Źródło obrazu: Getty Images
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, czyli REIT, w 2026 r. będą w dalszym ciągu oferować fantastyczne stopy dywidendy. Sektor ten nie cieszy się ostatnio szczególną popularnością wśród inwestorów, ponieważ wyższe stopy procentowe nie tylko obniżyły wartość nieruchomości, ale także zwiększyły często wysokie zadłużenie.
Jednak, jak prawie we wszystkim, zawsze są wyjątki. W niektórych przypadkach inwestorzy mogą osiągnąć dość wysokie i zdrowo wyglądające stopy dywidendy. Dlatego niedawno rozszerzyłem swoje stanowisko w LondonMetric Property (LSE:LMP).
W sumie posiadam obecnie 1267 akcji, co roku generuje nieco ponad 157 funtów dochodu pasywnego. Ale teraz pytanie, czy powinienem kupić więcej?
Należy pamiętać, że traktowanie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji każdego klienta i może ulec zmianie w przyszłości. Treść tego artykułu ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie jest to porada podatkowa ani nie stanowi ona żadnego rodzaju porady podatkowej.
Sprawa byka
Jako jeden z największych właścicieli obiektów komercyjnych na Londyńskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, LondonMetric Property cieszy się powtarzalnym i niezawodnym strumieniem dochodów z wynajmu ze zróżnicowanego portfela typów nieruchomości i najemców. Obejmuje to między innymi centra realizacji zamówień, parki tematyczne, ośrodki zdrowia, a nawet sklepy ogólnospożywcze.
Jednakże pomimo tego, że cena akcji wzrosła jedynie nieznacznie w ciągu ostatnich 12 miesięcy, podstawowa działalność osiągnęła całkiem dobre wyniki.
Dzięki połączeniu wzrostu organicznego i przejęć dochody netto z wynajmu nieruchomości za sześć miesięcy kończących się we wrześniu 2025 r. wzrosły o 14,6% do 221,2 mln funtów. Aktualizacje wyceny nieruchomości pomogły także zwiększyć wartość portfela aktywów do rekordowej kwoty 7,4 miliarda funtów, na co wpływa wskaźnik obłożenia na poziomie 98,1% i średni czas trwania umowy najmu wynoszący 16,4 lat.
Łącząc ten przewidywalny i niezawodny strumień dochodów z wiodącą w branży efektywnością kosztową, trudno nie ulec pokusie imponującej stopy dywidendy na poziomie 6,3%.
Co może pójść nie tak?
Pomimo mojego optymistycznego nastawienia do tej firmy, ignorowanie ryzyka nie jest rozsądne. Podobnie jak wiele REIT-ów, bilans zawiera znaczną część zadłużenia.
Było to w porządku, gdy stopy procentowe były bliskie 0%, ale ostatnio tak nie było. A biorąc pod uwagę stosunkowo powolne cięcie stóp procentowych przez Bank Anglii, ten wysoki poziom dźwigni wywiera presję na zyski.
Istnieje również ryzyko związane z przejęciami. Ponieważ tak wiele REITów cierpi z powodu niespłaconych kredytów, LondonMetric wykorzystuje swoją wielkość i siłę finansową do pozyskiwania mniejszych graczy w branży.
W wielu przypadkach przejęcia te realizowane są z dyskontem w porównaniu do sytuacji sprzed kilku lat. Jest to z pewnością zachęcający znak myślenia zorientowanego na wartości ze strony kierownictwa. Jednak przejęcia nie zawsze kończą się sukcesem.
Jeżeli nabyte nieruchomości nie spełnią oczekiwań co do wydajności, dodatkowe przychody mogą ostatecznie nie być warte dodatkowego zadłużenia firmy. Spółka ma oczywiście możliwość sprzedaży części swoich aktywów w przypadku konieczności pozyskania kapitału.
Jak jednak wspomniano powyżej, wyższe stopy procentowe wpływają na ceny nieruchomości. W związku z tym firma może być zmuszona do wyładowania niektórych nieruchomości po cenach niższych niż to, za co zapłaciła, niszcząc tym samym wartość dla akcjonariuszy.
Ostateczny wynik
Podobnie jak wiele REITów, LondonMetric Property niesie ze sobą pewne znaczące ryzyko. Jednak w odróżnieniu od wielu działa z wiodącą w branży efektywnością, a dywidendę w dalszym ciągu pokrywają zyski.
Ponieważ stopy procentowe nadal spadają, zakres dywidend jest na dobrej drodze do dalszej poprawy. I dlatego pomimo ryzyka poważnie rozważam zakup jeszcze większej liczby akcji do mojego portfela pasywnego dochodu. Ale to nie jedyna możliwość zarobku, jaką mam obecnie na celowniku.
