W czasie pandemii rynki nieruchomości na Florydzie i w Teksasie cieszyły się gwałtownym wzrostem popularności. Nieobciążeni pracą w biurze, zdalni pracownicy udali się na południe, aby skorzystać z wysokich temperatur w Sunbelt, niskich stawek podatkowych i nowego budownictwa.
Ale ta historia jest teraz pisana na nowo. Kupujący domy traktują obecnie priorytetowo przystępność cenową i stabilne zatrudnienie, co oznacza, że miasta Pasa Rdzy są teraz silniejsze niż ich odpowiedniki w Pasie Słońca. Szczególnie Ohio jest cichym liderem amerykańskiego rynku mieszkaniowego dzięki atrakcyjności kliniki w Cleveland i wartej 20 miliardów dolarów fabryki Intela. Aha, i domy, które są około 30% tańsze niż te na wybrzeżach.
Opublikowane w poniedziałek dane Redfin pokazują, że Stany Zjednoczone są zdecydowanie rynkiem kupujących: w marcu sprzedający przewyższyli liczebnie kupujących o 43%, niewiele więcej od największej luki w historii od 2013 r. Problemy nie rozkładają się jednak równomiernie.
Na niezrównoważonym rynku Ohio pozostaje stabilne
Pięć najbardziej niezrównoważonych rynków nabywców w kraju znajduje się w Pasie Słońca: Miami (gdzie liczba sprzedawców przewyższa liczbę kupujących o 148%), Nashville (119%), Austin (112%), San Antonio (109%) i Las Vegas (101%). Wszystkie główne arterie metropolitalne Redfin na Florydzie i w Teksasie są obecnie rynkiem kupujących: liczba sprzedawców w Houston przewyższa liczbę kupujących o 97%, a w Dallas o 87%.
„Wysokie podatki od nieruchomości, rosnące koszty ubezpieczenia i obawy o bezpieczeństwo pracy sprawiają, że nabywcy domów są bardzo selektywni” – stwierdziła w oświadczeniu Barb Cooper, agentka nieruchomości w Redfin Premier w Austin. „Kupujący obecni na rynku chcą domów pod każdym względem pod klucz i mogą sobie pozwolić na czekanie bez kompromisów, ponieważ mamy mnóstwo zapasów”.
Tymczasem Ohio trzyma się mocno. Cincinnati i Columbus to skromne rynki nabywców (odpowiednio 30,7% i 22,8%), a Cleveland to jeden z nielicznych zrównoważonych rynków w Stanach Zjednoczonych.
W szczególności nabywcy pokolenia Z i pracownicy zdalni opuszczają droższe obszary metropolitalne Sunbelt na Środkowy Zachód, gdzie średnie ceny domów często wahają się od 200 000 do 275 000 dolarów, czyli znacznie poniżej wartości krajowej, która przekroczyła 400 000 dolarów. Jak wynika z danych Realtor.com, średnia cena domu w Cleveland wynosi około 150 000 dolarów, czyli mniej niż jedną trzecią z 625 000 dolarów w Miami.
„Położone na południowym brzegu jeziora Erie Cleveland łączy żwir Rust Belt z prawdziwą historią powrotu: od światowej klasy Cleveland Clinic po Rock & Roll Hall of Fame i zrewitalizowane dzielnice, takie jak Ohio City i Tremont, gdzie stuletnie domy stoją obok tętniących życiem browarów i restauracji” – podaje Realtor.com. „To miasto, które uderza ponad swoją wagę, a rynek nieruchomości zaczyna to pokazywać”.
Problem cen mieszkań w Pasie Słonecznym
Zmiana dźwigni znajduje odzwierciedlenie w cenach i to właśnie tam Teksas i Floryda ponoszą największe straty.
Analiza danych przeprowadzona przez Lance’a Lamberta, założyciela ResiClub, pokazuje, że ceny domów w obszarze metropolitalnym Austin są obecnie o 27,8% niższe od szczytowego poziomu z 2022 r., podczas gdy ceny domów w Hartford są o 22,5% wyższe od szczytowego poziomu z 2022 r.
„Część tego «rozwidlenia» sprowadza się do odwrócenia znaczeń, przy czym wiele bezwzględnych spadków cen domów ma miejsce na rynkach, które stały się jeszcze bardziej przegrzane podczas pandemicznego boomu mieszkaniowego” – napisał Lambert.
Jak wynika z analizy Lamberta dotyczącej indeksu Zillow Home Value Index, w skali kraju ceny domów wzrosły zaledwie o 0,8% rok do roku między marcem 2025 r. a marcem 2026 r., a 89 z 300 największych rynków mieszkaniowych w kraju odnotowało w marcu spadki cen rok do roku. Lambert napisał, że w Teksasie, na Florydzie i Kolorado aktywne zapasy znacznie przekraczają poziom sprzed pandemii w 2019 r., ponieważ Pas Słoneczny został przebudowany. Oznacza to, że ceny domów spadną lub pozostaną stabilne, dodał.
Środkowy Zachód ma odwrotny problem. Dane Redfin pokazują, że ceny domów w Columbus wzrosły o prawie 4% rok do roku, przy średniej cenie sprzedaży wynoszącej 290 000 dolarów. Według danych Zillow zebranych przez Stacker, w obszarze metropolitalnym Cleveland trzy najszybciej rozwijające się miasta to Hunting Valley (+8,6%), Bentleyville (+7,8%) i Moreland Hills (+9,0%).
Portal Realtor.com umieścił także Toledo na czwartym najgorętszym rynku nieruchomości w kraju do 2026 r., z prognozowanym wzrostem cen na poziomie 13,1%. Podczas gdy sprzedawcy Sunbelt obniżają ceny, aby oczyścić zapasy, sprzedawcy z Ohio odnotowują wzrost kapitału.
Pogoda, ubezpieczenie i wyjazd z Florydy
Zmianę tę wzmacniają także siły, przed którymi kupujący nie mogą się wynegocjować: ryzyko klimatyczne, składki na ubezpieczenie domu i rosnące opłaty stowarzyszeń właścicieli domów (HOA).
Według Redfina Floryda boryka się z nasilonymi klęskami żywiołowymi, rosnącymi składkami ubezpieczeniowymi i rosnącymi opłatami stowarzyszeń właścicieli mieszkań, co skłoniło niektórych właścicieli do opuszczenia miasta. W rzeczywistości dane Insurify, cytowane przez Insurance Business, pokazują, że średnia roczna składka w Sunshine State wynosi 8292 dolarów, czyli około 181% więcej niż średnia krajowa.
Miami jest również uważane za jeden z najsłabszych rynków ze względu na nadmiar mieszkań, a właściciele domów na całej południowej Florydzie zostali dotknięci ciężkimi specjalnymi ocenami wynikającymi z przepisów dotyczących inspekcji strukturalnych wprowadzonych po wejściu w życie Surfside. Teksas ma własną wersję problemu: podatki od nieruchomości i koszty ubezpieczenia spowodowane burzami gradowymi, tornadami i ryzykiem huraganów w Zatoce Perskiej podważają matematykę przystępności cenowej, która przyciągnęła tam miliony ludzi.
Dlaczego Ohio wygrywa
Ohio nie jest przedmiotem zainteresowań wielu kupujących na wybrzeżu ze względu na styl życia, ale na papierze może mieć większy sens z punktu widzenia przystępności cenowej.
Z danych Zillow wynika, że średnia cena domu w Columbus wynosi około 250 000 dolarów, a Cleveland oferuje koszty posiadania w rzeczywistości niższe niż czynsz, co jest rzadkim osiągnięciem na dzisiejszym rynku.
Baza korporacyjna Cincinnati obejmuje sześć firm z listy Fortune 500, od Kroger po Procter & Gamble. Tymczasem warty około 20 miliardów dolarów projekt Intela dotyczący półprzewodników poza Columbus przyciąga talenty, kapitał i popyt na mieszkania.
Danielle Andrews, agentka nieruchomości w Realty One Group Next Generation, powiedziała wcześniej Fortune, że ostatnio współpracowała z kilkoma nabywcami z pokolenia Z, zwłaszcza pracownikami zdalnymi i młodymi profesjonalistami, którzy opuszczają droższe obszary, takie jak Floryda, w poszukiwaniu tańszych mieszkań.
„Dla wielu nie chodzi tylko o tańsze mieszkania, ale o możliwość wcześniejszego zgromadzenia bogactwa bez pogrążania się w kosztach ogólnych” – powiedział Andrews. Przytoczył także statystyki StorageCafe pokazujące, że pokolenie Z i milenialsi stanowili prawie 30% wszystkich osób przemieszczających się między stanami, przy czym stany takie jak Indiana i Wisconsin odnotowały jedne z największych zysków.
Popularność Florydy i Teksasu nie przeminie całkowicie, ale zniknęła premia pandemiczna, która pozwoliła sprzedawcom Sunbelt ustalać cenę. Jego miejsce zajmuje rynek, na którym kupujący, uzbrojeni w zapasy i dźwignię finansową, w końcu decydują o losach.
