Źródło obrazu: Getty Images
Sytuacja staje się coraz trudniejsza dla przeciętnego wynajmującego, który kupuje nieruchomości na wynajem, ale nie jest to coś, czym wielu inwestorów funduszy inwestycyjnych zajmujących się inwestycjami w nieruchomości (REIT) powinno się martwić.
REIT utrzymywane w ramach ISA mogą generować duże zyski z dywidend z wynajmowanych nieruchomości dla akcjonariuszy, którzy nie muszą się martwić o płacenie żadnego podatku. To zupełne przeciwieństwo bezpośredniej inwestycji w nieruchomość, która wiąże się również ze wszystkimi dodatkowymi kosztami remontu i zarządzania najemcą.
Nie oznacza to, że kupujesz, żeby umrzeć. Jest to dobry sposób dla doświadczonych właścicieli domów na czerpanie korzyści z brytyjskiego rynku nieruchomości. Jednak wraz z wejściem w życie nowych przepisów w tym roku nie można zaprzeczyć, że jest to coraz trudniejsze.
Dlatego REITy pozostają moim ulubionym sposobem inwestowania w nieruchomości. A w 2026 r. szczególnie będzie jeden REIT, który moim zdaniem wygląda na doskonałą inwestycję.
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie jest to porada podatkowa ani nie stanowi ona żadnego rodzaju porady podatkowej. Czytelnicy są odpowiedzialni za przeprowadzenie własnego badania due diligence i uzyskanie profesjonalnej porady przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych.
Atrakcyjna stopa dywidendy na poziomie 6,6%
Ze wszystkich REIT-ów notowanych na Londyńskiej Giełdzie Papierów Wartościowych moim ulubionym jest obecnie LondonMetric Property (LSE:LMP).
Szeroki portfel nieruchomości komercyjnych firmy obejmuje szeroką gamę typów nieruchomości, w tym opiekę zdrowotną, wygodę, rozrywkę i dużą koncentrację na logistyce miejskiej. Jednak tym, co czyni ten model biznesowy niezwykle silnym, jest struktura najmu typu triple net (NNN).
NNN oznacza, że najemcy są ostatecznie odpowiedzialni za płacenie czynszu, konserwacji, ubezpieczenia, kosztów bieżących i podatków, takich jak stawki biznesowe. W związku z tym, poza początkowym kosztem nabycia lub budowy nieruchomości, LondonMetric nie ponosi praktycznie żadnych kosztów operacyjnych na poziomie nieruchomości, co czyni ją maszyną generującą wolne przepływy pieniężne.
Ta przewaga strukturalna jest jednym z głównych powodów, dla których spółka jest na dobrej drodze do osiągnięcia jedenastego roku z rzędu podwyżek dywidendy. Nawet w kwietniu, przy wysokiej stopie dywidendy na poziomie 6,6%, przepływy pieniężne grupy z tytułu najmu są w dalszym ciągu więcej niż wystarczające, aby pokryć znaczną kwotę wypłaty.
Dodaj do tego średnią długość najmu wynoszącą 16,4 lat, obłożenie na poziomie 98% i 67% umów najmu uwzględniających roczny wzrost umowny, a dywidenda LondonMetric wygląda wyjątkowo bezpiecznie.
Więc w czym problem?
Gdzie jest ryzyko?
Nawet jako byczy akcjonariusz LondonMetric Property nie jest funduszem REIT pozbawionym ryzyka i istnieje kilka ważnych czynników ryzyka, które inwestorzy powinni dokładnie rozważyć.
Spółka ma w bilansie duże zadłużenie. I choć zarząd niedawno zrefinansował 1,5 miliarda funtów niespłaconych pożyczek, aby wyeliminować ryzyko zapadalności do 2029 r., stopy procentowe mają również wpływ na wyceny nieruchomości grupy.
Zmiany cen nieruchomości nie mają wpływu na przepływy pieniężne z wynajmu. Ale mimo to zmienia cenę akcji.
Innym możliwym czynnikiem ryzyka jest nadmierna ekspansja. W przeszłości LondonMetric skupiał się wyłącznie na nieruchomościach logistycznych. Jednak po przejęciu LXi do oferty dodano szeroką gamę nowych typów nieruchomości.
Jednakże przy ograniczonej historii i doświadczeniu właściciela supermarketów, hoteli i parków tematycznych wpływ słabej realizacji w krótkim okresie może mieć zauważalny wpływ w dłuższej perspektywie.
Czy warto podejmować takie ryzyko?
Każdy inwestor ma swój własny, osobisty limit tolerancji na ryzyko. Dlatego przed zakupem akcji LondonMetric należy wziąć pod uwagę zarówno ryzyko, jak i potencjalne korzyści.
Dla mnie osobiście połączenie mocnych fundamentów z soczystą stopą zwrotu na poziomie 6,6% sprawia, że LondonMetric jest REITem wartym zakupu. Dlatego jest już w moim portfelu dochodu pasywnego.
