Według danych dostępnych w firmie Optimal Blue zajmującej się danymi hipotecznymi, średnia stopa procentowa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w USA wynosi 6,215%. To o około 4 punkty bazowe więcej niż w raporcie z poprzedniego dnia i prawie 2 punkty bazowe więcej niż tydzień temu. Czytaj dalej, aby porównać średnie stawki dla różnych rodzajów kredytów hipotecznych konwencjonalnych i kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd i sprawdzić, czy stawki wzrosły, czy spadły.
Aktualne dane dotyczące oprocentowania kredytów hipotecznych:
Należy zauważyć, że magazyn Fortune dokonał przeglądu najnowszych dostępnych danych Optimal Blue 14 listopada i dane te odzwierciedlają zablokowane kredyty hipoteczne na dzień 13 listopada.
Co dzieje się z oprocentowaniem kredytów hipotecznych na obecnym rynku?
Jeśli wydaje się, że oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych od zawsze utrzymuje się na poziomie 7%, nie jest to dalekie od prawdy. Wielu obserwatorów spodziewało się osłabienia stóp procentowych, gdy Rezerwa Federalna zacznie obniżać stopę funduszy federalnych we wrześniu 2024 r., ale tak się nie stało. Przed tym spotkaniem nastąpił krótkotrwały spadek, ale później stopy ponownie wzrosły.
Według danych Freddiego Maca w styczniu 2025 r. średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu przekroczyło 7% po raz pierwszy od maja ubiegłego roku. To daleko od średniego rekordowo niskiego poziomu 2,65%, jaki odnotowaliśmy w styczniu 2021 r., kiedy rząd w dalszym ciągu próbował pobudzić gospodarkę i uniknąć recesji wywołanej pandemią.
Jeśli nie będzie kolejnej ogromnej katastrofy, eksperci są zgodni co do tego, że za naszego życia nie zobaczymy stóp procentowych na poziomie 2–3%. A teraz, gdy prezydent Donald Trump realizuje politykę obejmującą cła i deportacje, niektórzy obserwatorzy obawiają się, że rynek pracy się zacieśni, a inflacja ponownie wzrośnie. W tym kontekście amerykańscy nabywcy domów utknęli z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych, choć niektórzy znaleźli sposoby, aby uczynić swój zakup bardziej przystępnym cenowo, na przykład negocjując obniżki stawek z firmą budowlaną przy zakupie nowych domów.
Jednak nabywcy domów (i właściciele domów rozważający refinansowanie) w końcu odczuli pewną ulgę na przełomie sierpnia i września 2025 r. Przed posiedzeniem Rezerwy Federalnej w dniach 16–17 września oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło zauważalnie spadać w oczekiwaniu na obniżkę stopy funduszy federalnych przez bank centralny.
W rzeczywistości Rezerwa Federalna dokonała oczekiwanej obniżki, obniżając swoją stopę referencyjną o ćwierć punktu procentowego – była to pierwsza obniżka w 2025 r. Następnie pod koniec października dokonała drugiej obniżki w tej samej kwocie.
W związku z zaplanowanym na grudzień kolejnym posiedzeniem, w dalszym ciągu istnieje możliwość co najmniej jednej obniżki stopy funduszy federalnych w 2025 roku.
Jak uzyskać najlepszą możliwą ratę kredytu hipotecznego
Chociaż warunki ekonomiczne są poza Twoją kontrolą, Twój profil finansowy jako wnioskodawcy ma duży wpływ na otrzymywaną ratę kredytu hipotecznego. Mając to na uwadze, staraj się wykonać następujące czynności:
Upewnij się, że Twój kredyt jest w doskonałej kondycji. Minimalna ocena kredytowa umożliwiająca uzyskanie konwencjonalnego kredytu hipotecznego wynosi zazwyczaj 620 (w przypadku pożyczek FHA możesz zakwalifikować się z wynikiem 580 lub wynikiem tak niskim jak 500 i 10% zaliczką). Jeśli jednak masz nadzieję uzyskać niską stopę procentową, która potencjalnie może zaoszczędzić pięć lub nawet sześć cyfr odsetek przez cały okres trwania pożyczki, będziesz potrzebować nieco wyższego wyniku. Na przykład pożyczkodawca Blue Water Mortgage zauważa, że wynik 740 lub wyższy jest uważany za najwyższy poziom. Utrzymuj niski wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI). Możesz obliczyć DTI, dzieląc miesięczne spłaty zadłużenia przez miesięczny dochód brutto, a następnie mnożąc przez 100. Na przykład osoba z miesięcznym dochodem w wysokości 3000 USD i miesięcznymi spłatami zadłużenia wynoszącymi 750 USD ma DTI wynoszące 25%. Ogólnie rzecz biorąc, starając się o kredyt hipoteczny, najlepiej jest mieć DTI na poziomie 36% lub mniej, chociaż możesz uzyskać zgodę na DTI do 43%. Uzyskaj wstępną kwalifikację u wielu pożyczkodawców. Możesz wypróbować kombinację dużych banków, lokalnych spółdzielczych kas pożyczkowych i pożyczkodawców internetowych i porównać oferty. Ponadto nawiązanie kontaktu z doradcami ds. pożyczek z kilku różnych instytucji może pomóc Ci ocenić, czego szukasz u pożyczkodawcy i który z nich najlepiej spełni Twoje potrzeby. Upewnij się tylko, że porównując stawki, robisz to w sposób pośredni: jeśli jedno oszacowanie zależy od zakupu punktów rabatowych dla kredytu hipotecznego, a inne nie, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że obniżenie stawki za punkty wiąże się z kosztami początkowymi.
Sprawdź nasze codzienne raporty cenowe
Historyczny wykres oprocentowania kredytów hipotecznych
Obecne stawki wydają się wysokie, bo praktycznie wszyscy pamiętają ultraniskie stopy, które panowały przez ostatnie 15 lat. Na rynek ten wpływały wyjątkowe okoliczności historyczne: długi okres, w którym Rezerwa Federalna utrzymywała podstawową stopę procentową na poziomie zerowym, aby wyjść z Wielkiej Recesji, po którym nastąpiła bezprecedensowa polityka wdrożona w czasie, gdy kraj walczył z globalną pandemią Covid-19.
Teraz, gdy panują bardziej normalne warunki gospodarcze, eksperci są zgodni, że jest mało prawdopodobne, że ponownie zobaczymy tak dramatycznie niskie stopy procentowe. W dłuższej perspektywie stopy wynoszące około 7% nie są nienormalnie wysokie.
Rozważmy wykres Fed z St. Louis, który przedstawia dane Freddiego Maca dotyczące przeciętnego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. W latach 90. stawka 7% była mniej więcej normą. W porównaniu ze stawkami z lat 70. i 80. stawka 7% wydaje się być atrakcyjna. W rzeczywistości we wrześniu, październiku i listopadzie 1981 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych przekraczało 18%.
Kontekst historyczny nie zapewnia komfortu właścicielom domów, którzy chcą się przeprowadzić, ale czują się uwięzieni przez jedyną w swoim rodzaju niską stopę procentową. Tego typu sytuacje są tak powszechne na dzisiejszym rynku, że niskie wskaźniki z czasów pandemii, które utrzymują właścicieli domów w domach, gdy w przeciwnym razie musieliby się przeprowadzić, nazywane są „złotymi kajdankami”.
Czynniki wpływające na oprocentowanie kredytów hipotecznych
Aktualny stan gospodarki USA jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli kredytodawcy boją się inflacji, podnoszą oprocentowanie kredytów hipotecznych, aby chronić swoje długoterminowe zyski.
Kolejnym ważnym czynnikiem jest dług publiczny. Kiedy rząd federalny wykazuje duże deficyty i musi zaciągać pożyczki, aby nadrobić różnicę, może to wywrzeć presję na podwyżkę stóp procentowych.
Kluczową rolę odgrywa popyt na kredyty hipoteczne. Jeśli popyt na kredyty jest niski, pożyczkodawcy mogą obniżyć oprocentowanie, aby przyciągnąć więcej kredytobiorców. Z drugiej strony wysoki popyt oznacza, że pożyczkodawcy mogą zdecydować się na podwyższenie stóp procentowych w celu pokrycia kosztów obsługi większego wolumenu kredytów.
I oczywiście musimy wziąć pod uwagę działania Rezerwy Federalnej. Rezerwa Federalna może wpływać na stopy procentowe produktów finansowych, takich jak kredyty hipoteczne, zarówno poprzez decyzję o podwyższeniu lub obniżeniu stopy funduszy federalnych, jak i poprzez działania, które zdecyduje się podjąć w odniesieniu do swojego bilansu.
Stopa funduszy federalnych cieszy się dużym zainteresowaniem mediów, ponieważ podwyżki lub spadki tej stopy referencyjnej (czyli stawki, którą banki pobierają od siebie za jednodniowe pożyczanie pieniędzy) często zbiegają się ze wzrostem lub spadkiem stóp procentowych kredytów hipotecznych i innych form kredytu. To powiedziawszy, Rezerwa Federalna nie ustala bezpośrednio stóp procentowych kredytów hipotecznych ani innych produktów kredytowych, a takie stopy procentowe nie zawsze idealnie odpowiadają stopie funduszy federalnych.
Innym sposobem, w jaki Rezerwa Federalna wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych, jest bilans. W czasach trudności gospodarczych bank centralny nabywa aktywa finansowe i utrzymuje je w swoim bilansie, zastrzykując płynność gospodarce. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) są kluczowym rodzajem aktywów dla Rezerwy Federalnej w takich sytuacjach.
Jednakże Rezerwa Federalna ogranicza swój bilans, umożliwiając aktywom dojrzewanie bez konieczności kupowania nowych w celu zastąpienia tych, które już się zestarzały. Wywołuje to presję na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Innymi słowy, choć wiele uwagi skupia się na decyzji banku centralnego o obniżeniu lub podniesieniu stopy funduszy federalnych, to to, co Fed robi ze swoim bilansem, może być jeszcze ważniejsze dla tych, którzy chcą uzyskać niższą stopę oprocentowania kredytów hipotecznych.
Dlaczego warto porównywać oprocentowanie kredytów hipotecznych
Porównywanie oprocentowania różnych rodzajów pożyczek i rozglądanie się za różnymi pożyczkodawcami to ważne kroki w uzyskaniu najlepszego kredytu hipotecznego w Twojej sytuacji.
Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest w doskonałej kondycji, najlepszym rozwiązaniem może być dla Ciebie konwencjonalny kredyt hipoteczny. Jeśli jednak Twój wynik jest niższy niż 600, pożyczka FHA może dać ci szansę, której nie może zapewnić konwencjonalna pożyczka.
Jeśli chodzi o porównywanie cen w różnych bankach, spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych i pożyczkodawcach internetowych, może to mieć wymierną różnicę w wysokości płatności. Badania Freddiego Maca pokazują, że na rynku o wysokich stopach procentowych nabywcy domów mogą zaoszczędzić od 600 do 1200 dolarów rocznie, ubiegając się o kredyty hipoteczne u wielu pożyczkodawców.
Fortune Brainstorm AI powraca do San Francisco w dniach 8–9 grudnia, aby zgromadzić najmądrzejszych ludzi, jakich znamy – technologów, przedsiębiorców, kadrę kierowniczą z listy Fortune Global 500, inwestorów, decydentów i błyskotliwe umysły pomiędzy nimi – aby zbadać i odpowiedzieć na najpilniejsze pytania dotyczące sztucznej inteligencji w kolejnym kluczowym momencie. Zarejestruj się tutaj.
