Jeffrey Snyder z Broadcast Retirement Network omawia wpływ przystępności cenowej, zapasów i oprocentowania kredytów hipotecznych na wiosenny sezon zakupów domów z Tedem Rossmanem z Bankrate.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Dziś rano z Bankrate dołącza do mnie Ted Rossman. Ted, jak zawsze miło cię widzieć. Dziękujemy, że do nas dołączyłeś.
Ted Rossman, stopa bankowa
Moja przyjemność. Dziękuję za zaproszenie.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
A słyszałam plotkę, że wyjeżdżasz na jakie wakacje z dziećmi?
Ted Rossman, stopa bankowa
Tak, zabieramy dzieci do Disney World, więc są bardzo podekscytowani.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Och, to mały świat. Kiedy wrócisz do serialu w przyszłym miesiącu, będziesz mógł mi powiedzieć, czy to mały świat, który wciąż się dzieje, ponieważ byłem małym dzieckiem. Myślę, że tak.
Tak, myślę, że nadal tam jest. No dobrze, wiem, że w 20 000 Leagues Under the Sea pozbyli się tej, co bardzo mnie smuci. Ten też mi się podobał.
OK, Ted, zawsze miło jest z tobą porozmawiać o stopach procentowych, kartach kredytowych i tym podobnych. Dzisiaj chcę skupić naszą rozmowę na oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Oczywiście wiele dzieje się na płaszczyźnie geopolitycznej, ale ma to wpływ na stopy procentowe, a to są raty kredytów hipotecznych, które płacimy.
Ted Rossman, stopa bankowa
W wiosennym sezonie zakupów domów dzieje się naprawdę wiele ciekawych rzeczy. Niestety, w ostatnich tygodniach oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło rosnąć, głównie z powodu konfliktu w Iranie. Zatem teoria jest taka, że wyższe ceny ropy i gazu spowodują inflację, co skłoni Fed do utrzymania wyższych stóp procentowych.
Inwestorzy podnoszą stopy po prostu ze względu na wyższe oczekiwania inflacyjne, a to ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Freddie Mac powiedział, że w lutym średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego na krótko spadła poniżej sześciu procent, po raz pierwszy od około trzech i pół roku, co niektórych zniechęciło, wzbudziło ekscytację kupnem lub sprzedażą, i niestety od tego czasu stopy wzrosły o około pół punktu. Więc wiesz, musimy zwracać uwagę na kolejne kroki, ale niektóre z nich są po prostu symbolem szerszych problemów przystępności cenowej, a także tych złotych kajdanek, które ma wielu obecnych właścicieli domów.
Na przykład, jeśli mieszkasz w tym samym domu przez jakiś czas i refinansowałeś w 2020 lub 2021 roku, a twoja stopa wynosi trzy lub cztery procent, ludzie bardzo niechętnie wystawiają teraz ten dom na sprzedaż.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Chcę za chwilę przejść do kwestii przystępności cenowej, Ted, ale porozmawiajmy o sezonie kupowania domów. Jest to zazwyczaj preferowany sezon dla nabywców domów, prawda? To znaczy, próbujesz dostać się do domu latem, a potem, jeśli masz dzieci, przed rozpoczęciem szkoły.
Ted Rossman, stopa bankowa
Tak, dokładnie, a jedyną rzeczą, która od lat ogranicza rynek, są niskie zapasy, które nadal stanowią problem. Nie jest tak źle jak kilka lat temu, ale nadal jest dość nisko, a to wiąże się z pewnymi złotymi kajdankami niskich stawek. Obecnie około 70 procent istniejących właścicieli domów ma stawki poniżej pięciu procent.
Pięćdziesiąt procent ma stopy poniżej czterech procent. Są to wyjątkowo niskie stawki. W najbliższym czasie nie wrócimy do wszystkich trzech.
Mam wrażenie, że sześć procent to psychologiczny punkt zwrotny, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest ważne, ale oczywiście nie jest to jedyny czynnik wpływający na tę decyzję. To znaczy, czasami chodzi o przeprowadzkę w związku z możliwością znalezienia pracy. Czasami oznacza to posiadanie dzieci i potrzebę większego domu.
Czasami Twoje dzieci się wyprowadzają, a Ty jesteś gotowy na redukcję wraz z wiekiem. Są różne motywacje. Częścią tego może być pogoda lub po prostu chęć zmiany, ale istnieje pewien rodzaj trwałego efektu, który utrzymuje się, ponieważ stopy procentowe tak bardzo wzrosły.
Ceny bardzo wzrosły. Na rynku nie ma zbyt wiele, dlatego czekają nas poprawki legislacyjne dotyczące budowy kolejnych domów. To zajmie trochę czasu.
W tej chwili myślę, że jeśli stopy procentowe spadną zauważalnie poniżej sześciu, jeśli wrócimy do pierwszej piątki lub środkowej piątki, mogłoby to wypchnąć niektórych ludzi z ławki rezerwowych. Byliśmy już prawie na miejscu w lutym, a potem zaczęliśmy jechać w przeciwnym kierunku.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Tak, i jak pan powiedział, dużą jego częścią były wysokie wskaźniki inflacji, czyli wydarzenia geopolityczne mające miejsce na Bliskim Wschodzie, które, jak pan powiedział, mają swoje konsekwencje prowadzące do inflacji. A co z decyzją o wynajmie z opcją posiadania? Czy ma to wpływ?
Czy więcej osób pozostanie na uboczu? Powiedziałeś, że 6% to coś w rodzaju bariery psychologicznej. A co z czynszami?
Czy czynsze rosną? Myślę, że właściciele domów chcą więcej pieniędzy, aby zrównoważyć część inflacji, której doświadczają.
Ted Rossman, stopa bankowa
Obecnie wahadło przechyliło się na korzyść najemców. Choć czynsze rosną, to nie rosną aż tak bardzo. Dla porównania, wynajem jest obecnie faktycznie tańszy niż zakup w niemal całym kraju.
Więc to jest opcja. Wiem, że ludzie chcą kupić dom i wiele osób do tego dąży. Ale szczerze mówiąc, lepiej wynająć rok, dwa dłużej, niż kupić za wcześnie, bo posiadanie domu jest bardzo drogie.
W rezultacie inwestujesz dużo pieniędzy w zaliczki, konserwację, naprawy, podatki i ubezpieczenie. I mam na myśli, że tak, są korzyści. Jest stabilność.
Mam nadzieję, że w dobrej okolicy. Musisz zostać na jakiś czas, ustalić koszty, jeśli masz 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Ale wynajem to nie strata pieniędzy.
W tej chwili czynsz jest rzeczywiście porównywalną okazją na prawie każdym rynku, który analizowaliśmy.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Lubię wynajmować i powiem ci dlaczego. Należę do tej kategorii, a moja żona i ja należymy do tej kategorii, w której nie chcę musieć wchodzić na dach. Nie chcę po 20 latach konieczności wymiany dachu za 30 000, 40 000 dolarów.
Lubię móc zadzwonić do fachowca lub konserwatora, jakkolwiek się obecnie nazywa, aby przyszedł naprawić moją zmywarkę. Myślę, że masz wrażenie, że może są pewne pokolenia ludzi, Ted, którym się to podoba, może milenialsi lub pokolenie Z, dla których może nie czeka to w przyszłości.
Ted Rossman, stopa bankowa
Tak, z pewnością mogłoby tak być. To znaczy, że jest to teraz wielka sprawa, gdy myślimy o boomersach, którzy według wielu szacunków powinni być w trakcie redukcji zatrudnienia, ale wielu nie robi tego tak, jak myśleliśmy. Teraz zaczynamy widzieć, że na rynkach takich jak Kalifornia około 20% sprzedaży domów w Kalifornii to w rzeczywistości spadki, niezależnie od tego, czy chodzi o śmierć kogoś i pozostawienie domu spadkobiercom, czy może jest to raczej sprzedaż w ramach rodziny.
Obecnie Kalifornia jest rynkiem o bardzo wysokich kosztach. To naprawdę rodzaj mikrokosmosu, w którym ten efekt jest naprawdę wzmocniony. Niedawno dziennik „Wall Street Journal” opublikował artykuł, w którym stwierdzono, że niestety jednym z najlepszych sposobów na zakup domu w Kalifornii jest przekazanie go starzejącemu się rodzicowi.
Są to jednak niektóre rodzaje nierównowagi strukturalnej, które obecnie występują na rynku nieruchomości. Jest wielu przedstawicieli pokolenia boomu, którzy trzymają domy, które w innym przypadku mogliby sprzedać, ale nawet zmniejszenie rozmiaru nie zawsze jest opłacalne. Kiedy myślisz o tym, co zamierzasz kupić, okazuje się, że kosztuje to o wiele więcej.
Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny, stawka ta będzie wyższa. To znaczy, nawet jeśli przeprowadzisz się z domu jednorodzinnego do mniejszego mieszkania lub czegoś takiego, jeśli to mieszkanie znacznie zyska na cenie i jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie znacznie wyższe, powiedziałbym, że po prostu przyczyniasz się do niskich zapasów.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Myślę, że Ted, Jerome Powell i Fed utrzymali stopy procentowe na niezmienionym poziomie w ostatniej rundzie. Załóżmy hipotetycznie, że nastąpi zmiana. Albo rośnie, albo spada w związku z inflacją.
Jak długo to zwykle trwa? Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych nie zawsze zmienia się równolegle ze stopą funduszy federalnych. Czy obniżka stóp może nastąpić z kilkumiesięcznym opóźnieniem?
Załóżmy hipotetycznie, że uznają, że inflacja wygląda dobrze, a następnie obniżają stopy.
Ted Rossman, stopa bankowa
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bardziej powiązane z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych niż z działaniami Rezerwy Federalnej. Jest to oczywiście powiązane, ponieważ inwestorzy, którzy twierdzili, że rentowność obligacji skarbowych uwzględnia Rezerwę Federalną i inne wskaźniki gospodarcze, a te dane w dużym stopniu się pokrywają. Nie jest to jednak tak bezpośredni przekaz, jak w przypadku zmiany stóp procentowych przez Rezerwę Federalną i zmianę karty kredytowej praktycznie natychmiast.
Więc czytają niektóre z tych samych liści herbaty z inflacją. Obecnie oczekuje się, że Rezerwa Federalna nie dokona w tym roku żadnych cięć. Być może pod koniec roku wprowadzą obniżkę o ćwierć punktu.
Jest dużo niepewności. Niepewność związana z przywództwem Fed. Kadencja Jerome’a Powella ma zakończyć się w maju, pojawiły się jednak pewne wątpliwości, czy następca będzie mógł kontynuować toczące się śledztwo.
Istnieje wiele niepewności co do wojny i inflacji oraz tego, dokąd wszystko zmierza. Jednak obecnie najlepszym założeniem jest stosunkowo statyczne środowisko cenowe. Więc jeśli to oznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych ustabilizuje się w przedziale średnim 6, a może niskim 6, to znaczy, że nie jest wspaniale.
Nie jest tak źle, jak kilka lat temu, kiedy stopy procentowe na krótko osiągnęły poziom 8%. Jednak naprawdę uważamy, że w tym roku uda się osiągnąć mniej niż 6. To nadal jest dla dobrze wykwalifikowanego kredytobiorcy.
Warto podkreślić, że mówimy tu o średnich. Zatem nawet jeśli aktualna średnia wynosi około 6,5, jeśli masz bardzo dobry kredyt, jeśli będziesz robić zakupy w okolicy, możesz dostać coś z pierwszej piątki. Jeszcze ważniejsze jest, aby dać z siebie wszystko z punktu widzenia ratingu kredytowego i rozejrzeć się.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Tak, porównaj ceny. Ale także trafia w sedno, zmniejszając zadłużenie na karcie kredytowej i poprawiając zdolność kredytową. Im wyższa jest Twoja zdolność kredytowa, tym bardziej optymalna będzie Twoja stopa oprocentowania kredytu.
To tylko podstawy ekonomii i finansów. Ted, będziemy musieli to tak zostawić. Życzę Tobie i Twojej rodzinie wszystkiego najlepszego w Disney World.
Może zrobimy dla Was przedstawienie o tym, czy to mały świat i jakie są atrakcje. A co powiesz na to?
Ted Rossman, stopa bankowa
Byłoby fajnie. Tak, dzięki.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Byłoby fajnie. Możesz przejść od analityka stóp bankowych do analityka ds. podróży Disneya. Tak czy inaczej, Ted, muszę iść.
Ted Rossman, stopa bankowa
Podoba mi się to. Miło cię widzieć, jak zawsze.
Jeffrey Snyder, nadawcza sieć emerytalna
Dziękujemy, że jesteś z nami i cieszysz się wakacjami.
Ted Rossman, stopa bankowa
Moja przyjemność. Dziękuję.
