Według JPMorgan Global Research podaż i popyt na rynku mieszkaniowym połączą się, aby utrzymać w tym roku ceny domów na stabilnym poziomie, ponieważ wysiłki prezydenta Donalda Trumpa na rzecz poprawy przystępności cenowej ledwo poruszają igłą.
W prognozie na przyszły rok opublikowanej 27 stycznia analitycy stwierdzili, że po niemal dwukrotnym wzroście w ciągu ostatniej dekady wzrost cen w 2026 r. ustabilizuje się na poziomie 0%, a niewielka poprawa popytu prawdopodobnie zneutralizuje odbicie podaży.
Kupującym pomoże oczekiwany spadek liczby kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, wynikający z dalszego obniżania przez Rezerwę Federalną kosztów pożyczek w dalszej części tego roku, mimo że 30-letnia stała stopa procentowa utrzymuje się na poziomie powyżej 6%. Co więcej, firmy budujące domy będą nadal oferować obniżki stóp procentowych, aby zmniejszyć zadłużenie na kredyty hipoteczne i pozbyć się niesprzedanych zapasów.
„Uważamy, że to może wystarczyć, wraz z rosnącym efektem bogactwa, do zwiększenia popytu w miarę spadku podaży” – stwierdził w nocie John Sim, szef działu badań produktów sekurytyzowanych w JPMorgan.
Rok, w którym ceny pozostaną stabilne, oznaczałby dalsze spowolnienie po tym, jak potencjalni nabywcy sprzeciwiali się w zeszłym roku utrzymującym się wysokim cenom, podczas gdy coraz więcej właścicieli domów zaczęło wystawiać swoje domy na rynek. Niski popyt zmusił część sprzedawców do wycofania swoich ofert z rynku lub obniżenia cen sprzedaży.
Według najnowszych danych Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa ceny domów w listopadzie wzrosły o 1,9% w porównaniu z rokiem ubiegłym, znacznie poniżej rocznego wzrostu wynoszącego 4,8% w październiku.
Jednak w regionach, w których podaż mieszkań wzrosła najbardziej w okresie boomu budowlanego w czasach pandemii, ceny domów gwałtownie spadają. JPMorgan powiedział, że ceny spadają najszybciej na Zachodnim Wybrzeżu i w Pasie Słońca.
Chociaż bank w swojej notatce nie wspomniał konkretnie o Teksasie i Florydzie, stany te odnotowały szczególną słabość. Konstruktorzy pośpieszyli z dodaniem nowej podaży, gdy Amerykanie przenieśli się tam z droższych miast. Ale teraz ta nadwyżka ciąży na tych rynkach. Według Zillow ceny domów w Teksasie spadły o 2,4% w porównaniu z rokiem ubiegłym, a ceny domów na Florydzie spadły o 5,1%.
JPMorgan oszacował również, że na całym rynku mieszkaniowym w USA brakuje około 1,2 miliona domów, chociaż liczba ta jest znacznie niższa od konsensusu. Mimo to podaż wzrosła w ostatnich miesiącach. Patrząc wstecz na ostatnie 30 lat, oddawanie mieszkań zasadniczo zbiegło się z zakładaniem gospodarstw domowych.
„Nadmierna budowa to pewna droga do spadku cen domów, a firmy budowlane radzą sobie z rosnącą podażą nowych domów” – dodał Sim.
Trump: „Chcę podnieść ceny mieszkań”
JPMorgan widzi w tym roku jedynie stopniową poprawę sprzedaży domów, ponieważ wysiłki Trumpa mające na celu uczynienie mieszkań bardziej przystępnymi cenowo nie przynoszą większego efektu.
Zaproponował zakazanie inwestorom instytucjonalnym zakupu domów jednorodzinnych w nadziei, że nabywcy po raz pierwszy spotkają się z mniejszą konkurencją. JPMorgan zauważył jednak, że taki zakaz „jest mało prawdopodobne, aby zmienił zasady gry”, zauważając, że inwestorzy instytucjonalni reprezentują jedynie 1–3% rynku. Ponadto wielu inwestorów instytucjonalnych zaangażowało się w budownictwo mieszkaniowe, aby zasilić rynek wynajmu.
„Jeśli proponowany zakaz uniemożliwi tym dużym operatorom budowanie własnych domów lub społeczności, uważamy, że może to potencjalnie mieć odwrotny skutek i teoretycznie ograniczyć ogólną podaż, uniemożliwiając wprowadzanie na rynek większej liczby mieszkań na wynajem” – powiedział Michael Rehaut, szef badań budownictwa mieszkaniowego i produktów budowlanych w USA w JPMorgan.
Aby obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych, a tym samym koszty pożyczek, Trump nakazał także Freddiemu Macowi i Fannie Mae zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką o wartości do 200 miliardów dolarów.
JPMorgan zauważył, że zakup za 200 miliardów dolarów stanowi zaledwie 1,4% rynku kredytów hipotecznych o wartości 14,5 biliona dolarów i może obniżyć stopy o maksymalnie 10 do 15 punktów bazowych. W rzeczywistości, chociaż interwencja na krótko obniżyła wskaźniki, kilka tygodni później ponownie wzrosły.
„Po drugie, większość firm budujących domy już oferuje potencjalnym nabywcom obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych o 100 punktów bazowych do maksymalnie 200 punktów bazowych poniżej obowiązującego oprocentowania kredytów hipotecznych” – dodał Rehaut. „W rezultacie nie wierzymy, że skromne obniżenie rynkowego oprocentowania kredytów hipotecznych będzie miało istotny wpływ na popyt”.
Tymczasem Trump wyraził niechęć do podejmowania jakichkolwiek działań, które mogłyby obniżyć ceny domów i tak naprawdę woli zawyżać ceny.
Podczas posiedzenia gabinetu 29 stycznia powiedział, że wiele osób odnotowało w zeszłym roku wzrost zamożności w związku z aprecjacją swoich domów, i dodał, że wartość domów spadnie, jeśli kupowanie domów stanie się zbyt łatwe i tanie.
„Nie chcę obniżać cen mieszkań. Chcę podnieść ceny mieszkań dla ludzi, którzy są właścicielami domów i możecie być pewni, że tak się stanie” – powiedział Trump.
