Tradycyjny amerykański dom startowy – uroczy dom w stylu rancza z dwiema lub trzema sypialniami, w którym młode rodziny rozpoczynały kiedyś swoją podróż w gromadzenie bogactwa – jest podłączony do aparatury podtrzymującej życie. Według Goldman Sachs w Stanach Zjednoczonych brakuje obecnie prawie 4 milionów domów. Wiele czynników udaremniło ten istotny krok, od niebotycznie wysokich cen po dławiące ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Jednak dla Vishala Garga, dyrektora generalnego Better.com, główną barierą jest kredyt hipoteczny.
„Jednym z głównych powodów, dla których ludzie, nawet osoby budujące domy, nie budują domów na start w Stanach Zjednoczonych, jest to, że nikt nie chce udzielać kredytów hipotecznych na domy na start” – powiedział Fortune.
Ich logika: tradycyjna branża kredytów hipotecznych opiera się na ludzkich urzędnikach pożyczkowych, którzy zazwyczaj otrzymują prowizję w wysokości od 1% do 2% całkowitej kwoty kredytu hipotecznego. Jeden procent to znacznie większa spłata kredytu na dom za milion dolarów niż za mieszkanie za 100 000 dolarów. Ze względu na tę strukturę urzędnicy ds. pożyczek traktują priorytetowo największe możliwe pożyczki, aby zmaksymalizować swoje wynagrodzenie.
„Amerykańscy konsumenci, którzy mają kredyt hipoteczny poniżej 300 000 dolarów, nie są dobrze traktowani” – stwierdził Garg.
Niedobór domów na start jest częściowo powodem, dla którego mediana wieku osób kupujących dom po raz pierwszy osiągnęła w ubiegłym roku rekordową wysokość 40 lat i dlaczego według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, osoby kupujące je po raz pierwszy stanowią obecnie rekordową liczbę zaledwie jednej piątej wszystkich kupujących.
Dla wielu młodych ludzi kupno domu wydaje się obecnie nieuchwytną fantazją zarezerwowaną dla osób w średnim wieku. Niektórzy polegają na „Banku mamy i taty”, aby dostać się do drzwi. Inni po prostu czekają na uboczu, czekając, aż oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie poniżej 6%, tańsze mieszkania i większe zasoby mieszkaniowe.
Czy sztuczna inteligencja może rozwiązać kryzys dostępności mieszkań?
Garg stawia na sztuczną inteligencję, aby wypełnić lukę w kredytach hipotecznych. Dyrektor generalny stwierdził, że zastępując większość pracy wykonywanej przez ludzi, narzędzie sztucznej inteligencji Better.com, Betsy, zmniejsza koszt przetwarzania pożyczki ze średniej w branży wynoszącej prawie 12 000 dolarów, według Freddiego Maca, do 3000 dolarów. Garg powiedział, że obniżka o 9 000 dolarów sprawia, że obsługa mniejszych kredytów hipotecznych na start, których zazwyczaj unikają doradcy kredytowi, jest opłacalna finansowo. „Sztuczna inteligencja pozwala, aby wszystko było znacznie tańsze, aby móc obsługiwać te (domy startowe)” – powiedział.
Garg wierzy, że sztuczna inteligencja może zapewnić młodszym i często niedocenianym klientom spersonalizowane instrukcje, zwykle zarezerwowane dla elitarnych klientów banków prywatnych. W przeciwieństwie do specjalistów ds. pożyczek, którym może brakować narzędzi lub zachęt do udzielania szczegółowych porad finansowych w przypadku mniejszych pożyczek, sztuczna inteligencja funkcjonuje jako wyszukiwarka oferująca przydatne badania.
Według Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast słaba zdolność kredytowa jest przyczyną prawie połowy odmów udzielenia kredytu hipotecznego na zakup kredytów hipotecznych poniżej 100 000 dolarów. Platforma może skierować pożyczkobiorcę do spłaty określonej karty kredytowej lub zmniejszyć miesięczną opłatę za samochód, aby osiągnąć wyższy poziom kredytu. Może to pomóc im zakwalifikować się do niższej stopy procentowej. Garg stwierdził, że tego rodzaju automatyzacja zasadniczo demokratyzuje doradztwo finansowe, dając codziennym pożyczkobiorcom te same porady, które w przeciwnym razie byłyby zarezerwowane dla ultrabogatych.
Na pytanie, czy sztuczna inteligencja rozwiąże kryzys dostępności mieszkań, Garg entuzjastycznie odpowiedział „absolutnie”.
Dlaczego domy startowe znikają
Nawet gdy liczba nowych domów spada, ich wyższe ceny oznaczają, że zaciągają większe kredyty hipoteczne, a nie pożyczki poniżej 100 000 dolarów, których zazwyczaj potrzebują osoby kupujące dom po raz pierwszy. Z raportu Urban Institute z 2022 r. wynika, że tylko 35% sprzedaży domów poniżej 100 000 dolarów zostało sfinansowanych kredytem hipotecznym. Firmy budowlane nie są w stanie budować na tyle tanio, aby generować kredyty na tak duże kwoty, aby pozostały niezauważone w systemie kredytów hipotecznych.
Choć Garg stwierdził, że kosztowny proces hipoteczny jest głównym czynnikiem zwiększającym koszty mieszkań, inne czynniki uniemożliwiają deweloperom rozpoczęcie budowy domów na start. Surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i zachęty mieszkaniowe dla budowniczych uniemożliwiają budowę mieszkań. Większość ekspertów ds. mieszkalnictwa wskazuje na te bariery, mówiąc o przystępności cenowej mieszkań, rzadko wymieniając koszty obsługi kredytu hipotecznego jako głównego winowajcę.
„Istnieją wymogi dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które zachęcają do zabudowy dużych działek” – powiedział w niedawnym wywiadzie dla „Washington Post” Dennis Shea, ekspert ds. mieszkalnictwa w Bipitarian Policy Center. „Firmom budującym domy, zwłaszcza po Wielkiej Recesji, która dotknęła ich bardzo negatywnie, łatwiej jest budować większe domy, które zapewniają wyższe marże zysku”.
Mimo to Garg uważa, że zmniejszenie liczby dokumentów potrzebnych do zabezpieczenia kredytu hipotecznego da nowym nabywcom o niskich dochodach możliwość dotarcia do pierwszego szczebla drabiny bogactwa.
„Kredyt hipoteczny to jedno z niewielu miejsc, gdzie można w wymierny sposób zaoszczędzić pieniądze” – stwierdził. „Nie oszczędzasz aż 9 dolarów na swetrze. Dosłownie oszczędzasz 9 000 dolarów na kredycie hipotecznym, łącząc sztuczną inteligencję i uczenie maszynowe”.
