Obraz amerykańskiej wiosny zwykle wygląda mniej więcej tak: słoneczne dni, śpiew ptaków i na wielu podmiejskich ulicach zakorkowana ulica wypełniona chętnymi potencjalnymi nabywcami domów zbierającymi się na dzień otwarty.
Wiosna to zazwyczaj okres, w którym na amerykańskim rynku mieszkaniowym robi się gorąco, gdy potencjalni nabywcy rozpoczynają zakupy przed planowaną przeprowadzką na lato. Jednak początek rynku mieszkaniowego w 2026 r. będzie trudny, ponieważ obawy dotyczące przystępności cenowej w dalszym ciągu utrudniają działalność i zakłócają sezonowy rytm branży.
Według danych opublikowanych w poniedziałek przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), wbrew historycznym normom, sprzedaż domów spadła w zeszłym miesiącu. Sprzedaż istniejących domów w marcu spadła o 3,6% w porównaniu do lutego i spadła o 1% w porównaniu z rokiem poprzednim. Spadek, który po raz pierwszy od czerwca zepchnął roczną dynamikę sprzedaży poniżej 4 mln, sugeruje, że wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i osłabienie nastrojów wśród nabywców domów widoczne są już na wiosnę.
„Sprzedaż domów w marcu pozostawała powolna i niższa niż w zeszłym roku” – stwierdził w oświadczeniu Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, przypisując spadek liczb spadającemu zaufaniu konsumentów i wolniejszemu tempu tworzenia miejsc pracy.
Tradycyjnie gorący sezon zakupowy zbiegł się z trudną sytuacją gospodarczą, która wpływa na decyzje wielu nabywców domów. Według NAR największą przeszkodą pozostaje oprocentowanie kredytów hipotecznych, które w całym kraju wynosi średnio od 6% do 6,5% i jest mało prawdopodobne, aby w tym roku znacząco spadły. Nierówny obraz zatrudnienia i zakłócenia na rynkach energii spowodowane wojną na Bliskim Wschodzie spowodowały, że w ostatnich miesiącach Rezerwa Federalna stała się bardziej wrażliwa na inflację, co spowodowało przerwę w obniżkach stóp procentowych.
Podobnie Mischa Fisher, główny ekonomista Zillow, ujął to podobnie w analizie z zeszłego miesiąca, argumentując, że wyższe bezrobocie i utrzymujące się wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie będą „nieznacznym hamulcem sezonu wiosennego”. Prognozy Zillow na rok 2026 zmieniły się dramatycznie w zależności od tego, jak długo wysokie stopy procentowe i bezrobocie będą obciążać rynek mieszkaniowy. Jeśli liczby ustabilizują się w maju, sprzedaż domów w tym roku wzrośnie o 3,48%, czyli o jeden punkt procentowy mniej niż poprzednie szacunki Zillow. Jeśli jednak te same warunki utrzymają się przez cały rok, prawdopodobieństwo spadku sprzedaży domów będzie większe w porównaniu z 2025 r., co będzie ważnym sygnałem wskazującym na spowolnienie gospodarcze.
Oprócz wysokich stóp procentowych, potencjalni nabywcy muszą płacić wygórowane ceny domów. Yun z NAR zauważył, że zasoby mieszkaniowe w USA pozostają ograniczone, a popyt przewyższa podaż, po części dlatego, że zdecydowana większość właścicieli domów nadal utrzymuje stosunkowo niskie stawki i zdecydowała się pozostać na miejscu, zamiast wystawiać swój dom na rynek. Niedobór oznacza, że średnia cena domu w zeszłym miesiącu wyniosła 408 800 dolarów, co stanowi rekord w marcu. Otoczenie potencjalnych nabywców domów było na tyle ponure, że NAR skorygował swoje oczekiwania dotyczące wzrostu sprzedaży domów w tym roku do 4%, w porównaniu z poprzednią prognozą 14% opublikowaną jesienią ubiegłego roku.
Perspektywy regionalne są mieszane. Na Środkowym Zachodzie i w części północno-wschodnich Stanów Zjednoczonych zaobserwowano umiarkowany wzrost aktywności, podczas gdy ograniczenia przystępności cenowej były najbardziej dotkliwe w stanach zachodnich. Yun powiedział, że dodanie od 300 000 do 500 000 domów na sprzedaż pomoże zbliżyć rynek do normalnych warunków.
Ponieważ jednak wielu właścicieli domów nie chce zmieniać swoich stosunkowo niskich stawek, zmiana ta może nie nastąpić tej wiosny. Najnowsze badania wykazały już, że od czasu pandemii tradycyjna sezonowość na rynku nieruchomości stała się przestarzałą normą. Czynniki takie jak praca zdalna i ulepszona oferta nieruchomości online ułatwiły potencjalnym nabywcom domów wejście na rynek przez cały rok. Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest stale wysokie, a przystępna cena nadal jest priorytetem dla kupujących, tradycyjne ulubione miejsce na zakup domu może stracić resztki swojego sezonowego uroku.
