Wielu starszych rodziców szuka sposobów na przekazanie domu dorosłemu dziecku, unikając jednocześnie spadku lub chroniąc swój majątek na wypadek, gdyby potrzebowało długoterminowej opieki. Często pojawiającym się pomysłem jest sprzedaż domu za dolara lub oddanie go w prezencie.
Jednak według starszego prawnika Harry’ego Margolisa strategia ta może mieć poważne konsekwencje finansowe i podatkowe zarówno dla rodziców, jak i dzieci.
„Zazwyczaj mówimy nie” – powiedziała Margolis, zauważając, że zapewnienie dziecku domu naraża majątek na ryzyko, jeśli dziecko stanie w obliczu problemów finansowych, rozwodu, choroby lub śmierci bez planu majątkowego.
W wywiadzie, w którym omawiała najczęściej zadawane pytania z jej kolumny „Zapytaj Harry’ego”, Margolis wyjaśniła, dlaczego podarowanie domu rzadko przynosi korzyści, których oczekują rodziny i dlaczego czekanie do śmierci często przynosi lepsze rezultaty.
Poniżej znajduje się zapis wywiadu, zredagowany dla przejrzystości i zwięzłości.
Robert Powell: Wielu starszych rodziców chce wiedzieć, czy mogą sprzedać dziecku dom za, powiedzmy, dolara. Tutaj, aby z nami o tym porozmawiać, jest Harry Margolis, autor książki „Get Your Ducks in a Row”. Harry, witaj.
Harry Margolis: Miło cię widzieć, Bob.
Starszy prawnik wyjaśnia, czy rodzic powinien sprzedać dziecku dom za jednego dolara.
MoMo Productions/Getty Images
Czy rodzice powinni sprzedawać swoim dzieciom dom za dolara?
Robert Powell: To pytanie jest zadawane przez cały czas. Jak odpowiadasz?
Harry Margolis: Zwykle mówimy „nie” z różnych powodów. Istnieje ryzyko. Jeśli oddasz swój dom swoim dzieciom, nieruchomość stanie się podatna na roszczenia, jeśli będą miały problemy finansowe, rozwód lub śmierć bez planu majątkowego. Narażasz się także, jeśli zachoruje i będzie musiał kwalifikować się do określonych świadczeń. Dlatego wręczanie prezentów stwarza potencjalne ryzyko.
Niektórzy jednak nadal się na to decydują. Chcą umieścić nazwisko dziecka na nieruchomości, aby uniknąć spadku lub ze względu na planowanie Medicaid, aby dom nie podlegał odzyskaniu majątku w ramach Medicaid. Argumenty są po obu stronach i zależy to od sytuacji.
Kwestia zysków kapitałowych
Harry Margolis: Ważna kwestia podatkowa często przekonuje ludzi, aby nie oddawali ani nie sprzedawali domu za symboliczną kwotę. Są to zyski kapitałowe.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość, płacisz podatek od zysków kapitałowych, czyli różnicę między podstawą a ceną sprzedaży. Podstawą jest kwota, jaką zapłaciłeś za dom. Jeśli kupiłeś dom za 200 000 dolarów, a następnie zainwestowałeś 100 000 dolarów w remont kuchni, Twoja podstawa wyniesie 300 000 dolarów.
Jeśli sprzedasz ten dom za 700 000 dolarów, zysk wyniesie 400 000 dolarów. Większość osób sprzedających własny dom może wykluczyć część lub całość tego zysku: do 250 000 dolarów w przypadku samotnego właściciela domu lub 500 000 dolarów w przypadku małżeństwa. Zatem w tym przykładzie nie byłoby podatku od zysków kapitałowych.
Ale to się zmienia, jeśli na przykład oddasz dom swojej córce, a ona sprzeda go jako lokator niebędący właścicielem. Miałby zmierzyć się z całkowitym zyskiem w wysokości 400 000 dolarów. Pomiędzy podatkami federalnymi i stanowymi koszt może wynosić około 20 procent, czyli około 80 000 dolarów.
Wyjaśniamy dzieciom, że czekają je określone skutki podatkowe. Tymczasem ryzyko związane z opieką długoterminową, przed którym starają się chronić Twoi rodzice, nie jest pewne. Jedno jest pewne, ale drugie nie.
Dlaczego ważne jest, aby rozwijać bazę
Harry Margolis: Kluczem jest ulepszenie podstaw. Kiedy rodzice dają dom w prezencie, dziecko otrzymuje go na takich samych zasadach, jak rodzice. Jeżeli jednak dziedziczy je dziecko, podstawę ustala się według godziwej wartości rynkowej na dzień śmierci.
Jeśli rodzic umrze, a dom jest wart 800 000 dolarów, podstawa dziecka wynosi 800 000 dolarów. Jeśli dziecko natychmiast sprzeda je za tę samą kwotę, nie ma podatku od zysków kapitałowych. Czekanie do śmierci generuje znaczne oszczędności podatkowe.
Czy sprzedaż za dolara zmniejsza podstawę?
Robert Powell: W kolumnie Zapytaj Harry’ego ktoś zapytał, czy sprzedaż domu za dolara oznacza, że podstawą staje się dolar. Czy to prawda?
Harry Margolis: Nie. Dolar to tylko wartość nominalna. W dokumentach musi być określona kwota, dlatego ludzie często używają dolara. Jednak nadal jest to traktowane jako prezent i nie umniejsza podstawy do jednego dolara.
Alternatywy: majątki dożywotnie, fundusze powiernicze i akty własności Lady Bird
Robert Powell: Było też takie określenie: „akt maminsynek”. Czy ludzie muszą wiedzieć, co to jest?
Harry Margolis: Tak. Istnieją sposoby, aby uzyskać pewną ochronę i nadal zachować przednią bazę. Trusty mogą uniknąć spadku i, jeśli jest to nieodwołalne, mogą zapewnić ochronę Medicaid.
Inną opcją jest posiadłość dożywotnia. Rodzice przekazują dom dziecku, zachowując jednak prawo do zamieszkania w nim do końca życia. Zapewnia im ochronę i nadal pozwala im iść do przodu.
Akt biedronki jest formą zwiększonego majątku dożywotniego dozwoloną w wielu stanach. Nie w moim stanie, Massachusetts, ale w innych. Działa jak akt przeniesienia na wypadek śmierci.
Rodzice zachowują jeszcze większą władzę: mogą sprzedać lub zastawić nieruchomość bez zgody dziecka. Nie jest to możliwe w przypadku tradycyjnego majątku dożywotniego, ponieważ dziecko ma interes prawny w majątku.
W paru słowach
Robert Powell: Konkluzja: jeśli jesteś starszym rodzicem i chcesz, aby Twoje dziecko pewnego dnia zostało właścicielem domu, nie sprzedawaj go za dolara ani nie oddawaj. Lepiej skorzystać z podwyżki bazy.
Harry Margolis: Jasne. I pomyśl o alternatywach, niezależnie od tego, czy jest to majątek dożywotni, umowa biedronki, czy fundusz powierniczy.
