Prezydent Donald Trump chce utrzymać wysokie ceny domów, odpierając wezwania do przyspieszenia budowy, aby ludzi było stać na to, co było biletem do klasy średniej.
Zamiast tego Trump zaleca ochronę istniejących właścicieli domów, którzy odnotowali wzrost wartości swoich domów. Jest to stanowisko sprzeczne z tym, co zdaniem wielu ekonomistów, przedstawicieli branży nieruchomości, lokalnych urzędników i mieszkańców apartamentowców jest konieczne do rozwiązania większości problemów Ameryki związanych z przystępnością cenową.
„Nie chcę obniżać cen mieszkań. Chcę podnosić ceny mieszkań dla ludzi, którzy są właścicielami domów, i możecie być pewni, że tak się stanie” – powiedział Trump swojemu gabinetowi 29 stycznia.
Takie podejście mogłoby wzmocnić pozycję republikańskiego prezydenta wśród starszych wyborców, czyli grupy, która z czasem częściej głosowała w wyborach śródokresowych. Listopadowe wybory zadecydują, czy partia Trumpa utrzyma kontrolę w Izbie i Senacie.
„Wielu ludzi wzbogaciło się w zeszłym roku dzięki wzrostowi wartości ich domu” – powiedział Trump. „I wiesz, kiedy dostajesz mieszkanie, kiedy kupujesz domy zbyt łatwo i zbyt tanio, te wartości spadają”.
Jednak dbając o mieszkania dla starszych przedstawicieli pokolenia wyżu demograficznego, Trump ryzykuje zdystansowanie się od młodszych wyborców, którzy rozszerzyli jego koalicję w 2024 r. i pomogli mu wygrać drugą kadencję, a w połowie kadencji mogą pogrążyć się w „wojnie pokoleniowej”, powiedział Brent Buchanan, którego firma sondażowa Cygnal doradza Republikanom.
„Grupa poniżej 40 lat jest teraz najważniejsza – to oni umieścili Trumpa w Białym Domu” – powiedział Buchanan. „Ich gotowość do kandydowania lub nie kandydowania będzie miała znaczenie w tych wyborach. Jeśli poczują, że Donald Trump opiekuje się pokoleniem wyżu demograficznego ich kosztem, zaszkodzi to Republikanom”.
Logika mająca na celu przyciągnięcie starszych wyborców
Według danych AP VoteCast w wyborach prezydenckich w 2024 r. 81% wyborców Trumpa było właścicielami domów. Oznacza to, że wielu jego zwolenników ma już nisko oprocentowane kredyty hipoteczne lub jest właścicielami domów, co prawdopodobnie bagatelizuje kwestię mieszkalnictwa.
Starsi wyborcy zazwyczaj głosują częściej niż młodsi, twierdzi Oscar Pocasangre, starszy analityk danych w liberalnym think tanku New America, który badał różnicę wieku w amerykańskiej polityce. „Jednak odwoływanie się do starszych wyborców może być niewłaściwą polityką, jeśli do zwycięstwa potrzebne jest poszerzenie bazy wyborców” – stwierdził Pocasangre.
Przed wyborami w 2026 r. wyborcy zawsze uważali przystępność cenową za najważniejszą kwestię, co jest szczególnie prawdziwe w przypadku młodszych wyborców, jeśli chodzi o mieszkania.
Booker Lightman, lat 30, inżynier oprogramowania z Highlands Ranch w Kolorado, który pod względem politycznym identyfikuje się jako libertarianin, powiedział, że brak mieszkań jest głównym problemem w jego stanie.
W zeszłym miesiącu Lightman właśnie zamknął budowę domu i chociaż on i jego żona Alice byli w stanie pokryć koszty, powiedział, że brak budowy wypycha ludzi z Kolorado. „Po prostu nie ma wystarczającej podaży mieszkań” – stwierdził.
Shay Hata, agent nieruchomości w okolicach Chicago i Denver, powiedział, że obsługuje od 100 do 150 transakcji rocznie. Ale widzi potencjał na znacznie więcej. „Brakuje nam zasobów do tego stopnia, że większość nieruchomości, szczególnie na przedmieściach, otrzymuje od pięciu do 20 ofert” – powiedział, opisując to, co widzi w rejonie Chicago.
Nowe budownictwo mogłoby pomóc większej liczbie osób w zakupie domów, ponieważ w niektórych przypadkach kupujący kwalifikują się do obniżonych stóp procentowych kredytów hipotecznych od preferowanych przez firmy budowlane pożyczkodawców, powiedział Hata. Nazwał obecną sytuację „bardzo zniechęcającą dla kupujących, ponieważ ceny wypychają ich z rynku”.
Ale oczekująca budowa przypadła Trumpowi. Według U.S. Census Bureau, liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych spadła o 9,4% w ciągu ostatnich 12 miesięcy, w październiku – ostatnim dostępnym miesiącu – do 876 000 rocznie.
Inne pomysły Trumpa, które pomogą ludziom kupować domy
Trump nie zawsze był przeciwny zwiększaniu podaży mieszkań.
Podczas kampanii 2024 zespół Trumpa oświadczył, że stworzy ulgi podatkowe dla nabywców domów, obniży przepisy budowlane, udostępni tereny federalne pod zabudowę mieszkaniową i ułatwi zarządzanie miesięcznymi płatnościami poprzez obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Doradcy stwierdzili także, że zasób mieszkaniowy zostanie otwarty pod wpływem nacisków Trumpa na masowe deportacje osób, które przebywały w USA nielegalnie.
W październiku Trump nalegał, aby budowniczowie przyspieszyli budowę. „Zajmują 2 miliony wolnych działek, co jest REKORDEM. Proszę Fannie Mae i Freddie Mac, aby wypchnęli wielkich deweloperów z dróg i pomogli w ten sposób przywrócić amerykański sen”. Trump zamieścił post w mediach społecznościowych, odnosząc się do pożyczkodawców wspieranych przez rząd.
Ostatnio jednak jednoznacznie stwierdził, że nie chce prowadzić polityki zwiększającej podaż i obniżającej ceny.
Sprawując swój urząd, Trump dotychczas skupiał swoją politykę mieszkaniową na wywieraniu presji na Rezerwę Federalną, aby obniżyła referencyjne stopy procentowe. Uważa, że dzięki temu kredyty hipoteczne staną się bardziej przystępne, chociaż krytycy twierdzą, że mogłoby to spowodować wyższą inflację. Trump ogłosił, że dwie firmy hipoteczne objęte ochroną rządową kupią papiery wartościowe kredytów hipotecznych o wartości co najmniej 200 miliardów dolarów, próbując obniżyć stopy procentowe.
Trump chce także, aby Kongres zakazał kupowaniu domów dużym instytucjom finansowym. Odrzucił jednak sugestie rozszerzenia zasad, aby umożliwić kupującym korzystanie z kont emerytalnych 401(k) w celu wpłacania zaliczek i powiedział reporterom, że nie chce, aby ludzie wycofywali swoje pieniądze z giełdy ze względu na jej dobre wyniki.
Wiele wskazuje na to, że prawodawcy obu partii dostrzegają korzyści z dodania kamer przed tegorocznymi wyborami. Senat i Izba podejmują wysiłki, aby pobudzić budownictwo, między innymi stosując zachęty do zmiany ograniczeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego.
Jednym z podstawowych wyzwań związanych z przystępnością cenową jest fakt, że od kilku lat ceny domów generalnie rosły szybciej niż dochody.
Utrudnia to oszczędzanie na zaliczki lub modernizację domu do ładniejszego. Oznacza to również, że miejsce zamieszkania ludzi w coraz większym stopniu podwaja ich kluczowe aktywa finansowe, przez co wiele rodzin wydaje się mieć pieniądze na papierze, nawet jeśli borykają się z miesięcznymi rachunkami.
Trump ma jeszcze jedno ryzyko. Jeśli gospodarka będzie rozwijać się w tym roku, zgodnie z obietnicami, może to zwiększyć popyt na mieszkania – a także ceny – sprawiając, że problem przystępności cenowej stanie się bardziej wyraźny, powiedział Edward Pinto, starszy pracownik naukowy w American Enterprise Institute, centroprawicowym zespole doradców.
Pinto powiedział, że budowa domów jednorodzinnych musiałaby wzrosnąć od 50% do 100% w ciągu najbliższych trzech lat, aby średni wzrost cen domów pozostał stabilny, co – jego zdaniem – oznacza, że obawy Trumpa dotyczące spadku cen domów są prawdopodobnie nieuzasadnione.
„Bardzo trudno jest obniżyć ceny domów” – powiedział Pinto.
