W środę Rezerwa Federalna dała prezent kupującym, sprzedającym i budującym domy, wprowadzając najnowszą obniżkę stóp procentowych.
Nie jest do końca jasne, jak duża będzie przerwa, ale decyzja o obniżeniu głównej stopy funduszy federalnych może zadziałać jako ograniczenie oprocentowania kredytów hipotecznych.
Być może nie będziemy tego pewni do końca stycznia, ale na razie droga do lepszego rynku mieszkaniowego jest wyraźniejsza.
Oto dlaczego.
Obniżka Fed podnosi stopę funduszy federalnych z 3,50% do 3,75% i Wall Street wydaje się sądzić, że kolejna obniżka nastąpi na posiedzeniu Fed w dniach 27–28 stycznia. (Stawka jest stawką, jaką Rezerwa Federalna chce, aby banki członkowskie pobierały od siebie nawzajem za pożyczki jednodniowe w celu zapewnienia zgodności z zasadami dotyczącymi rezerw, i jest to kluczowa stopa procentowa w USA.)
Powiązane: Redfin przewiduje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych zmieni się w 2026 r
Jednocześnie na początku przyszłego roku zostanie mianowany nowy przewodniczący Rezerwy Federalnej, który zastąpi Jerome’a Powella, a ktokolwiek obejmie to stanowisko, będzie miał za sobą Donalda Trumpa wzywającego do jeszcze dalszych obniżek stóp procentowych. W rzeczywistości prezydent pochwalił środowe rozwiązanie, ale skarżył się, że powinno ono być większe.
Jednak dla każdego, kto zajmuje się rynkiem nieruchomości – czy to kupującego, sprzedającego, pośrednika w obrocie nieruchomościami czy rzeczoznawcy majątkowego – obniżka stóp procentowych dokonana przez Rezerwę Federalną może dać inwestorom w obligacje pewność, że będą w stanie obniżyć rentowność. Rentowność obligacji ma znacznie większy wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych niż cokolwiek innego.
Jak rynek kredytów hipotecznych zareagował na decyzję Rezerwy Federalnej
Rzeczywiście, wydarzyło się to w środę. Rentowność 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych spadła do 4,155%, co nie jest rekordem, ale zmierza w kierunku zgodnym z oczekiwaniami ludzi.
I był o 13,6% niższy od najwyższego poziomu z 2025 r., który w styczniu 2025 r. wynosił 4,809%.
Mortgage News Daily, serwis finansowy śledzący rynek kredytów hipotecznych, określił oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego na 6,3%, w porównaniu z 6,35% dzień wcześniej. Od końca sierpnia oprocentowanie kredytów hipotecznych wahało się od 6,3% do 6,4%, po osiągnięciu najwyższego poziomu 7,26% w styczniu.
Jak niższe stawki wpływają na nabywcę domu
Z reguły oprocentowanie kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych jest o około 2 punkty procentowe wyższe niż rentowność obligacji 10-letnich. Jeśli więc rentowność obligacji 10-letnich spadnie, powiedzmy, do 4%, oprocentowanie kredytów hipotecznych może osiągnąć 6%, a może i mniej.
Oto, co to oznacza dla kupującego dom o wartości 300 000 dolarów z 18% zaliczką.
To spowodowałoby, że kredyt hipoteczny wyniósłby 246 000 dolarów. Przy obecnym poziomie 6,3% oznaczałoby to miesięczną spłatę kapitału i odsetek w wysokości 1523 USD. Przy stawce 6% płatność spada do 1474 USD. Jeśli stawka spadnie do 5,75%, płatność spadnie do 1435 USD.
(Ta liczba nie obejmuje podatków od nieruchomości, opłat ubezpieczeniowych ani stowarzyszeń właścicieli domów.)
Może to nie wydawać się dużo, ale pożyczka na poziomie 5,75% oznacza około 87 dolarów więcej w kieszeni kupującego co miesiąc, czyli 1044 dolarów rocznie.
Wróćmy do października 2023 r., kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych kształtowało się na poziomie 8%. Nasz kupujący mógł wówczas oczekiwać zapłaty w wysokości 1805 dolarów. Zatem to, co stało się z oprocentowaniem kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich dwóch lat, jest realne.
Powiązane: Po obniżce stóp procentowych prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell uznaje automatyzację i sztuczną inteligencję za wkład w „strukturalny” boom w amerykańskiej gospodarce
Kilka słów ostrożności
Dwa problemy związane ze scenariuszem optymistycznym:
Wielu właścicieli domów, którzy kupili podczas pandemii Covid-19, sfinansowało swoje kredyty hipoteczne na poziomie 4% lub niższym. Utknęli, ponieważ być może będą musieli kupić nowy dom ze znacznie wyższą ratą kredytu hipotecznego. Jako naród Stany Zjednoczone budują zbyt mało domów, ponieważ wielu potencjalnych nabywców nie stać na takie ceny.
Nic więc dziwnego, że firmy obsługujące rynek mieszkaniowy – od firm budowlanych, przez stolarzy, po Home Depot i DR Horton – niepokoją się rynkiem nawet przy niższych stawkach.
Toll Brothers, firma zajmująca się budową luksusowych domów, określiła rynek jako niestabilny. Dyrektor generalny Home Depot, Ted Decker, powiedział na początku tego tygodnia: „Uważamy, że niepewność konsumentów i ciągła presja na sektor nieruchomości nieproporcjonalnie wpływają na popyt na ulepszenia domów”.
Ale potem Rezerwa Federalna ogłosiła obniżkę stóp procentowych, ale stwierdziła również, że nie ma zgody co do tego, jak daleko powinna je obniżyć.
Mimo to akcje rosły przynajmniej w ciągu dnia. Indeks Dow Jones Industrial Average zamknął się o prawie 500 punktów, czyli 1,1%, na poziomie 48 058. Indeks Standard & Poor’s 500 wzrósł o 0,7% do 6887.
Fundusz ETF iShares US Home Construction wzrósł o 3,2% do 102,17 dolarów. Wzrosły także wszystkie jego elementy. Jednak w tym roku fundusz ETF nadal spada o 1,2%.
Być może świat budownictwa mieszkaniowego jest zbyt pesymistyczny. Stowarzyszenie Bankowców Mortgage twierdzi, że w pierwszym tygodniu grudnia liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła o prawie 5%. Liczba żądań zakupu wzrosła o 19% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Powiązane: 17-letnia meksykańska sieć zamyka większość restauracji po nalotach ICE
