – napisał Zillow. „Ten sygnał popytu przewyższający wzrost zapasów wykazuje pierwsze oznaki poprawy od zakończenia pandemii”.
Zillow publikuje najważniejsze marcowe dane z rynku nieruchomości
Zillow stwierdził, że w marcu nowe oczekujące aukcje, wartości domów i zapasy również odnotowały wzrosty.
W marcu było 281 546 nowych aukcji oczekujących, przy czym sam maj 2025 r. odnotował najwyższą liczbę od sierpnia 2022 r. Wzrost liczby nowych aukcji oczekujących o 4,6% rok do roku był największym marcowym wzrostem odnotowanym w ciągu ostatnich pięciu lat. Wzrost liczby nowych notowań oczekujących na aukcję o 29,8% w ujęciu miesięcznym oznaczał także największy marcowy wzrost w tym samym pięcioletnim okresie. Roczna stopa wzrostu 0,4% w lutym. Zapasy rosną co roku już 28 miesiąc z rzędu.
(Źródło: Zillow)
Firmy zajmujące się technologią nieruchomości Zillow i Redfin wyjaśniają ważne czynniki wpływające na oprocentowanie kredytów hipotecznych i amerykański rynek mieszkaniowy.
Shutterstocka
Redfin przewiduje wpływ raportu o inflacji na stopy procentowe
Decydenci Rezerwy Federalnej skupiają się przede wszystkim na inflacji bazowej, która wyklucza żywność i energię, ponieważ te podstawowe kategorie zazwyczaj reagują na zmiany stóp procentowych, wyjaśnił Redfin.
Ceny bazowe wzrosły w marcu o 0,2%, czyli 2,6% w ciągu ostatniego roku, nieco mniej niż oczekiwano. Do tej słabości przyczynił się gwałtowny miesięczny spadek cen leków na receptę o 1,0% i spadek cen leków dostępnych bez recepty o 1,5%.
„Ogólnie rzecz biorąc, niewiele jest jeszcze dowodów na to, że rosnące ceny energii wpływają jeszcze na inne kategorie energii” – napisał Redfin. „Jednak ceny biletów lotniczych, sektora szczególnie wrażliwego na zużycie energii, wzrosły o 2,7% w ujęciu miesięcznym. Istnieją również pewne dowody na kontynuację obniżek cen, przy niskich cenach artykułów gospodarstwa domowego”.
„Wśród inwestorów pojawiła się pewna obawa, że Rezerwa Federalna będzie musiała w tym roku podnieść stopy procentowe, co niniejszy raport powinien pomóc złagodzić” – dodał Redfin.
„Ogólnie rzecz biorąc, podobnie jak ostatnie raporty o zatrudnieniu, dzisiejsze dane, w połączeniu z zmiennością na Bliskim Wschodzie, wskazują, że Fed pozostanie na stałym poziomie przez jakiś czas”.
Powiązane: Zillow prognozuje oprocentowanie kredytów hipotecznych i zmiany na rynku mieszkaniowym
