Źródło obrazu: Getty Images
Akcje regionalnego REIT (LSE:RGL) są notowane po cenie około połowy wartości aktywów netto spółki (NAV). Myślę, że oznacza to, że inwestorzy osiągający dochody pasywne muszą przyjrzeć się stopie dywidendy funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości wynoszącej 9,45%.
Spójrzmy prawdzie w oczy: nie ma sposobu na uzyskanie zwrotu na poziomie 9,45% bez ryzyka. Istnieje jednak realna możliwość, że giełda obecnie przecenia wagę wyzwań stojących przed firmą.
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie jest to porada podatkowa ani nie stanowi ona żadnego rodzaju porady podatkowej.
Nie, nie, nie?
Regionalne REIT-y na pierwszy rzut oka wydają się dość nieatrakcyjnym biznesem. Jak sama nazwa wskazuje, posiada portfel nieruchomości komercyjnych (głównie biurowych) zlokalizowanych w dużej mierze poza autostradą M25.
Sztuczna inteligencja (AI) może oznaczać, że nikt więcej nie pójdzie do biura, a to byłby duży problem. Jednak bardziej realistycznie rzecz biorąc, popyt na powierzchnię biurową był słabszy niż przed pandemią.
Znajduje to odzwierciedlenie w wskaźnikach firmy. Najgorsze dla właściciela są puste budynki i około 25% portfela firmy jest puste, a to dużo w porównaniu do innych REIT-ów.
Termin zapadalności zadłużenia przypada również na sierpień 2026 r., a średni okres najmu wynosi około trzech lat, czyli nie jest długo. Biorąc to wszystko pod uwagę, dlaczego ktoś miałby jeszcze raz przyjrzeć się giełdom?
Ale…
Należy zauważyć, że w przypadku regionalnego REIT-u jego akcje są notowane z 50% dyskontem w stosunku do wartości aktywów netto spółki (NAV). Myślę, że to bardzo ważne z punktu widzenia inwestycji.
Chociaż ogólny wskaźnik obłożenia w firmie wynosi około 75%, posiada ona klasę aktywów wysokiej jakości, która cieszy się znacznie większą popularnością. Obłożenie tej części portfela kształtuje się na poziomie około 88%.
Same te podstawowe aktywa wyceniane są na 458 milionów funtów. To o około 35 milionów funtów więcej niż łączna wartość rynkowa firmy (162 miliony funtów) i jej zadłużenie netto (262 miliony funtów).
Myślę, że oznacza to, że inwestorzy nie muszą tak naprawdę martwić się słabszymi częściami portfela. Firma chce je sprzedać i wszystko co dostaną będzie zaletą.
Stopa dywidendy
Z punktu widzenia dochodu pasywnego akcje wyglądają bardzo atrakcyjnie. Dywidenda na poziomie 9,45% jest w pełni pokryta i wydaje się, że pozostanie taka nawet w przypadku zbycia portfela.
Sprzedaż aktywów powinna skutkować niższymi dochodami z wynajmu. Jeżeli jednak regionalny REIT przeznaczy wpływy na spłatę zadłużenia, efektem netto powinien być wzrost zysków. Dzieje się tak dlatego, że początkowe stopy zwrotu netto z tej części portfela są niższe od średniego kosztu zadłużenia spółki. Powinien zatem być w stanie z nawiązką zrekompensować spadek dochodów.
W rezultacie oczekuję, że dywidenda Regionalnego REIT-u pozostanie pokryta w dającej się przewidzieć przyszłości. A to stwarza szansę dla inwestorów dochodowych, którą w rzeczywistości trudno zignorować.
Pozory mogą mylić
Regionalne REIT-y nie są zbyt atrakcyjne. Jednak gdy przyjrzę się uważnie temu biznesowi, myślę, że nie da się zignorować akcji. Zdyskontowana wycena oznacza, że słabsze aktywa można w dużej mierze odsunąć na bok.
Plan spółki na ich sprzedaż powinien wzmocnić zyski i pokrycie dywidendy. Dlatego te akcje znajdą się na mojej liście akcji do kupienia w przyszłym roku.
