Ekonomiści, decydenci i Wall Street od dawna głosili potrzebę zwiększenia podaży mieszkań w celu poprawy ich przystępności cenowej, ale może to nie być takie proste.
Według niedawnej notatki napisanej przez doktorantkę UC Irvine, Schuyler Louie, wraz z badaczami Fed z San Francisco, Johnem Mondragonem, Rami Najjarem i Johannesem Wielandem, wzrost średniego dochodu „jest silnie powiązany” ze wzrostem cen mieszkań.
„Nie ma jednak prawie żadnego związku między wzrostem przeciętnego dochodu a wzrostem podaży mieszkań” – dodali. „Z drugiej strony wzrost podaży mieszkań ma silny pozytywny związek ze wzrostem liczby ludności. W rzeczywistości prawie we wszystkich obszarach metropolitalnych liczba mieszkań rosła szybciej niż ich populacja, nawet na drogich rynkach mieszkaniowych, takich jak Los Angeles czy San Francisco”.
Podważa to głęboko zakorzenione przekonanie, że NIMBYizm, biurokracja i politycy opowiadający się za kontrolą czynszów w nowych budynkach pogłębiają kryzys przystępności cenowej mieszkań.
Tymczasem drogie rynki nieruchomości w Kalifornii uznano za doskonały przykład tych trendów i często porównywano je z rynkiem w Teksasie, gdzie mieszkania są tańsze.
Bez wątpienia życie w Kalifornii jest drogie, co powoduje bezdomność i migrację poza stan. Ponieważ jednak podaż nie miała znaczenia, badacze przyjrzeli się bliżej wpływowi różnic w popycie na ceny domów.
Opierając się na danych z połowy lat 70. XX w., zauważyli, że ceny domów i średni dochód utrzymywały się na stałym poziomie aż do roku 2000. Jednak później wzrost cen domów znacznie przewyższył dochody.
„Badanie to wskazuje, że reformy regulacyjne mogą mieć ograniczony wpływ na przystępność cenową mieszkań i że różnice w ograniczeniach podaży mieszkań nie są podstawowymi czynnikami wpływającymi na różnice w dynamice budownictwa mieszkaniowego w obszarach metropolitalnych” – stwierdzili.
Analizując średni dochód, badacze odkryli, że w latach 1975–2024 rósł on „zasadniczo w stosunku jeden do jednego z cenami mieszkań”.
Zatem przystępność cenowa mieszkań, a nie brak podaży, „może wynikać przede wszystkim z różnic we wzroście dochodów na górze rozkładu w stosunku do środka”. Innymi słowy, nierówność dochodów wpływa na ceny domów.
Tymczasem, patrząc na dochody i podaż mieszkań w latach 2000-2020, nie stwierdzono żadnej zależności. Powodem może być to, że w miarę bogacenia się amerykańskie gospodarstwa domowe wolą remontować swoje domy, przenosić się do ładniejszych lokalizacji lub znaleźć inny sposób na poprawę jakości swoich mieszkań, niż kupować dodatkowe domy.
Zamiast wyższych dochodów, pojawienie się nowych gospodarstw domowych w mieście zwiększa podaż, a dane pokazują, że „wzrost podaży mieszkań jest silnie powiązany ze wzrostem liczby ludności praktycznie we wszystkich obszarach metropolitalnych”.
Badacze wyróżniają dwa różne rodzaje popytu. Wraz ze wzrostem popytu na mieszkania lepszej jakości, ceny mieszkań rosną, a popyt na liczbę mieszkań pozostaje na stosunkowo niezmienionym poziomie.
Kiedy jednak popyt na mieszkania wynika ze wzrostu populacji, który utrzymuje średnie dochody na stałym poziomie, popyt na liczbę mieszkań wzrasta, powodując wzrost zarówno cen, jak i podaży.
„To sugeruje, że najlepszym sposobem poradzenia sobie z kryzysem przystępności cen mieszkań jest zrozumienie zmian na rynku pracy, zwłaszcza względnego rozkładu wzrostu gospodarczego pomiędzy poziomem dochodów i zatrudnienia w różnych obszarach” – podsumowali.
