Źródło obrazu: Getty Images
Supermarket Income REIT (LSE:SUPR) ma stopę dywidendy na poziomie 7,75%. Oznacza to, że inwestycja o wartości 1000 funtów wygeneruje 77 funtów w gotówce w ciągu następnych 12 miesięcy.
Wysoka stopa dywidendy i cena akcji poniżej 1 funta sprawiają, że akcje wyglądają na tanie, a firma ma wiele do zaoferowania. Ale czy inwestorzy pasywni mogą sobie poradzić lepiej?
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie jest to porada podatkowa ani nie stanowi ona żadnego rodzaju porady podatkowej.
Pierwsze wrażenia
Wysoka stopa dywidendy może oznaczać, że inwestorzy się czymś martwią. Jednak na pierwszy rzut oka niełatwo dostrzec, jak mogłoby to wyglądać w przypadku REITu Supermarket Income.
Firma posiada w pełni wynajęty portfel 73 nieruchomości, których najemcami są największe supermarkety. Doprowadziło to do niezawodnego ściągania czynszów w ostatnich latach.
Ponieważ przeciętny okres najmu do wygaśnięcia wynosi ponad 10 lat, prawdopodobnie tak pozostanie przez jakiś czas. A dla inwestorów zaniepokojonych inflacją większość ich kontraktów obejmuje ulepszenia.
Zawsze istnieje niepewność, ale zwrot na poziomie 7,75% z długotrwałego źródła pasywnego dochodu wydaje się dobrą okazją. Jednak bliższa analiza ujawnia, co może niepokoić inwestorów.
Dług
Wynajem długoterminowy zdecydowanie pomaga wyeliminować wiele niepewności, ale ma też swoją wadę. Oznacza to, że REIT Supermarket Income ma ograniczone możliwości podnoszenia czynszów powyżej inflacji.
Natomiast pożyczki spółki mają średni termin zapadalności krótszy niż cztery lata i prawdopodobnie będzie ona musiała refinansować swoje długi, gdy staną się wymagalne. Istnieje realne ryzyko, że będzie to oznaczać wyższe płatności odsetkowe. Ponieważ jednak umowy najmu mają jeszcze wiele lat, REIT Supermarket Income może nie być w stanie podnieść czynszów, aby to zrekompensować.
Ponieważ zyski spółki są obecnie poniżej dywidendy, wyższe koszty nie są jej potrzebne. A to może budzić poważne obawy co do rentowności dywidendy.
Wzrost
Kolejnym potencjalnym problemem jest wzrost. Może to stanowić prawdziwe wyzwanie dla REIT-ów, które muszą przekazać akcjonariuszom 90% swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Oznacza to, że spółka musi wykorzystywać dług do rozbudowy swojego portfela. A przy początkowej stopie zwrotu wynoszącej nieco ponad 7% w porównaniu z kosztem długu wynoszącym nieco ponad 5%, marże są stosunkowo niskie.
Jednak firma pracuje nad obniżeniem kosztów poprzez szereg zmian organizacyjnych. Może to również zapewnić cenny wzrost zysków.
Ryzyka i nagrody
W przypadku REIT Supermarket Income pożyczki, których termin spłaty przypada przed wygaśnięciem umów najmu, stanowią potencjalne ryzyko. A koszt zadłużenia spółki nie jest dużo niższy od osiąganych ostatnio stóp zwrotu z czynszów.
Jest jednak coś, co może to radykalnie zmienić. Spadające stopy procentowe mogłyby zwiększyć wartość portfela spółki, jednocześnie obniżając koszty zadłużenia.
Taki kierunek obrał ostatnio Bank Anglii i sądzę, że może on być kontynuowany. Dlatego portfel w pełni zaopatrzony w wiarygodnych najemców oznacza, że inwestor dysponujący dodatkowymi 1000 funtów może rozważyć 1259 udziałów w Supermarket Income REIT.
