Ci, którzy zostali wykluczeni z rynku mieszkaniowego ze względu na niebotycznie wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, w tym roku jak jastrzębie obserwują politykę Rezerwy Federalnej w zakresie stóp procentowych.
Chociaż Rezerwa Federalna nie kontroluje bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, podnoszenie lub obniżanie stopy funduszy federalnych (FFR) wpływa na nie pośrednio. FFR to stopa, po której banki pożyczają sobie nawzajem nadwyżki rezerw w ciągu jednego dnia, a jej wahania w górę i w dół powodują podobne ruchy rentowności obligacji skarbowych wykorzystywanych przez banki do ustalania oprocentowania kredytów, w tym kredytów hipotecznych.
Ten rok był frustrujący dla nabywców domów, którzy liczyli na przyjazny Fed. Po trzech obniżkach stóp procentowych do końca 2024 r., o łącznej wartości 1%, prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell pozostał na uboczu w obawie, że dalsze obniżki, w połączeniu z niedawno wprowadzonymi cłami, spowodują gwałtowny wzrost inflacji.
Jednak we wrześniu stały spadek danych o zatrudnieniu ostatecznie zepchnął Powella z ławki rezerwowych. Rezerwa Federalna obniżyła FFR o ćwierć punktu procentowego, a optymizm co do nadchodzących cięć spowodował spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, pomagając im spaść z około 6,5% do 6,3%.
Powell przedstawił swoje najnowsze przemyślenia na temat stóp procentowych w przemówieniu wygłoszonym 14 października na konferencji National Association for Business Economics w Filadelfii. W swoich komentarzach zasugerował, że w celu zapewnienia jeszcze większej ulgi pożyczkobiorcom można by wykorzystać inne narzędzie, którymi dysponuje Rezerwa Federalna.
Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell znajduje się pod silną presją, aby obniżyć stopy procentowe w 2025 roku.
Michaela M. Santiago/Getty Images
Fed odkurza kolejne narzędzie ze swojego zestawu narzędzi polityki pieniężnej
Polityka pieniężna Rezerwy Federalnej podlega podwójnemu mandatowi, który wymaga od niej promowania:
Niskie bezrobocieNiska inflacja.
Łatwiej to powiedzieć niż zrobić, ponieważ decyzje polityczne mają sprzeczny wpływ na zatrudnienie i inflację. Kiedy stopy rosną, inflacja zwalnia, tak jak miało to miejsce w 2022 r., ale rośnie bezrobocie. Kiedy stopy spadają, dzieje się odwrotnie.
Z tego powodu Rezerwa Federalna niechętnie obniża stopy procentowe w 2025 roku, pomimo silnych nacisków ze strony Białego Domu. Firmy nie w pełni absorbują cła wprowadzone niedawno przez prezydenta Trumpa, dlatego wiele z nich, w tym Nike, Levi Strauss i AutoZone, podnosi ceny dla konsumentów, napędzając inflację.
W sierpniu Indeks cen towarów i usług konsumenckich wykazał inflację na poziomie 2,9%, w porównaniu z najniższym poziomem 2,3% w kwietniu przed wprowadzeniem ceł.
Jednak Rezerwa Federalna ostatecznie podjęła współpracę we wrześniu, obniżając FFR do zakresu 4% do 4,25%, z 4,25% do 4,50%, po stałym wzroście bezrobocia. Według Bureau of Labor Statistics stopa bezrobocia w sierpniu wyniosła 4,3% i była najwyższa od 2021 r. Zamknięcie gospodarki w Waszyngtonie opóźniło publikację danych o zatrudnieniu za wrzesień, ale osobne raporty procesorów płacowych ADP i Bank of America sugerują, że rynek pracy uległ dalszemu osłabieniu.
Aby uniknąć wzrostu bezrobocia i ryzyka recesji, Rezerwa Federalna prawdopodobnie będzie nadal obniżać stopy procentowe. Narzędzie FedWatch opracowane przez CME ocenia szansę na kolejną obniżkę o ćwierć punktu w dniu 29 października na 97%.
Kolejna obniżka pomoże, ale to nie jedyna dźwignia, którą Fed może pociągnąć. Możesz także dokonać zmian w kwocie obligacji, które posiadasz w bilansie.
W przemówieniu Powella z 14 października zasugerował, że jest prawie gotowy na przełączenie tego przełącznika.
Zacieśnienie ilościowe może wkrótce się zakończyć
Ceny obligacji i ich rentowność poruszają się przeciwko sobie. Gdy liczba obligacji w sprzedaży wzrasta, podaż wzrasta, co powoduje spadek cen obligacji i wzrost rentowności. Odwrotna sytuacja ma miejsce, gdy wzrasta popyt na zakup obligacji.
Harmonogram łagodzenia ilościowego (QE) i zaostrzania polityki pieniężnej (QT) po pandemii Covid:
W marcu 2020 r. gospodarka niemal się zatrzymała z powodu Covida. Kongres i administracja ustanowiły awaryjne mechanizmy płynności. W szczytowym momencie łagodzenie ilościowe (QE) w kwietniu 2020 r. wyniosło 1,1 biliona dolarów. W czerwcu 2020 r. zakupy spadły do 120 miliardów dolarów miesięcznie. Tempo to utrzymywało się do października 2021 r. W listopadzie 2021 r. Rezerwa Federalna ograniczyła QE, redukując je o 15 miliardów dolarów. W grudniu 2021 roku kwota obniżek podwoiła się do 30 miliardów dolarów. W marcu 2022 r. zakończyło się QE. Zasoby papierów wartościowych Rezerwy Federalnej wzrosły w całym okresie o 4,6 biliona dolarów. W czerwcu 2022 r. Rezerwa Federalna rozpoczęła zacieśnienie polityki pieniężnej (QT) w tempie 47,5 miliarda dolarów miesięcznie. We wrześniu 2022 r. QT przyspieszył do 95 miliardów dolarów. W czerwcu 2024 r. QT obniżono do 60 miliardów dolarów.
Dlatego sprzedaż lub zakup obligacji na otwartym rynku umożliwia Rezerwie Federalnej zwiększanie lub zmniejszanie rentowności, co jest procesem znanym odpowiednio jako zacieśnienie ilościowe lub luzowanie ilościowe.
Od 2022 r. Rezerwa Federalna jest sprzedawcą netto obligacji skarbowych, decydując się nie reinwestować w swoim bilansie wpływów z zapadających obligacji, co wywiera presję na podwyżkę stóp procentowych i w efekcie podwyższa oprocentowanie kredytów, w tym kredytów hipotecznych.
W przemówieniu Powell zasugerował, że wkrótce może się to zmienić. Powiedział, że rezerwy systemu bankowego „pozostają obfite”, ale „spadają i będą spadać”. Krótko mówiąc, widać pewne oznaki zaostrzenia polityki kredytowej, co sugeruje, że wkrótce może nadejść czas zaprzestania sprzedaży obligacji skarbowych przez Rezerwę Federalną. Jeśli tak, powinno to pomóc w spadku rentowności.
„W nadchodzących miesiącach możemy zbliżyć się do tego punktu” – powiedział Powell.
Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell.
Prawdą jest, że bilans Rezerwy Federalnej w dalszym ciągu jest pełen długu publicznego z ostatniej fazy luzowania ilościowego w czasie Covid. Pomimo sprzedaży w ciągu ostatnich trzech lat, Rezerwa Federalna nadal ma w swoim bilansie obligacje skarbowe o wartości około 4,2 biliona dolarów.
Niemniej jednak uznanie przez Powella tej zmiany nie jest zbyt zaskakujące, biorąc pod uwagę, że Rezerwa Federalna zwolniła ostatnio tempo wymiany posiadanych obligacji skarbowych.
Jednak tam, gdzie może to naprawdę mieć wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych, znajduje się rynek papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, czyli MBS. Rezerwa Federalna obniżyła we wrześniu MBS w swoim bilansie o 18 miliardów dolarów. Pozostało mu jeszcze 2,1 biliona dolarów, ale jeśli zakończenie zacieśnienia ilościowego w podobny sposób oznacza ograniczenie likwidacji MBS lub jego całkowite zatrzymanie, mogłoby to pomóc w obniżeniu oprocentowania kredytów hipotecznych.
W połowie września raport zarządzającego aktywami Goliath PIMCO sugerował, że Rezerwa Federalna zakończy zaostrzanie ilościowe za pomocą MBS w celu obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych:
„Naszym zdaniem reinwestycja około 18 miliardów dolarów z obecnych miesięcznych rozliczeń w nowe hipoteczne papiery wartościowe może obniżyć spready kredytów hipotecznych o 20 do 30 punktów bazowych (bps)” – napisał PIMCO. „I mogłoby to zaoferować tyle samo korzyści z każdej wydanej złotówki, co obniżka stopy funduszy federalnych o 100 punktów bazowych, co w przeszłości było potrzebne do osiągnięcia podobnego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych”.
PIMCO zasugerowało, że przyjęcie luzowania ilościowego poprzez sprzedaż dotychczasowych MBS i zakup nowo wyemitowanych MBS mogłoby „obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych o 40 do 50 punktów bazowych”.
Według Brookings Institution historycznie rzecz biorąc, oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych jest o 1–2% wyższe niż rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. Obecnie 10-letnie obligacje skarbowe oprocentowane są na poziomie 4,02%, a oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych wynosi około 6,3%.
Powiązane: Dane o zatrudnieniu w Bank of America mogą mieć wpływ na zakłady Fed na obniżki stóp procentowych
