Wielki plan administracji Trumpa, mający na celu naprawienie kryzysu przystępności cenowej mieszkań w Ameryce, opiera się w dużej mierze na deregulacji, a Wall Street jest coraz bardziej zjednoczony w swoim sceptycyzmie co do tego, czy faktycznie zadziała.
W nowej notatce badawczej opublikowanej w czwartek analitycy UBS ocenili raport gospodarczy prezydenta, który przedstawia najbardziej szczegółową jak dotąd strategię mieszkaniową administracji, i odkryli, że w USA brakuje około 10 milionów domów, czyli nawet więcej niż własne szacunki UBS na około 7 milionów mieszkań. Werdykt: Ma dobre intencje, w niektórych miejscach jest słuszny kierunkowo, ale jest mało prawdopodobne, aby zapewnił „przypływ adrenaliny”, którego potrzebuje rynek mieszkaniowy przed wyborami śródokresowymi.
Głównym argumentem administracji jest to, że regulacje rządowe – co Biały Dom nazywa „podatkiem biurokratycznym” – są główną przyczyną kryzysu przystępności cenowej mieszkań w kraju i że obciążenie to zwiększa koszt domu jednorodzinnego o ponad 100 000 dolarów. Administracja szacuje, że zmniejszenie o jedno odchylenie standardowe wskaźnika regulacyjnego użytkowania gruntów mieszkalnych Wharton mogłoby zwiększyć zasoby mieszkaniowe w USA o 13,2 miliona jednostek.
Aby wykazać, że koncepcja jest wykonalna, Biały Dom wskazał na Teksas na początku XXI wieku, kiedy luźniejsze zasady zagospodarowania przestrzennego i szybki rozwój przedmieść pozwoliły utrzymać ceny domów na stabilnym poziomie nawet przy wzroście populacji.
Problem polega na tym, że model ostatecznie doprowadził do przegrzania cen oraz cyklu wzrostów i spadków, przez który Teksas wciąż przechodzi. Lance Lambert z magazynu Fortune poinformował w 2022 r., że wycena Austin została zawyżona o 41%, a Dallas o 33%. Korekta nadejdzie do 2026 r.: wartość domów w Austin spadła o ponad 11% w porównaniu z wartością szczytową z 2022 r., a pod względem kondycji rynku mieszkaniowego miasto zajmuje obecnie 51. miejsce z 52 dużych amerykańskich obszarów metropolitalnych, a Dallas również spadł o prawie 11%.
„Podczas gdy wysokie ceny domów i negatywne szoki popytowe są kluczowymi elementami cykli wzrostów i spadków, podobnie jest z elastycznością podaży” – powiedział Fortune Lambert, obecnie redaktor naczelny ResiClub. „Fakt, że rynki takie jak Austin, Punta Gorda i Tampa mają więcej gruntów pod zabudowę, oznaczają, że istnieje większe prawdopodobieństwo, że zobaczą na nich reakcję podaży w następstwie przegrzania cen domów i czynszów”.
Gdy popyt na tych rynkach wzrośnie, budowniczowie mogą stosunkowo szybko przyspieszyć budowę. Kiedy jednak popyt ostygnie, dodatkowa podaż może zwiększyć presję na obniżenie cen i czynszów.
Lambert zauważył, że drugą stroną jest to, że rynki o ograniczonej podaży, takie jak północno-wschodnia lub przybrzeżna Kalifornia, zwykle doświadczają mniej dramatycznych wahań wzrostów i spadków właśnie ze względu na ograniczoną ilość gruntów pod zabudowę i niższy poziom nowego budownictwa.
Dlatego też w Teksasie administracja zasadniczo przytacza historię sukcesu, która stała się przestrogą: właśnie zmienność wzrostów i spadków, której w przeszłości nie udało się zapobiec samej deregulacji przy braku skoordynowanego zarządzania popytem.
Wszystko to nie oznacza, że deregulacja jest na dłuższą metę złą receptą. „Nie ma magicznej różdżki, która jutro nagle przywróci przystępność cenową mieszkań do historycznej średniej” – powiedział Lambert. „Odbudowa niedawnego spadku zajmie trochę czasu, a niektóre rynki odczują to szybciej niż inne. To powiedziawszy, jeśli w dłuższej perspektywie ułatwimy budowanie większej liczby rynków, szybsza podaż mogłaby zareagować na cykliczne skoki popytu na mieszkania – jak widzieliśmy w latach 2020–2022 – i mielibyśmy zdrowszy rynek mieszkaniowy”.
Analitycy UBS opisali próbę zajęcia się mieszkalnictwem zarówno z perspektywy podaży, jak i popytu, jako „zachęcającą”. Sugerowane najlepsze praktyki zorganizowane wokół napędzania innowacji w produkcji, usprawniania etapów budowy domu i ochrony wyboru konsumentów również stanowią „krok we właściwym kierunku” – dodał.
Bank widzi jednak zasadniczy problem strukturalny: regulacje dotyczące mieszkalnictwa w Stanach Zjednoczonych są w przeważającej mierze kontrolowane przez samorządy lokalne, a nie Waszyngton. Oznacza to, że wytyczne administracji są w najlepszym wypadku dobrowolnymi sugestiami. Zatem stany o największych obciążeniach regulacyjnych, takie jak Kalifornia i Nowa Anglia, opierają się na demokracji i „mogą być mniej skłonne do przestrzegania” podręcznika Białego Domu.
Nie jest to nowe odkrycie. W styczniu stratedzy Morgan Stanley scharakteryzowali dyrektywy Trumpa dotyczące mieszkalnictwa jako „skromnie pomocne dla przystępności cenowej właścicieli domów”, ostrzegając, że oznaczają one raczej marginalne dostosowanie niż lekarstwo na rynek. Prawdziwą przeszkodą, stwierdził Morgan Stanley, jest efekt „blokady”: około dwie trzecie wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych nadal ma stopy procentowe poniżej 5%, co oznacza, że właściciele domów mają niewielką motywację finansową do sprzedaży, niezależnie od tego, jak bardzo Waszyngton forsuje deregulację. Torsten Slok z Apollo Global Management zauważył, że 40% amerykańskich gospodarstw domowych w ogóle nie ma kredytu hipotecznego, co sprawia, że efekt blokady jest jeszcze głębszy, niż sugerują same dane dotyczące kredytów hipotecznych.
Tymczasem rynek mieszkaniowy jest zamrożony od prawie trzech lat, a wiosenna odwilż, której kupujący wciąż wielokrotnie oczekują, nie nadeszła.
Jeśli Biały Dom chce szybko poruszyć igłę, UBS wskazał na łatwiejszą do wykorzystania dźwignię: nakłonienie Fannie Mae i Freddie Mac do zwiększenia zakupów papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką lub tymczasowego obniżenia opłat gwarancyjnych pobieranych od pożyczkodawców przez obie sponsorowane przez rząd firmy. To ten sam mechanizm, który administracja wypróbowała w styczniu, po raz pierwszy od 2022 r. na krótko spychając stopę 30-letnich poniżej 6%, zanim efekt ustał.
Był jeden obszar, w którym UBS wyraził prawdziwy entuzjazm: konstrukcja modułowa i budowa poza miejscem budowy. Wydajność pracy w budownictwie spadła o około 30% w latach 1970–2020 (przeszkoda, która według szacunków rządu kosztuje gospodarkę USA około 20 punktów bazowych wzrostu PKB rocznie), podczas gdy ogólna produktywność w USA wzrosła w tym samym okresie o 100%. UBS szacuje, że same panele ścienne mogłyby w skali skali wygenerować oszczędności w wysokości 6200 dolarów na dom, o 30% mniej dni montażu i 20% mniej odpadów.
W raporcie administracji zalecono dostosowanie przepisów budowlanych dotyczących budownictwa modułowego i produkowanego do standardów krajowych, co UBS nazwał potencjalnym katalizatorem wzrostu wydajności w całym łańcuchu wartości budownictwa mieszkaniowego.
Mimo to budowa poza terenem budowy to budowa, która trwa latami, a nie natychmiastowe rozwiązanie. Na razie rozbieżność między ambicjami mieszkaniowymi administracji a dostępnymi jej narzędziami pozostaje duża.
