Przez ostatni rok eksperci przewidywali stosunkowo płaską sytuację na rynku nieruchomości w 2026 r. Choć nie wywołuje to emocji typowych dla początku lat 2020., to jednak pozbawiona jest pewnej zmienności, jakiej doświadczyli doświadczeni inwestorzy w ciągu ostatnich dwóch dekad.
Płaski rynek nieruchomości sprawdza się najlepiej dla inwestorów o solidnych fundamentach. Często nie przynosi to spektakularnych zysków, ale możliwość zabezpieczenia się przed negatywnymi skutkami podczas budowania długoterminowego bogactwa jest zawsze atrakcyjna. Jedynym prawdziwym czynnikiem zakłócającym dla tego typu rynku jest „wydarzenie czarnego łabędzia”, rzadkie wydarzenie o dużym wpływie, które zmienia krajobraz. Wojna w Iranie stała się wojną, a Dave Meyer z BiggerPockets twierdzi, że już zmienia ona trajektorię rynku mieszkaniowego.
„Jak wojna w Iranie wpływa na rynek nieruchomości? Od lat powtarzam, że wydarzenie związane z czarnym łabędziem zawsze może radykalnie zmienić dynamikę nieruchomości. No cóż, oto jest” – Meyer powiedział w piątkowym odcinku podcastu BiggerPockets Real Estate Podcast.
Meyer dodał: „W zeszłym miesiącu wojna zmieniła trajektorię oprocentowania kredytów hipotecznych, inflacji, zaufania konsumentów i nie tylko. I oczywiście wszystkie te czynniki będą miały wpływ na wartość domów. Uwaga, skutki prawdopodobnie nie będą dobre”.
Aktualizacja BiggerPockets na temat aktualnego rynku
Aktualizacja Meyera z kwietnia 2026 r. koncentruje się na tym, co stało się z oprocentowaniem kredytów hipotecznych tylko w ostatnim miesiącu. Po spadku do 5,99% w lutym, średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych wzrosło ponownie do przedziału 6,3-6,5%. Według aktualizacji BiggerPockets wymazuje to dziewięć kolejnych miesięcy poprawy przystępności cenowej, którą zaczęli odczuwać nabywcy domów.
Meyer twierdzi, że przyczyną odwrócenia jest rosnąca inflacja związana z wojną. Odczyt Indeksu cen towarów i usług konsumenckich z 10 kwietnia pokazał, że inflacja wzrosła z 2,4% do 3,3% w ciągu jednego miesiąca, a skok ten Meyer nazywa „paskudnym”. A ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych ściśle odzwierciedla rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, które są bardzo wrażliwe na inflację, Meyer wyjaśnia, że stopy prawdopodobnie pozostaną podwyższone.
„Dopóki będziemy mieli wyższą inflację, będziemy wywierać presję na podwyżkę oprocentowania kredytów hipotecznych” – powiedział Meyer. „Osobiście sądzę, że nie dotrzemy ponownie do szóstki przynajmniej w ciągu najbliższych kilku tygodni, a może i miesięcy lub dłużej”.
Chociaż Meyer patrzy na cały rynek ostrożnie, twierdzi, że te same warunki, które spowodowały spowolnienie, po cichu otwierają okno dla inwestorów na rynku nieruchomości, aby zwrócili na to uwagę. I nie tylko inwestorzy pełnoetatowi odniosą korzyści. Zwykli nabywcy domów, którzy przez ostatnie kilka lat utrzymywali zawyżone lub przebite ceny, trafiają na rynek, na którym dynamika zmienia się na ich korzyść.
„Wchodzimy na rynek nabywcy” – powiedział Meyer. „W trakcie korekty wchodzisz na rynek kupujących. Oznacza to, że masz władzę”.
Więcej o rynku nieruchomości i oprocentowaniu kredytów hipotecznych:
Zillow wysyła mocny komunikat w sprawie przystępności cenowej i rynku mieszkaniowego Redfin widzi zmianę cen domów i kosztów zakupu domów na rynku mieszkaniowym 4 razy więcej niż oczekują kupujący
Zdaniem Meyera logika jest prosta. W miarę jak niepewność tłumi popyt wśród kupujących, a nieruchomości dłużej pozostają na rynku, sprzedawcy stają się bardziej zmotywowani, a konkurencja maleje. W rezultacie – jego zdaniem – powstają najlepsze od lat warunki do zakupu nieruchomości, pod warunkiem że inwestorzy będą zdyscyplinowani w tym, co kupują.
Shutterstock
Wynagrodzenie, które odmieni rynek nieruchomości w 2026 roku
Zmiana opisana przez Meyera opiera się na danych. Według danych NAR cytowanych w odcinku sprzedaż istniejących domów osiągnęła w styczniu jedno z najwolniejszych poziomów w historii i wyniosła zaledwie 3,9 miliona mieszkań w ujęciu rocznym. Dziewięć kolejnych miesięcy poprawy przystępności cenowej zaczęło się odwracać. Według ankiety inwestorskiej przeprowadzonej przez BiggerPockets w kwietniu 2026 r., cytowanej w piątkowym odcinku, ponad 65% inwestorów na rynku nieruchomości spodziewa się obecnie, że wojna będzie miała negatywny lub „bardzo negatywny” wpływ na rynek mieszkaniowy w ciągu najbliższych trzech miesięcy.
Te same naciski mogą stworzyć możliwości. Przy mniejszej liczbie aktywnych kupujących liczba dni spędzonych na rynku rośnie. Sprzedawcy, którzy muszą się przeprowadzić, są coraz bardziej skłonni do negocjacji. Meyer spodziewa się także poprawy perspektyw przepływów pieniężnych z wynajmu. Jeśli ceny nieznacznie spadną, a czynsze pozostaną stabilne, poprawią się statystyki wynajmu nieruchomości.
Zdobycie tej przewagi wymaga dyscypliny i grubej skóry. Gotowość do oferowania po rozsądnej cenie i umiejętność radzenia sobie z odmową to część solidnych podstaw, dzięki którym możliwości stają się rzeczywistością na tego typu rynku. Podstawowe wskaźniki są niepokojące, ale z tego też powodu wielu inwestorów pozostanie na uboczu.
Kluczowe wnioski dla inwestorów w nieruchomości Oprocentowanie kredytów hipotecznych uległo odwróceniu: po spadku do 5,99% w lutym, średnia stopa 30-letnia wzrosła w kwietniu z powrotem do 6,3–6,5% i oczekuje się, że pozostanie podwyższona tak długo, jak inflacja pozostanie powyżej celu Rezerwy Federalnej wynoszącego 2%. Inwestorzy na rynku nieruchomości ankietowani przez BiggerPockets spodziewają się negatywnego wpływu na rynek mieszkaniowy w ciągu najbliższych trzech miesięcy. Sprzedawcy są coraz bardziej zmotywowani: liczba dni spędzonych na rynku wydłuża się, w miarę jak mniej kupujących angażuje się w tę transakcję, co zapewnia inwestorom (i zwykłym nabywcom domów), którzy pozostają aktywni, znaczną dźwignię negocjacyjną. Jak podkreśla Meyer, są to wszystko bufory strukturalne chroniące przed szerszą recesją.
Powiązane: Inwestorzy na rynku nieruchomości otrzymują pilne ostrzeżenie w związku z poważną zmianą podatkową
