Źródło obrazu: Getty Images
Posiadanie udziałów w funduszach inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT) może być znaczącym źródłem pasywnego dochodu. Tym bardziej, że obecnie większość tych akcji jest notowana ze znacznym dyskontem i zapewnia wysoką stopę dywidendy.
Wystarczy spojrzeć na indeks FTSE 350, aby zobaczyć wiele opcji do zbadania i dywersyfikacji, w tym:
Supermarket Income REIT (LSE:SUPR) – 7,8% Podstawowe nieruchomości z zakresu opieki zdrowotnej – 7,4% Workspace Group – 7,4% Land Securities Group – 7% LondonMetric Property – 6,8%
Czy zatem nadszedł czas na dodanie REIT-ów do portfela dochodów pasywnych?
Dlaczego REIT są tak tanie?
Jako szybki kurs przyspieszony, fundusz inwestycyjny zajmujący się inwestycjami w nieruchomości jest szczególnym rodzajem struktury korporacyjnej. Firmy te są właścicielami portfela nieruchomości na wynajem i zarządzają nim. Dochód ten jest następnie gromadzony i przekazywany akcjonariuszom w formie dywidend. Dopóki wypłacane jest 90% zysków netto, REIT są zwolnione z podatku od osób prawnych.
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie ma ona stanowić ani nie stanowi żadnego rodzaju porady podatkowej.
Oczywiście inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem. A najbardziej widoczne w tej chwili są stopy procentowe.
Oprócz tego, że rozszerzenie portfela REIT staje się droższe, zwiększa to również koszt istniejącego zadłużenia. W końcu, ponieważ 90% dochodu netto pokrywane jest z czynszów, firmy te prawie zawsze korzystają z finansowania dłużnego, aby sfinansować swój rozwój.
Posiadanie bilansu o dużej dźwigni finansowej jest w porządku, o ile dochód z wynajmu pozostaje wystarczający na pokrycie tych zobowiązań. Jeśli jednak przepływy pieniężne zostaną zakłócone, REIT mogą zostać zmuszone do sprzedaży niektórych swoich nieruchomości z dyskontem, co zniszczy wartość dla akcjonariuszy. I to jest jedna z głównych rzeczy, które obecnie niepokoją inwestorów.
Które REITy kupić?
Chociaż stopy procentowe stale spadają, w przypadku wielu z tych spółek ten czynnik ryzyka pozostaje istotny. Dlatego zwroty są tak wysokie.
Jednak w niektórych przypadkach firmy mają siłę finansową, aby przetrwać burzę. Identyfikacja tych liderów, przy utrzymujących się wysokich stopach zwrotu, otwiera drzwi do fantastycznych potencjalnych zwrotów z inwestycji.
Mając to na uwadze, skupmy się na tym, kto jest obecnie najbardziej hojnym właścicielem na indeksie FTSE 350: Supermarket Income REIT.
Jak sama nazwa wskazuje, firma wynajmuje portfel sklepów detalicznych, z których korzystają największe marki w branży, w tym Tesco, Sainsbury’s, Morrisons, Waitrose i Aldi.
Takie umowy dzierżawy zwykle trwają dziesięciolecia, a nie lata. Następnie od 2017 r. grupa osiągnęła poziom obłożenia na poziomie 100%, a pobieranie czynszu również wynosiło 100%. A ponieważ wiele umów najmu obejmuje roczną podwyżkę powiązaną z inflacją, dywidendy rosły co roku przez ostatnie siedem lat.
Jednak pomimo silnego charakteru przepływów pieniężnych, są one obecnie niewystarczające na pokrycie dywidendy. A jest to w dużej mierze związane z dodatkową presją w postaci wyższych stóp procentowych, które sprawiają, że Twoje zadłużenie staje się problematyczne.
Jednakże w obliczu stałego spadku stóp procentowych zarząd wydaje się przekonany, że dynamika ta wkrótce ulegnie zmianie, co rozwiąże problem pokrycia dywidendy, przy jednoczesnym dalszym zwiększaniu z biegiem czasu przepływów pieniężnych.
Ostateczny wynik
Wysoka rentowność REIT Supermarket Income wiąże się z wysokim poziomem ryzyka. Przy znacznej dźwigni dywidenda spółki może zostać przekrojona, jeśli stopy procentowe nie spadną w przyszłym roku zgodnie z oczekiwaniami. Ten brak pasywnego zabezpieczenia dochodu nie wydaje się szczególnie atrakcyjny, więc może nie warto go teraz rozważać. Ale na szczęście istnieje wiele innych, potężniejszych opcji do odkrycia.
