Prezydent Donald Trump powiedział, że przywraca amerykański sen o posiadaniu domu, ale eksperci twierdzą, że jedna z jego najnowszych propozycji w zakresie polityki mieszkaniowej może jeszcze bardziej sprawić, że to marzenie stanie się poza zasięgiem.
W swoim środowym przemówieniu na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos w Szwajcarii Trump przechwalał się lawiną niedawnych rozporządzeń wykonawczych dotyczących polityki nieruchomości, w tym uniemożliwiających inwestorom instytucjonalnym kupowanie domów jednorodzinnych i prób obniżania oprocentowania kredytów hipotecznych, nakazując kontrolowanym przez rząd firmom zajmującym się finansowaniem kredytów hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac zakup papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką o wartości 200 miliardów dolarów.
„To po prostu niesprawiedliwe wobec społeczeństwa, że nie mogą kupić domu” – powiedział w środę Trump na temat zakupu domu przez instytucje. „I proszę Kongres, aby wprowadził ten zakaz do stałego prawa i myślę, że tak się stanie”. Trump wezwał także Kongres do ograniczenia oprocentowania kart kredytowych do 10%, co, jego zdaniem, w środę „pomoże milionom Amerykanów w oszczędzaniu na dom”.
Trump rozmawiał także bezpośrednio z gigantami z Wall Street i instytucjonalnymi nabywcami domów w Davos, mówiąc, że „wielu z Was jest moimi dobrymi przyjaciółmi (i) wielu z Was mnie wspiera”, ale „podnieśliście ceny mieszkań, kupując setki tysięcy domów jednorodzinnych”.
„To była dla nich ogromna inwestycja, często do 10% domów na rynku” – powiedział Trump. „Wiesz, szalone jest to, że ktoś nie może uzyskać amortyzacji domu, ale kiedy kupuje go korporacja, otrzymuje amortyzację”.
Jedną z zasad, o której nie wspomniano podczas środowego przemówienia Trumpa w Davos, a która według ekspertów może wiązać się z potencjalnie dużym ryzykiem i w niewielkim stopniu przeciwdziałać pierwotnym przyczynom wysokich kosztów mieszkaniowych, jest jego propozycja, która umożliwiłaby Amerykanom wykorzystanie oszczędności w ramach funduszu 401(k) na zaliczki hipoteczne, które obecnie wynoszą średnio 19% ceny domu. Według Redfin obecna średnia cena domu w Stanach Zjednoczonych wynosi około 428 000 dolarów, co oznacza, że zaliczka może wynieść aż 81 000 dolarów. Trump nie określił w dolarach ani wartości procentowej limitu kwoty, którą Amerykanie mogliby wypłacić ze swoich banknotów 401(k) w celu wpłacenia zaliczki.
Ostateczny plan Trumpa umożliwiający Amerykanom wykorzystanie oszczędności emerytalnych na zaliczki prawdopodobnie wymagałby zgody Kongresu, ponieważ może wiązać się ze zmianą kodeksu podatkowego. Propozycja ogłoszona w piątek przez Kevina Hassetta, dyrektora Narodowej Rady Ekonomicznej, jest najnowszą próbą Trumpa rozwiania rosnących obaw dotyczących przystępności cenowej w całej amerykańskiej gospodarce, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym, i zapobieżenia temu, aby Stany Zjednoczone stały się „narodem najemców”, jak powiedział w środowym przemówieniu na Światowym Forum Ekonomicznym.
Korzyści z korzystania ze środków 401(k) na zaliczkę
Pomysł Trumpa ma pewne zalety. Według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami liczba osób kupujących dom po raz pierwszy spadła o połowę w porównaniu z około dekadą temu. Ponadto według NAR 22% osób uprawnionych do zakupu pierwszego domu już korzysta z pożyczonych pieniędzy lub prezentu od przyjaciela lub członka rodziny w celu wpłacenia zaliczki.
Chociaż Amerykanie mogą już wypłacić do 10 000 dolarów na opłacenie domu z indywidualnych kont emerytalnych (IRA) bez spłacania ich przed ukończeniem 59½ roku życia, zasada ta nie dotyczy sponsorowanych przez pracodawcę 401(k) – najpopularniejszego konta emerytalnego, chyba że posiadacze kont zapłacą 10% kary.
Amerykanie mogą wypłacić pieniądze ze swoich planów emerytalnych bez kary na niektóre zwolnione cele, takie jak powrót do zdrowia po klęsce żywiołowej i niektóre wydatki na leczenie, ale nadal muszą płacić podatek dochodowy na kontach z odroczonym podatkiem. Liczba tych „wycofań w obliczu trudności” wzrosła do 4,8% uczestników planów emerytalnych Vanguard w 2024 r., w porównaniu z 3,6% w 2023 r.
Większość planów 401(k) sponsorowanych przez pracodawcę pozwala również Amerykanom na zaciąganie pożyczek na ograniczony czas ze swoich oszczędności emerytalnych przed ukończeniem 59½ roku życia, w tym na zakup domu, pod warunkiem spłacenia pożyczonej kwoty na konto wraz z odsetkami.
Biorąc pod uwagę ograniczone możliwości dostępu do kont emerytalnych, propozycja prezydenta może pomóc Amerykanom potrzebującym gotówki odblokować płynność na zaliczki. Może to być szczególnie pomocne dla tych, którzy mogą mieć trudności ze spłatą pożyczki IRA, powiedział Fortune Robert Goldberg, profesor finansów na Uniwersytecie Adelphi w Garden City w stanie Nowy Jork.
Wady korzystania ze środków 401 (k) na zaliczkę
Mimo to Goldberg przestrzegł, że zamiana zdywersyfikowanych inwestycji 401(k) i skoncentrowanie dużej części inwestycji na jednym aktywie jest ryzykowne. Choć niektórzy uważają, że ceny domów zawsze idą w górę, krach na rynku mieszkaniowym w 2008 roku pokazał, że nie zawsze tak jest.
„Wyobraźcie sobie, że ceny domów spadają tak bardzo, że cena domu nie tylko spada do poziomu kredytu hipotecznego, ale poniżej poziomu kredytu hipotecznego, co wymazuje waszą pozycję kapitałową” – powiedział. „Straciłbyś swoje aktywa, aktywa 401(k). Zły wynik.”
Eksperci twierdzą, że propozycja Trumpa nie poprawia również zbyt wiele po stronie podaży rynku mieszkaniowego, która została w dużej mierze zamrożona, ponieważ nabywcy domów, którzy kupowali domy po niższych stopach procentowych przed pandemią, niechętnie sprzedawali, powiedział Goldberg. Zapewnienie większej liczbie osób środków na zakup domów bez zwiększania podaży może w sposób niezamierzony podnieść ceny i zablokować więcej osób na rynku mieszkaniowym, zamiast sprawić, że stanie się on bardziej przystępny – argumentował.
„Niektórzy ludzie skorzystają (z planu Trumpa), ale ogólnie będzie po prostu większa konkurencja w zakresie mieszkań” – powiedział Goldberg.
Jednak propozycja Trumpa dotycząca oszczędności emerytalnych jest szczególnie ryzykowna, ponieważ ułatwia Amerykanom wykorzystanie kluczowych oszczędności emerytalnych przeznaczonych na przyszłość do celów niezwiązanych z emeryturą, powiedział Jake Falcon, dyplomowany doradca ds. planowania emerytalnego i dyrektor generalny Falcon Wealth Advisors.
Według Rezerwy Federalnej średnie oszczędności emerytalne Amerykanina w wieku od 45 do 55 lat wyniosły 115 000 dolarów w 2022 roku. Kwota ta może jednak nie wystarczyć dla wszystkich, ponieważ niektórzy eksperci sugerują, że przeciętny człowiek musi odłożyć od ośmiu do dziesięciu razy więcej niż roczna pensja, aby móc wygodnie przejść na emeryturę.
„Ludzie, ogólnie rzecz biorąc, najprawdopodobniej pozostaną w tyle, a to tylko sprawi, że będą jeszcze bardziej w tyle” – powiedział Falcón.
Biorąc pod uwagę ponure dane na temat amerykańskich oszczędności emerytalnych, Falcon stwierdził, że rząd powinien utrudnić, a nie ułatwić korzystanie z konta emerytalnego do innych celów.
„Pozwolenie ludziom na atakowanie planu 401(k) nie rozwiązuje problemu” – powiedział.
