Na dzisiejszym rynku luksusowych nieruchomości coraz trudniej jest sprzedać dom za kwotę, jaką właściciel może sądzić, że jest on wart, a nawet znani sprzedawcy są zmuszeni obniżyć ceny swoich mega-rezydencji.
Ponieważ ceny domów i oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymują się na wysokim poziomie, kupujący bardziej niż kiedykolwiek dokonują przeglądu swoich zakupów. Dodatkowo na kilku rynkach luksusowych nieruchomości doliczane są dodatkowe „podatki od rezydencji”, co jeszcze bardziej podnosi koszty zakupu.
Aby przyciągnąć potencjalnych nabywców, sprzedawcy próbują nowej taktyki: oferują noclegi w swoich rezydencjach, aby pomóc w sfinalizowaniu transakcji.
Julian Johnston, agent nieruchomości z The Corcoran Group w Miami, powiedział, że jest to trend, który widzi coraz częściej na dzisiejszym rynku luksusowym, ponieważ sprzedawcy i agenci są zmuszeni do większej otwartości na kreatywne strategie, takie jak dostosowywanie cen i unikalne kampanie marketingowe, aby się wyróżnić.
„W sektorze luksusowym, gdzie kupujący często mają środki i czas, aby poczekać na odpowiednią nieruchomość, wszystko, co wzbudzi nową uwagę i wyróżni dom na tle konkurencji, może pomóc w popchnięciu rynku do przodu” – Johnston powiedział Fortune.
„Wall Street Journal” po raz pierwszy doniósł o tej tendencji na początku tego roku, podając przykład rezydencji wartej 60 milionów dolarów, w której właściciel przed złożeniem oferty pozwolił zamieszkać w domu parze z zagranicy przez dwa miesiące za 250 000 dolarów miesięcznie. Eric Albert, właściciel domu, powiedział WSJ, że potencjalni nabywcy chcą mieć pewność, że dom będzie dla nich wygodny oraz będzie miał odpowiedni rozmiar i rozkład.
„Za 60 milionów dolarów powinieneś wypróbować ten produkt przed zakupem” – powiedział Albert WSJ. „To mądra rzecz”.
Chociaż Johnston powiedział Fortune, że nie widzi go jeszcze w większości ofert, „z pewnością zyskuje na popularności na rynkach z najwyższej półki, gdzie kupujący są bardziej selektywni”.
Inni eksperci od nieruchomości postrzegają to jednak jako potencjalną miarę desperacji sprzedawców i sygnał, że ceny niektórych luksusowych domów są od początku zawyżone.
„Spanie w domu i poczucie tego to jeden z najdziwniejszych pomysłów, jakie kiedykolwiek słyszałem” – powiedział Fortune Simon Isaacs, założyciel luksusowej firmy Simon Isaacs Real Estate z siedzibą w Palm Beach na Florydzie. „To nie znaczy, że to się nie stanie. Zdarzały się dziwniejsze rzeczy”.
Zamrożony rynek luksusowych nieruchomości
W ciągu ostatnich kilku lat miało miejsce kilka godnych uwagi przypadków zmuszania znanych osobistości do obniżenia cen swoich luksusowych domów. W kwietniu 2024 r. miliarder, potentat medialny Rupert Murdoch obniżył cenę swojego penthouse’u na Manhattanie o 40% do 38,5 mln dolarów. Oznaczało to nie tylko, że wystawił ją na sprzedaż za znacznie niższą cenę, niż chciał, ale także stracił pieniądze, ponieważ kupił nieruchomość za 57,9 miliona dolarów w 2014 roku.
Następnie w maju Jennifer Lopez i Ben Affleck obniżyli cenę swojej 60-milionowej megarezydencji w Beverly Hills o ponad 8 milionów dolarów. Niedawno założyciel i miliarder okularów przeciwsłonecznych Oakley stał się kolejną ofiarą powolnego rynku luksusowych nieruchomości, wystawiając ponownie swoją rezydencję w Beverly Hills za 65 milionów dolarów, w porównaniu z pierwotną ceną z czerwca 2024 roku wynoszącą 68 milionów dolarów.
Te kilka przykładów pokazuje, że choć nieruchomości nie są całkowicie wycofane z rynku sprzedającego, sytuacja odwraca się na korzyść kupujących, ponieważ nieruchomości pozostają na rynku dłużej, a obniżki cen stają się coraz częstsze, według Realtor.com.
„Powierzchnia powierzchni i status gwiazdy nie uzasadniają już zawyżonych cen” – powiedział Fortune Anthony Luna, dyrektor generalny firmy konsultingowej Coastline Equity z siedzibą w Los Angeles. „Kupujący chcą inteligentnego projektu, ulepszonych systemów i długoterminowej wartości”.
Tymczasem na niektórych rynkach kupujący i sprzedający luksusowe nieruchomości również muszą borykać się z podatkami od nieruchomości. Na przykład podatek od rezydencji w Los Angeles nakłada dodatkowy 4% podatek na sprzedaż nieruchomości o wartości co najmniej 5 milionów dolarów i 5,5% podatek na nieruchomości powyżej 10 milionów dolarów, co jeszcze bardziej komplikuje sprzedaż i ceny nieruchomości.
Podatek, który zwykle płaci sprzedawca, jest niezależny od ceny sprzedaży domu i może stanowić „ogromną kwotę” – powiedziała wcześniej Fortune gwiazda Selling Sunset i agentka Oppenheim Group Emma Hernán. Opisał to jako „koszmar” zarówno dla sprzedawców, jak i agentów.
Jednym z najnowszych przykładów gmin rozważających opodatkowanie nieruchomości jest Cape Cod. Według Berkshire Hathaway Home Services należącego do Warrena Buffetta jest to już jeden z najdroższych rynków nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, gdzie domy często kosztują ponad milion dolarów, a dla właścicieli luksusowych domów wkrótce będzie drożej. Ustawodawcy z Cape Cod rozważają nałożenie podatku na zamożnych właścicieli domów, który dodałby dodatkową 2% dopłatę do sprzedaży luksusowych domów o wartości powyżej 2 milionów dolarów.
Mając na uwadze te czynniki, właściciele luksusowych domów będą musieli być bardziej świadomi niż kiedykolwiek przy ustalaniu cen swoich nieruchomości.
Powodem tak wielu spadków cen w sektorze luksusowym jest to, że „przede wszystkim zostały one ustalone źle” – stwierdził Issacs.
„Każdy ma oczekiwania co do wartości swojego domu, a pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy codziennie pokazują ludziom w terenie, lepiej rozumieją, czego ludzie chcą, jaki mają apetyt i na co wydają pieniądze” – powiedział. „Na niektóre rzeczy są skłonni wydać, a na inne nie”.
Wersja tej historii pojawiła się na Fortune.com 28 sierpnia 2025 r.
Więcej o rynku luksusowych mieszkań: Dołącz do nas na szczycie Fortune Workplace Innovation Summit w dniach 19–20 maja 2026 r. w Atlancie. Nadeszła kolejna era innowacji w miejscu pracy, a stary podręcznik zostaje przepisany. Podczas tego ekskluzywnego wydarzenia pełnego energii najbardziej innowacyjni liderzy na świecie spotkają się, aby zbadać, w jaki sposób sztuczna inteligencja, ludzkość i strategia łączą się, aby po raz kolejny na nowo zdefiniować przyszłość pracy. Zarejestruj się teraz.
