Kredytodawcy mają ofertę, która brzmi zbyt dobrze, aby ją odrzucić. Mówią, że zapłacisz trochę więcej przy zamknięciu, a otrzymasz niższą stawkę, która pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze co miesiąc przez cały okres trwania pożyczki. Kupującym po raz pierwszy, którzy są już wyczerpani, trudno jest przepuścić tę pewność.
Jednak dla wielu kupujących płacenie punktów hipotecznych okazuje się kosztownym błędem. Oszczędności są realne. Problem polega na tym, że większość kupujących sprzedaje, refinansuje lub przenosi się przed zarobieniem pieniędzy.
Czym tak naprawdę są punkty hipoteczne?
Punkt hipoteczny jest opłatą pobieraną z góry przy zamknięciu i wynosi 1% kwoty kredytu. W przypadku pożyczki o wartości 400 000 USD jeden punkt kosztuje 4000 USD. W zamian pożyczkodawca obniża stopę procentową, zwykle od 0,125% do 0,25% za punkt. Miesięczne oszczędności są skromne. Koszt początkowy nie.
Pytanie, na które każdy kupujący musi odpowiedzieć przed zapłaceniem punktów, jest proste: ile czasu zajmie odzyskanie pieniędzy? Liczba ta nazywana jest progiem rentowności i jest najważniejszym obliczeniem w całej decyzji dotyczącej punktów kredytu hipotecznego.
Więcej finansów osobistych:
Dlaczego sprzedaż dziecku domu za dolara może przynieść odwrotny skutek Elon Musk twierdzi, że nadchodzą „powszechne wysokie dochody” FTC, 21 stanów pozywa Ubera w związku z „podejrzanymi” opłatami za subskrypcję
Formuła jest prosta. Podziel koszt punktów przez miesięczne oszczędności, jakie wygenerują. Wynik pokazuje, ile miesięcy musisz pozostać w domu, bez refinansowania, zanim punkty się zwrócą. Sprzedaj lub refinansowaj przed tym terminem, a stracisz pieniądze.
Jak rozwija się matematyka
Weźmy jako przykład hipotetycznego nabywcę, który kupuje dom za 450 000 dolarów. Ustala stawkę na 6,75%, a następnie płaci dwa punkty (9000 dolarów), aby obniżyć ją do 6,25%. Twoja miesięczna opłata zostanie zmniejszona o około 156 USD. To brzmi jak zwycięstwo.
Ale mając 156 dolarów miesięcznych oszczędności, potrzeba około 58 miesięcy, prawie pięciu lat, aby osiągnąć próg rentowności wydanych 9000 dolarów. Jeśli sprzedasz w czwartym roku w związku z przeniesieniem pracy, stracisz około 2000 dolarów i wyczerpasz rezerwy, które mogłeś potrzebować na naprawy lub w sytuacjach awaryjnych.
Teraz zastanów się, co mógłbyś zrobić z tymi 9 000 dolarów. Inwestowane przy historycznej średniej stopie zwrotu na giełdzie wynoszącej około 7%, pieniądze te rosną do około 12 600 dolarów w ciągu pięciu lat. W tym samym okresie punkty wygenerowały zaledwie 7000 dolarów oszczędności. Sam koszt alternatywny sprawia, że firma jest przegrana.
Dlaczego próg rentowności rzadko pojawia się
Podstawowy problem polega na tym, że kupujący nie doceniają tego, jak długo faktycznie tam pozostaną. Według Redfina typowy amerykański właściciel domu pozostaje w swoim domu przez 12 lat. Wydaje się, że to wystarczająco dużo czasu, aby wyjść na zero. Ale 12 lat to średnia wśród wszystkich właścicieli domów, na którą duży wpływ mają starsi i starsi właściciele domów.
Kupujący po raz pierwszy wprowadzają się wcześniej. Są młodsi, mają wcześniejszą karierę zawodową i częściej stają przed koniecznością przeniesienia pracy, powiększenia rodziny lub zmiany dochodów. Wiele osób refinansuje również w ciągu pierwszych kilku lat, kiedy stopy procentowe spadają. Każde refinansowanie całkowicie eliminuje korzyść z pierwotnych punktów. CFPB zaleca kupującym modelowanie wielu scenariuszy okresu spłaty przed przyznaniem punktów, właśnie dlatego, że wynik zależy od tego, jak długo pożyczka pozostaje niespłacana.
O czym pożyczkodawcy nie zawsze Ci mówią
Oferty pożyczkodawców na punkty koncentrują się na oszczędnościach przez całe życie, przy założeniu 30-letniego okresu przechowywania. Argument mówiący „zaoszczędź 30 000 dolarów przez cały okres trwania pożyczki” jest technicznie trafny. Po prostu nie wspomina się, że musisz zachować pożyczkę w stanie nienaruszonym przez 30 lat, aby ją odebrać.
Sygnały ostrzegawcze, na które należy zwrócić uwagę, gdy pożyczkodawca naciska zbyt mocno:
Oznaki, że pożyczkodawca przecenia punkty. Wykresy oszczędności całego życia bez pokazanej daty progu rentowności. Jeśli pokażą Ci liczbę 30 lat, ale nie pokażą, kiedy faktycznie zaczniesz zarabiać, poproś o to wyraźnie. Presja pilności. Oferty punktów nie wygasają z dnia na dzień. Pożyczkodawca, który stwarza sztuczną pilność, to pożyczkodawca, który nie chce, abyś zajmował się matematyką. Nie ma wzmianki o ryzyku refinansowania. Jeśli stopy spadną, a w ciągu kilku lat dokonasz refinansowania, punkty znikną. Każda uczciwa prezentacja uwzględnia ten scenariusz. Wystarczy wycena kredytu. CFPB zaleca uzyskanie co najmniej trzech szacunków kredytu. Według badań Freddiego Maca kupujący, którzy robią zakupy u wielu pożyczkodawców, mogą zaoszczędzić od 600 do 1200 dolarów rocznie. Inteligentniejsze alternatywy dla kupowania punktów
Dla kupujących, którzy chcą niższej stawki bez ryzyka początkowego, istnieją lepsze opcje. Kredyty pożyczkodawcy działają na odwrót: akceptujesz nieco wyższą stawkę w zamian za zwrot gotówki przy zamknięciu, co równoważy inne koszty początkowe. Zachowaj płynność na potrzeby napraw i sytuacji awaryjnych, które prawie zawsze mają miejsce w pierwszym roku.
MoMo Productions/Gettyimages
Warto zapytać o zakupy konstruktorów w przypadku nowych budynków. Zakup 2-1 tymczasowo obniża stawkę przez pierwsze dwa lata, a koszty pokrywa budowniczy. Dla kupujących korzystających z pożyczek FHA lub VA często dostępne są konkurencyjne stawki bez płacenia żadnych punktów.
Jedyne pytanie, jakie należy sobie zadać przed zapłaceniem punktów
Zanim zgodzisz się na wypłatę punktów, poproś pożyczkodawcę o pisemny arkusz kalkulacyjny progu rentowności pokazujący dokładną liczbę miesięcy potrzebnych do odzyskania kosztów. Następnie zamodeluj trzy scenariusze: co się stanie, jeśli sprzedasz za trzy, pięć i siedem lat.
Koszty zamknięcia stanowią już od 2% do 5% kwoty pożyczki. Przy zakupie za 400 000 dolarów oznacza to kwotę od 8 000 do 20 000 dolarów przed dodaniem jednego punktu. Dalsze uszczuplanie rezerw w celu pogoni za obniżką stóp procentowych, która może nigdy się nie opłacić, jest jednym z najczęstszych i możliwych do uniknięcia błędów popełnianych przez kupujących po raz pierwszy.
Miesięczna rata to nie jedyna liczba, która ma znaczenie. Dniem bilansowym jest. Dowiedz się zanim podpiszesz.
Powiązane: Dave Ramsey podnosi alarm w związku z poważnym problemem Medicare
